18+
вторник, 6 декабря
Экономика

Реальные цены на съем столичного жилья

21 ноября мы опубликовали заметку «Жилье подешевеет, а аренда подорожает» — на основе аналитической статьи агентства недвижимости МИАН. Наши читатели возмутились: с какого потолка такие цифры?

  
133

Руководитель аналитической службы агентства МИАН Алексей Кудрявцев подтвердил увеличение арендных ставок на 1,9% в долларах и 6,1% в рублях в октябре по сравнению с сентябрем, поскольку «рынок купли-продажи стал недоступен абсолютному большинству потенциальных покупателей, их „переток“ на рынок аренды в этом году стал более ощутим: по сравнению с аналогичным периодом прошлого года спрос на аренду столичного жилья увеличился почти в 1,5−1,6 раза».

В результате, по расчетам аналитиков агентства МИАН, средняя цена на аренду жилья в столице установилась в диапазоне от 33 тысяч (эконом-класс) до 297 тысяч рублей (элитное жилье), а средняя стоимость найма в октябре составила 65 663 рублей в месяц.

Большинство наших читателей не согласилось с такой оценкой ситуации на рынке аренды жилья. Отклики и комментарии поступали, как говорится, на грани фола. Впрочем, такой накал страстей вполне объясним: если с покупкой квартиры в трудное время можно и повременить, то аренду жилья на потом не отложишь. И удорожание съемной крыши над головой, да еще в условиях экономического кризиса, восторгов не вызывает.

«Цены вздувают риэлторы»

В своих комментариях наши читатели сделали вывод: риэлторы-аналитики оперируют (или манипулируют) цифрами в свою пользу. Вот некоторые примеры (фрагменты с истерикой и хамством исключены).

«Цены на аренду вздувают прежде всего риэлторы, потому что им это выгодно. Реальный арендодатель во всем этом, как правило, не разбирается. Но стоит ему попытаться сдать квартиру (не через знакомых, а с помощью объявления, даже на столбе), как его тут же берут в оборот риэлторы. А арендаторам деваться некуда, да на них всем плевать. Не было бы риэлторов, цены бы росли гораааздо медленнее».

«Я трешку снимаю за 35, метро рядом. Хозяин обещал не повышать цену на следующий год».

«Я сдаю квартиру за 18 тыщ рублев. Однокомнатную, на Саянской. И сегодня мне звонили из агентства с предложением 25 штук. Но мне дорог мой арендатор, потому что он не валяет дурака».

«Спрос падает, желающих снять 2-комнатные квартиры меньше, чем на 1 комнатные. Из них очень много кавказцев и азиатов, а таких хозяева брать не хотят. За последнею неделю цены упали в среднем на 5 т.р. И не надо быть провидцем, чтобы понять, тот кто живёт на деньги от аренды своей квартиры, должен будет снизить цену и существенно. Иначе она будет приносить убыток (коммунальные платежи)».

Ну, и тьма подобных откликов в блогах. Только один посетовал: «У меня племянник снимает однушку, Тепличный проезд, м. Народного ополчения. За 35 тыщ, да типа элитный дом, но квартирка обычная. Так его предупредил хозяин, с нового года 42 тыщи, не хочешь иди ищи дешевое». Но этот пример утонул в море других историй, когда квартиранты объявляли хозяину «мы съезжаем, нашли дешевле», то получали скидку.

«Агентства не врут. Просто недоговаривают».

В общем, вполне очевидно, что есть повод основательно проверить официальную аналитику. Поэтому мы решили обратиться к риэлторам, так сказать, в частном порядке. В основном, к знакомым нам агентам, специализирующимся на сдаче-найме столичных квартир.

Риэлтор Игорь: «Не могу сослаться на свое агентство и прошу не называть мою фамилию: наша фирма не обманывает клиентов, но, скажем так, предоставляет им не всю информацию. Это сделать просто, поскольку рынок аренды жилья очень гибкий, существует широкий диапазон цен. Вот я открываю свою базу, где у меня реальные предложения: без проблем можно снять квартиру за 25 тысяч рублей в шаговой доступности от метро. Например, на Войковской, и даже ближе к центру — у метро Ленинский проспект. И еще можно с успехом поторговаться в сторону снижения цены: сейчас предложений сдать квартиру явно больше, чем желающих арендовать».

