Ипотека приказала долго жить

Жесткие условия банков и снижение доходов населения свело на нет усилия российского правительства по развитию программы обеспечения населения доступным жильем. По мнению аналитиков, в ближайшие два-три года об ипотеке вообще стоит забыть.

За последний год, по данным ЦБ РФ, количество выданных кредитов регулярно снижалось и сократилось почти на четверть. А теперь еще в связи с кризисом ужесточились требования банков, которым стало просто не выгодно давать долгосрочные займы. В сухом остатке сформировавшийся долг россияне по ипотечным займам. Он равняется 4,4 триллиона рублей.

— Доля задолженности на данный момент не превышает 15% от объема ВВП, — рассказывает заместитель руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Борис Деревягин. — Это достаточно немного. Для сравнения, в США задолженность составляет порядка 80%, в Восточной Европе — около 50%. Просрочка оплаты по кредитам в целом по России не превышает 3%. Даже по самым строгим подсчетам — не более 6%. Опять же если сравнивать с США, то там уровень просрочки, на конец 2006 года, когда начался мировой кризис, был порядка 30%. Это самый критичный, так сказать преддефолтный уровень. Не думаю, что у нас просрочка увеличится до критичного уровня. Обычно это происходит тогда, когда возникают легкие кредиты, а у нас население кредитовалось по достаточно жестким требованиям.

Брать ипотечный займ, по мнению эксперта, стало не выгодно уже в период августа-сентября 2007 года. До этого можно было получить кредит на жилье без первоначального взноса под 10 процентов годовых на 40 лет. После — первоначальный взнос достиг 30 процентов от стоимости жилья, а выдавался кредит уже под 17 процентов годовых и только на 30 лет. Естественно, желающих воспользоваться ипотекой поубавилось. Сейчас, когда доходы населения падают, а безработица растет, таковых и вовсе не найти.

Между тем, снижение спроса на жилье, повлекло за собой падение цен на недвижимость. Только за последний месяц квадратный метр в столице подешевел на 1,5 — 2 процента. «Дон-строй» продает квартиры в новостройках с рекордными скидками — 25%, другие компании сбрасывают по 10−15 процентов. Ожидается, что и это не предел. Тем более, что в ближайшее время процесс активного снижения цен должен перекинуться на вторичный рынок жилья.

— В целом снижение цен на квадратный метр от уровня максимума — начала октября этого года к середине следующего года составит порядка 40%, — считает Борис Деревягин. —  На первичном рынке может быть даже больше. Это связано с тем, что многие объекты в Москве стоились без учета потребностей населения. Также существует много построек, качество которых не соответствует заявленной стоимости. В период, когда цены на недвижимость росли, это жилье покупалось в основном для спекулятивных целей. Теперь рентабельность девелоперов также упадет и в среднем составит около 20% годовых прибыли.

Ясно, что даже в этих условиях жилье для большинства россиян не станет доступным, как планировало правительство России еще в конце 2006 — начале 2007 годов. Уровень доходов населения все же падает быстрее, чем цена на квадратный метр. Свой выход из ситуации предлагает депутат Государственной Думы Галина Хованская.

— Да, с ипотекой временно нужно попрощаться, — говорит депутат. — Сейчас стоит обращаться к другим формам улучшения жилищных условий. Например такой, как купля-продажа с рассрочкой платежа на длительный срок. У очередников в Москве это пользовалось большой популярностью. При этом жилье город продавал не по рыночной цене, а в два-три раза дешевле. Этот опыт необходимо сейчас распространить на всю Российскую Федерацию.

Кроме этого, Хованская предлагает немедленно провести поправки в Жилищный кодекс РФ и ввести понятие жилищного фонда некоммерческого использования. В Москве сейчас уже есть такого рода бездоходные дома, где люди могут снимать квартиры по ценам гораздо более доступным, нежели рыночные. При этом обязанности по содержанию и эксплуатации дома ложатся на нанимателей. Они имеют право в любой момент отказаться от квартиры, если решат приобрести свою собственную или куда-нибудь переехать.

— Сейчас крайне актуальной становится вопрос перемещения трудовых ресурсов по стране в поисках работы, — считает депутат. — Что мешает этому процессу? Привязанность к жилью и собственности. А если бы у нас были такие бездоходные дома, проблема была бы решена. Как во всех европейских странах. Потребность в таком жилье колоссальная. А его отсутствие является серьезным тормозом по преодолению кризиса. Потому что его самое страшное последствие — это безработица.

Строить такое жилье, по мнению Галины Хованской, должно государство. Так как окупятся такие дома только лет через 20−25. Иного способа решить вечный «квартирный вопрос», а заодно и проблему аварийного жилья, не существует считает депутат.