18+
суббота, 10 декабря
Экономика

Пустующие офисные центры не спешат заполняться

Вакантными остаются около 20% площадей

  
34

Намеченный к концу 2010 года объём ввода офисных площадей в Москве, обозначенный как 1,5 млн кв. м — это немногим меньше того, что было построено в 2009 году. Исходя из этого, эксперты рынка стали предрекать неминуемый рост ставок на аренду и повышение цены продажи офисных площадей в Москве уже к концу текущего года. Однако, оценка спроса и скорость реализации новых офисных зданий говорят об обратном: уже имеющиеся на рынке свободные офисные площади никак не будут сданы ни к концу года, ни даже 6 месяцев спустя.

В стадии строительства сейчас находится 2,8 млн кв. м. площадей офисного назначения. Следовательно, такая мотивация, как дефицит качественных площадей является темой надуманной, и ни о каком повышении ставок и росте продажной цены не должно идти речи. В 2010 году Москва стала абсолютным лидером среди городов Европы и Ближнего Востока по количеству строящихся офисных площадей и по объемам намеченного строительства на ближайшие годы. Пока наблюдается значительный избыток предложения на рынке офисной недвижимости и низкий спрос. Только в сентябре текущего года объём нового предложения увеличился на 10%, в октябре прирост составил 3,5%. На конец года намечен ввод в эксплуатацию 16-ти офисных объектов общей площадью более 500 тысяч кв.м.

Кулуарно перенасыщенность офисного рынка признают все компании, работающие с офисной недвижимостью, но озвучивают «страшилки» о неминуемом росте цен на товар, которого много и будет ещё больше. Собственники бизнес-центров — они же прямые арендодатели — по сей день, хотя и неохотно, идут на крайние меры: перезаключение договора аренды на условиях арендаторов, предоставление бонусов, рассрочки по платежам, компенсации по ремонту, льготные периоды оплаты, т.е. делают всё, чтобы удержать платёжеспособного арендатора в рамках бизнес-интересов собственника здания. Объем нового предложения помещений в 1,5 млн кв.м., обещанный к концу 2010 года, можно считать «лишним» для уже перенасыщенного московского офисного рынка. Сомнительными также кажутся мнения некоторых экспертов о скором плавном восхождении цены продажи и росте ставок аренды уже к концу 2010 г. на 8−10%.

По данным Jones Lang LaSalle (JLL), в третьем квартале 2010 года объем поглощения офисов в Москве (сделки по аренде и покупке) составил 337,2 тысяч кв. м. Всего же в течение I―III кварталов 2010 года на рынок вышло примерно 650 тыс. кв.м. качественных офисных площадей класса А и В+ и 410 тыс. кв.м. офисных площадей категории В и С. Несложно подсчитать, сколько «лишних» мест в бизнес-центрах появилось за этот период.

При этом, по данным компании Knight Frank, резко вырос средний объем сделки по аренде помещений: в первой половине 2010 года он составил 9640 кв. м, а за этот же период 2009 года — 6840 кв. м. Это говорит о том, что первым в себя после кризиса пришёл очень крупный бизнес, который и предъявил спрос на аренду таких больших площадей. К примеру, самую крупную сделку по аренде в этот период совершила компания ТНК-ВР — 37,7 тысячи кв. м.

К концу 2010 года на рынке появится дополнительно еще 500 тысяч кв.м. офисных площадей, а общий объём существующих офисных помещений может достигнуть в Москве отметки в 11,8 млн кв.м. В 2011 г. планируется ввести в эксплуатацию 710 тысяч кв. м., тогда объём офисных помещений перешагнёт планку в 12,5 млн кв.м. Следующий год можно жить под девизом: каждому москвичу по офисному метру! Однако специалисты, работающие в секторе реализации коммерческих площадей, сокрушаются, мол, спрос не так высок, как в докризисные годы, показатели поглощения офисных площадей значительно уступают 2007 и 2008 годам, когда с офисного рынка уходило всё подряд и за любые деньги.

По данным JLL, доля пустующих офисных площадей в Москве на текущий момент составляет 14,7% от общего объёма предложения, в компании C&W говорят о 15,7%, эксперты Delta estate озвучивают цифру в 19% в классе A и 14,5% в классе B. За пределами МКАД и того хуже: около 50% уже построенных и введённых в эксплуатацию офисных центров пустуют, деловые здания, находящиеся на завершающей стадии строительства, практически на 80% лишены сегодня арендаторов.

Средняя базовая ставка аренды на московские офисные помещения класса А находится в диапазоне 650−1000 долларов за кв. м в год, в классе В — 450−600 долларов. Средняя запрашиваемая арендная ставка на помещения класса А — то есть, сколько готов сегодня платить арендатор — составляет не более 600 долларов, а в сегменте офисных помещений В класса — 450−500 за кв. м в год. Уже в сентябре текущего года размер скидок для арендаторов значительно уменьшился (с кризисных 30% до нынешних 5−7%), или прекратился совсем. При этом цены продажи офисных помещений высокой классности сохранили свои ценники. Почему? Потому, что запрашиваемая цена продажи офисных помещений, в зависимости от класса и местоположения здания сегодня составляет 6.000−12.000 долларов за кв. м без НДС. По данным риэлторских компаний, имеющимся в открытом доступе, потенциальные покупатели не готовы платить более 7.000 долларов за кв. м даже за самые «крутые» помещения в центре города.

Именно по причине чрезмерной алчности собственников простаивают помещения, где ставка аренды или цена продажи слишком велики. В центре города - это четверть всех бизнес-центров. Если цена продажи офисов за пределами Садового Кольца действительно снижается (на 10% с начала года), то в центре только растёт.

Станислав Титоренко, руководитель отдела аренды коммерческой недвижимости Delta estate утверждает, что хорошие по качеству предложения (отделка помещений, коммуникации, оснащение рабочих мест) в центре Москвы можно пересчитать по пальцам. Всё остальное предлагается под отделку. Но вкладывать значительные средства в ремонт помещений бизнесмены сейчас не хотят; долгосрочные прогнозы на бизнес не всегда оправданы. Мы поинтересовались, сколько же стоят ремонтные работы офисных помещений?

Оказалось, что лёгкий косметический ремонт обойдётся арендатору в 3000—4000 руб. за кв.м. Основательный ремонт офиса категории «С» будет стоить 5000−6000 руб. за кв. м., категории «В» от 7000−8000 руб. за кв.м., а цены на ремонт офиса категории «А» начинаются от 10.000 за кв.м. И это только за то, чтобы привести в приличное состояние само помещение. Комплекс же услуг, в который придётся включить монтаж вентиляции и кондиционирования, разводку систему электроснабжения, стоимость отделочных материалов, установку и подключение используемого оборудования, дизайн и много чего другого приводит к удорожанию ремонта до 30−50 тысяч руб. за кв.м. Собственники зданий такие расходы всячески пытаются переложить на плечи арендаторов. Последние, в свою очередь, не всегда готовы тратить дополнительные средства на помещения, вверенные во временное пользование. Тем более, что в отличие от докризисного времени большая часть арендаторов предпочитает заключать договоры на найм помещений на 1−3 года вместо прежних 5−7 лет.

Популярное в сети
Цитаты
Сергей Ермаков

Заместитель директора Таврического информационно-аналитического центра РИСИ

Комментарии
Новости партнеров
Фото дня
СМИ2
24СМИ
Новости
Жэньминь Жибао
Медиаметрикс
Новости сети
Финам
НСН
СП-ЮГ
СП-Поволжье
Цитата дня
В эфире СП-ТВ
Фото
Цифры дня