Риэлтор Андрей: «Могу говорить только от себя лично. До кризиса на однокомнатные квартиры был самый нижний предел 25 тысяч рублей, на их подбор требовалось время, люди ждали в очереди. Сейчас никакого обвала не произошло, просто за те же 25 тысяч можно снять квартиру без всяких усилий и особого поиска. Вот когда за 20 тысяч предлагают, будьте осторожны — это сейчас большая редкость, чаще или мошенники действуют таким образом, или просто риэлторы заманивают в рекламных целях — лишь бы позвонили, а там, глядишь, сумеют убедить взять квартиру подороже. Двухкомнатную сейчас можно реально снять за 30 тысяч рублей в спальном районе. Что будет дальше, трудно сказать. Рынок аренды существенно отличается от рынка купли-продажи недвижимости, где обе стороны в большинстве случаев могут повременить со сделкой. А вот съемщику жилья и его хозяину „ждать погоды“ не приходится. Они взаимосвязаны экономической ситуацией. Из-за кризиса у многих снизился платежный потенциал, но арендодатель сейчас тоже сам „не в шоколаде“, ему нужны деньги и он не слепой видит, что у большинства платежеспособность снизилась, поэтому и сам умеряет свой аппетит. Но спрос еще достаточно высокий — массовых увольнений пока нет, приезжие продолжают работать, снимать жилье».

«Смотря как посчитать».

Многое из вышесказанного значительно отличается от аналитики, которую предоставляет на корпоративном сайте агентство недвижимости МИАН. Но мы не преследуем цель кого-то обличить.

Важно выяснить: где реальность, а где вымысел? Может, произошло какое-то недоразумение, случайно закралась ошибка?

С этими вопросом мы обратились к руководителю аналитической службы агентства недвижимости МИАН Алексею Кудрявцеву: «Я могу сказать, в чем тут расхождение: цены, которые мы приводим — это цены предложения. Цена сделки и цена предложения — это разные вещи. Расхождение может достигать порядка 15%. Поэтому действительно квартиру можно найти и дешевле. Но первая цена, которая будет выставлена в базе агентств или в прессе — это цены вот такого порядка, который мы показали. Но в процессе торга арендодатель в может „падать“. Конечно же, мы учитывали и то, что существуют недорогие предложения. Но мы говорим о средних значениях. Есть дешевые, но есть объекты бизнес-класса, которые перетягивают цены вверх, когда мы выводим средний показатель. Это показатель не в какой-то отдельной категории аренды — эконом, бизнес-класса, элитного жилья, а именно общий».

Да, как много зависит от того «как именно» посчитаешь… Ну, допустим, что в таких сравнительно недорогих округах, как ВАО и ЮВАО жилья элитного и бизнес класса сдается в аренду столько, что оно безнадежно (для квартиросъемщиков) «портит» общий показатель. Но зато нам теперь известна «степень погрешности» при расчетах в миановской статистике, то есть 15-процентная скидка, о которой нам все же рассказал аналитик агентства. С учетом этого средняя цена на аренду жилья в столице (нижний предел эконом-класса) не от 33 тысяч, а от 28 тысяч рублей.

А средняя стоимость найма в октябре составила не 65 663 рублей, а 55 814 рублей. Похоже, эти цифры ближе к реальности.

Наши расчеты оказались также очень близки к тем показателям, которые получили аналитики другого агентства недвижимости — «Миэль»:

Варьирование цены предложения квартир по округам г. Москвы по состоянию на 01 ноября 2008 г., тыс. руб.

У кризиса свои козыри

Нам не удалось выявить экспертов, которые согласились бы с довольно «смелым» выводом аналитика из агентства МИАН Алексея Кудрявцева, заявившего: «Я считаю, что до конца года уровень спроса и объем предложения аренды столичных квартир, вероятнее всего, не изменится, и мой прогноз — увеличение арендной платы до конца года может составить еще до 5−10%».

Большинство отмечают падение спроса на аренду жилья в элитном и бизнес-сегменте, и ни о каком росте цен в ближайшей перспективе здесь речь не идет. Гораздо сложнее прогнозировать в эконом-секторе. Здесь тоже почти никто не видит предпосылок для роста цен — до весны или даже до лета. Есть даже те, кто предполагает, что цены на аренду жилья эконом-класса могут даже упасть, поскольку «хозяева квартир еще не поняли, что арендаторы уже не хотят, а зачастую уже и не могут платить прежнюю цену». Итог спора не предсказуем: у кризиса свои козыри.

Популярное в сети
Цитаты
Сергей Ермаков

Заместитель директора Таврического информационно-аналитического центра РИСИ

Комментарии
Новости партнеров
Фото дня
СМИ2
24СМИ
Новости
Жэньминь Жибао
Медиаметрикс
Финам
НСН
СП-ЮГ
СП-Поволжье
Цитата дня
В эфире СП-ТВ
Фото
Цифры дня