18+
суббота, 3 декабря
Экономика

Квартиры снова в цене, но ненадолго

Рынок вторичной недвижимости в январе вырос на бюджетных деньгах, и скоро снова встанет

  
1

Количество сделок на московском рынке вторичного жилья резко увеличилось и превысило докризисный уровень. Учитывая, что этот сегмент рынка долгое время вообще стоял, это, конечно, прорыв, но эксперты считают, что январский рост продаж временный и связан с поступлением бюджетных денег в конце прошедшего года.

Нужно заметить, что рынок вторичного жилья весьма специфический, квартиры здесь покупают в основном те, кто собирается в них жить. Соответственно, он ориентирован на людей со средним доходом, которые хотят улучшить свои жилищные условия, либо купить первое жилье. Исходя из этого можно констатировать, что кризис в отечественной финансовой системе миновал, люди начали получать зарплаты без задержек.

Но этого мало: в прошлом году правительство предприняло ряд мер для оживления ипотечного кредитования с помощью АИЖК, разрешило использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса за квартиру, и судя по результату, меры чиновников имели успех. Кроме того, значительная часть бюджетных расходов, как это водится в России, была отложена на конец года, и эти деньги, дошедшие до населения, тоже подтолкнули вторичный рынок недвижимости к росту.

По данным столичного управления Росреестра, за прошлый месяц в Москве зарегистрировано на 46% больше сделок купли-продажи квартир, чем в кризисном январе 2009 года — 3,9 против 2,7 тысячи. Но мало того, нынешние продажи даже лучше, чем были в благополучном для рынка недвижимости январе 2007 года, когда были заключены 3,3 тысячи сделок, сообщает РИА «Новости».

Как сообщил «Ведомостям» гендиректор «Миэль-брокериджа» Алексей Шленов, в январе наблюдалась нетипичная для праздничного месяца активность покупателей, на рынок стали возвращаться даже снятые с продажи квартиры. При этом особенно отличилась ипотека: в январе заключено 495 ипотечных сделок, по закладной куплено 13% всех проданных квартир. Сейчас каждая шестая сделка на «вторичке» ипотечная, а в прошлом году это была лишь каждая 20 сделка, вторит директор департамента «Инком-недвижимости» Сергей Шлома.

А агентство недвижимости Doki вообще зафиксировало 48% рост ипотечных сделок. Все это послужило причиной того, что дешевые однокомнатные квартиры в Москве подорожали на 10−15% по сравнению с сентябрем.

В среднем цены на «вторичку» подорожали на 1%, до 4,05 тыс. долларов или 120 тыс. рублей за кв. метр. Причем, стоимость более дорогих «вторичных» квартир — возле метро, в качественном доме, с чистым подъездом, хорошей инфраструктурой, растет гораздо меньше. Для примера, во время ажиотажа в начале 2008 года цены в Москве росли на 2,0−2,5% в неделю, напоминают эксперты. Но и этот рост для продавцов, которые в прошлом году уже забыли о прибылях, тоже хорошая новость.

Что же будет дальше? Своими соображениями на эту тему поделился зампред комитета по собственности Госдумы Евгений Богомольный:

— Московский рынок достаточно политизирован, администрирован и прочее, поэтому снижение цен коснулось его больше всех. Неудивительно, что он первым начал восстанавливаться. В начале прошлого года правительство заявило о выделении порядка 440 млрд. рублей для оживления государственного рынка жилья путем покупки квартир по цене не более 30 тыс. рублей за квадратный метр. Строительный рынок долго будоражило, но, конечно, до 30 тыс. рублей цены не опустились. Учитывая все эти факторы, делать какой-то реальный прогноз очень сложно, а то, что говорят участники рынка, очень приближенно. Здесь есть много нерыночных факторов, которые тоже надо учесть.

К тому же, рынок недвижимости у нас очень закрытый, и если приходит покупатель с наличными, то ему могут продать квартиру на 10−20 процентов дешевле, и никакая статистика этого не заметит. Однако, судя по тому, что дна падения российская экономика все же достигла, если вместе с ней оживет стройка, и начнет работать ипотека, движение вверх будет.

Все это хорошо, но 120 тыс. за метр — дорого для большинства россиян, работающих в столице и желающих приобрести квартиру. Поэтому рост цен, которому сегодня радуются продавцы, завтра станет преградой для покупателей, и рынок снова встанет. Поможет ли ипотека обеспечить россиян крышей над головой, столкнет ли с места рынок жилья в России? Об этом рассказал директор Института народнохозяйственного прогнозирования, академик Виктор Ивантер.

— Ипотека в России, несмотря на все правительственные программы, не развивается, и не будет развиваться. Почему? Есть такой показатель — стоимость квадратного метра и средний доход населения. Можно сопоставить и посмотреть: средний доход жителей столицы составляет 25 тыс. рублей, а цена квадратного метра эконом-класса 120 тыс. рублей. Вот вам и весь ответ: пока стоимость метра не сравняется с доходом, люди не смогут покупать квартиры. Но сейчас все идет в другом направлении.

Главная причина, по которой ипотека в России не прижилась, заключается в том, что мы бездумно отпустили цены на жилье. Конечно, если бы предложение и спрос на рынке жилья были более или менее сбалансированы, тогда бы мы получили на рынке уравновешенную цену жилья, которая стимулирует увеличение его предложения. Но когда на рынке существует грубое неравновесие — спрос превышает предложение в разы, то вместо равновесных цен мы получаем цену дефицита, которая всегда большая. В результате продавец жилья заинтересован, чтобы на рынке сохранялся дефицит его предложения, ведь вместе с ценами растут и доходы. А значит, цены на жилье тяготеют к росту.


Маркс велел делиться

Зарплаты в России намного уступают всем развитым странам — это факт. И, несмотря на завершение кризиса, они так и не растут. Скажете, предприниматели пока еще не оправились, не заработали денег, для того, чтобы повысить оплату труда сотрудников? Позвольте не поверить, и в доказательство привести немного макростатистики.

Есть такое марксовское определение «прибавочной стоимости», из которой складываются доходы бизнеса. Относительное выражение прибавочной стоимости, если ее соотнести с фондом заработной платы в ВВП, характеризует первичное распределение доходов в обществе. По расчетам профессора Станислава Меньшикова, которые он приводит в своей монографии «Анатомия российского капитализма», в отечественном ВВП прибавочная стоимость достигает 40 процентов (в США чуть более 21 процента), а в отношении к фонду заработной платы составляет 99%.

То есть, работники, производящие прибавочную стоимость, получают 1 процент прибыли. При этом, больше трети чистой прибыли, за вычетом налогов и отчислений на амортизацию, российские капиталисты расходуют на себя. Для сравнения, в США дивиденды владельцев корпораций, ввиду широкого распространения акций среди населения, составляют меньше 5 процентов. Таким образом, доходы в американском обществе распределяются справедливо, поэтому каждый гражданин имеет возможность купить жилье в ипотеку.

Вот вам простой и ясный ответ на «вечный» квартирный вопрос, которого не могут дать уже несколько «поколений» президентов в России, начиная с Горбачева и кончая Медведевым.

Популярное в сети
Цитаты
Леонид Исаев

Заместитель руководителя лаборатории ВШЭ, востоковед

Комментарии
Новости партнеров
Фото дня
СМИ2
24СМИ
Новости
Жэньминь Жибао
Медиаметрикс
Финам
НСН
СП-ЮГ
СП-Поволжье
Цитата дня
В эфире СП-ТВ
Фото
Цифры дня