Мнения / Новости Москвы

Как «снести» девелоперов и риэлтеров

Детали бизнес-плана т.н. «реновации» предрекают коллапс московского рынка недвижимости

  
6128
Снос пятиэтажки серии К-7 на проспекте Маршала Жукова в районе Хорошево-Мневники
Снос пятиэтажки серии К-7 на проспекте Маршала Жукова в районе Хорошево-Мневники (Фото: Михаил Джапаридзе/ТАСС)

Как пишут «Ведомости», финансовые показатели гениальной задумки таковы: Москва планирует в течение 15 лет построить около 33 млн квадратных метров жилья. Из них до 18 млн квадратных метров пойдет на переселение обитателей сносимых домов, а оставшиеся 15 млн квадратных метров должны будут проданы на рынке. Уже известна даже цена 1 квадратного метра — около 140 тысяч рублей (2,4 тысячи долларов). Этого хватит, чтобы отбить общие расходы столичного муниципалитета на реновацию в размере 3 триллионов рублей. Оператором всей этой грандиозной машинерии станет Московский фонд реновации жилой застройки. Он будет сочетать как функции застройщика и заказчика, так и продавца построенных квартир.

Откуда столица будет брать деньги на такое строительство, пока до конца не понятно. Хотя последние несколько лет бюджет Москвы был профицитным (в 2016 году — 116 млрд рублей, в 2015 году — 143,4 млрд рублей), остаток средств на счетах муниципалитета на конец 2016 года составил что-то около 375 млрд рублей, задолженность города пока мизерная — около 50 млрд рублей. То есть, финансовое положение российской столицы можно смело называть превосходным и остатки на счетах означают неисполнение расходных обязательств. А значит, их нужно выполнять. Ведь с точки зрения бюджетного планирования нормой является как раз бюджетный дефицит (он и планируется каждый год), если так огрубить ситуацию. А в Москве все наоборот: в 2015 году город планировал дефицит в 146,7 млрд рублей, а по факту сложился профицит, в 2016 году планировался дефицит в 152 млрд рублей, а получился снова профицит. Непорядок.

Читайте также
104 дня и 4 часа 104 дня и 4 часа

Почему война с Финляндией стала «неизвестной» для большей части наших соотечественников

С учетом того, что у Москвы неплохая доходная часть бюджета, которая может быть еще увеличена, и поскольку речь идет о ликвидных земельных участках в центре российской столицы, то привлечь под реновацию кредиты от ВТБ, Сбербанка, Газпромбанка и даже каких-нибудь западных банков (если красиво обойти дырявые санкции) вполне возможно. Таким образом, картина «лишних» почти 50 млрд долларов (3 триллиона рублей) в Москве вырисовывается весьма красивой и заманчивой! А главное, получается идеальная ситуация, когда и овцы почти целы, и волки достаточно сыты. Столичные чиновники и приближенные к ним девелоперы получают доступ к деньгам Фонда, банки увеличивают стоимость своих активов и размер обеспечения кредитов за счет заложенных им земельных участков, жители Москвы радостно переезжают в новые крольчатники, а в городе образуется крупный фонд жилья, которым власти города могут спокойно и неспешно приторговывать на рынке.

Но что все это будет означать для рынка недвижимости в российской столице? В лучшем случае его просадку по ценам, в худшем — клиническую смерть (насколько долго — вопрос). Ведь московским властям будет все равно, как быстро будут распроданы построенные квадратные метры на рынке — они могут спокойно подождать. А это создаст дополнительное давление на коммерческие проекты. Напомним, в Москве в 2016 году было введено в эксплуатацию около 3,35 млн квадратных метров жилья, из которых половина так и не нашла своих покупателей. Если муниципалитет будет каждый год «выбрасывать» на рынок дополнительно до 1 млн квадратных метров жилой недвижимости, то цены неизбежно пойдут вниз. При этом части коммерческих девелоперов и застройщиков предстоит банально помереть — они не смогут тягаться с муниципальным монстром.

Аналитики в российских СМИ растеряно чешут затылки и пытаются сделать хорошую мину при плохой игре. Как пишут «Ведомости», гендиректор ГК МИЦ Даромир Обуханич уверен, что программа реновации якобы будет координироваться с рынком, и потому все пройдет гладко. Чуть более пессимистичны президент ГК «Гранель» Ильшат Нигматуллин и гендиректор «Метриум групп» Мария Литинецкая. Они предполагают усредненный рост предложения на 20% и снижение цен на столичном рынке жилья на 10%. Единственным, кто использовал нехорошее слово «коллапс», стал Олег Репченко из irn.ru:

 — Теоретически это могло бы привести к коллапсу рынка. Однако на практике этого, скорее всего, не случится. Коммерческие застройщики будут вынуждены сократить активность в период реализации программы: кто-то не выдержит конкуренции с городским Фондом содействия реновации и обанкротится, кто-то притормозит вывод новых проектов из-за недостатка спроса. Вероятно, произойдет перераспределение рынка в пользу Фонда реновации за счет доли коммерческих застройщиков, — как можно более мягко сформулировал он.

Если ожидания экспертов близки к реальности, то нам предстоит в ближайшие годы увидеть также небольшую смерть рынка инвестиционных квартир в Москве — пострадают мелкие и средние хапуги, вложившие в московские метры свои кровные. Роста цен на московскую недвижимость итак нельзя было ожидать после обвала цен 2014−2015 годов, а после старта реновации о ней можно будет вообще смело забыть еще лет так на 10−15.

Reddevol

Новости СМИ2
Новости 24СМИ
Новости Лентаинформ
Последние новости
Цитаты
Юрий Болдырев

Государственный и политический деятель, экономист, публицист

Виктор Алкснис

Полковник запаса, политик

Владислав Шурыгин

Военный эксперт

Комментарии
Новости партнеров
Фоторепортаж дня
Новости СМИ2
Новости 24СМИ
Новости Лентаинформ
Опрос
Назовите самые запомнившиеся события 2018 года
Новости Финам
Рамблер/новости
Новости НСН
Новости Жэньминь Жибао
Новости Медиаметрикс
СП-ЮГ
СП-Поволжье
В эфире СП-ТВ
Фото
Цифры дня