Экономика

Пустующие офисные центры не спешат заполняться

Вакантными остаются около 20% площадей

  
43

Намеченный к концу 2010 года объём ввода офисных площадей в Москве, обозначенный как 1,5 млн кв. м — это немногим меньше того, что было построено в 2009 году. Исходя из этого, эксперты рынка стали предрекать неминуемый рост ставок на аренду и повышение цены продажи офисных площадей в Москве уже к концу текущего года. Однако, оценка спроса и скорость реализации новых офисных зданий говорят об обратном: уже имеющиеся на рынке свободные офисные площади никак не будут сданы ни к концу года, ни даже 6 месяцев спустя.

В стадии строительства сейчас находится 2,8 млн кв. м. площадей офисного назначения. Следовательно, такая мотивация, как дефицит качественных площадей является темой надуманной, и ни о каком повышении ставок и росте продажной цены не должно идти речи. В 2010 году Москва стала абсолютным лидером среди городов Европы и Ближнего Востока по количеству строящихся офисных площадей и по объемам намеченного строительства на ближайшие годы. Пока наблюдается значительный избыток предложения на рынке офисной недвижимости и низкий спрос. Только в сентябре текущего года объём нового предложения увеличился на 10%, в октябре прирост составил 3,5%. На конец года намечен ввод в эксплуатацию 16-ти офисных объектов общей площадью более 500 тысяч кв.м.

Кулуарно перенасыщенность офисного рынка признают все компании, работающие с офисной недвижимостью, но озвучивают «страшилки» о неминуемом росте цен на товар, которого много и будет ещё больше. Собственники бизнес-центров — они же прямые арендодатели — по сей день, хотя и неохотно, идут на крайние меры: перезаключение договора аренды на условиях арендаторов, предоставление бонусов, рассрочки по платежам, компенсации по ремонту, льготные периоды оплаты, т.е. делают всё, чтобы удержать платёжеспособного арендатора в рамках бизнес-интересов собственника здания. Объем нового предложения помещений в 1,5 млн кв.м., обещанный к концу 2010 года, можно считать «лишним» для уже перенасыщенного московского офисного рынка. Сомнительными также кажутся мнения некоторых экспертов о скором плавном восхождении цены продажи и росте ставок аренды уже к концу 2010 г. на 8−10%.

По данным Jones Lang LaSalle (JLL), в третьем квартале 2010 года объем поглощения офисов в Москве (сделки по аренде и покупке) составил 337,2 тысяч кв. м. Всего же в течение I―III кварталов 2010 года на рынок вышло примерно 650 тыс. кв.м. качественных офисных площадей класса А и В+ и 410 тыс. кв.м. офисных площадей категории В и С. Несложно подсчитать, сколько «лишних» мест в бизнес-центрах появилось за этот период.

При этом, по данным компании Knight Frank, резко вырос средний объем сделки по аренде помещений: в первой половине 2010 года он составил 9640 кв. м, а за этот же период 2009 года — 6840 кв. м. Это говорит о том, что первым в себя после кризиса пришёл очень крупный бизнес, который и предъявил спрос на аренду таких больших площадей. К примеру, самую крупную сделку по аренде в этот период совершила компания ТНК-ВР — 37,7 тысячи кв. м.

К концу 2010 года на рынке появится дополнительно еще 500 тысяч кв.м. офисных площадей, а общий объём существующих офисных помещений может достигнуть в Москве отметки в 11,8 млн кв.м. В 2011 г. планируется ввести в эксплуатацию 710 тысяч кв. м., тогда объём офисных помещений перешагнёт планку в 12,5 млн кв.м. Следующий год можно жить под девизом: каждому москвичу по офисному метру! Однако специалисты, работающие в секторе реализации коммерческих площадей, сокрушаются, мол, спрос не так высок, как в докризисные годы, показатели поглощения офисных площадей значительно уступают 2007 и 2008 годам, когда с офисного рынка уходило всё подряд и за любые деньги.

По данным JLL, доля пустующих офисных площадей в Москве на текущий момент составляет 14,7% от общего объёма предложения, в компании C&W говорят о 15,7%, эксперты Delta estate озвучивают цифру в 19% в классе A и 14,5% в классе B. За пределами МКАД и того хуже: около 50% уже построенных и введённых в эксплуатацию офисных центров пустуют, деловые здания, находящиеся на завершающей стадии строительства, практически на 80% лишены сегодня арендаторов.

Средняя базовая ставка аренды на московские офисные помещения класса А находится в диапазоне 650−1000 долларов за кв. м в год, в классе В — 450−600 долларов. Средняя запрашиваемая арендная ставка на помещения класса А — то есть, сколько готов сегодня платить арендатор — составляет не более 600 долларов, а в сегменте офисных помещений В класса — 450−500 за кв. м в год. Уже в сентябре текущего года размер скидок для арендаторов значительно уменьшился (с кризисных 30% до нынешних 5−7%), или прекратился совсем. При этом цены продажи офисных помещений высокой классности сохранили свои ценники. Почему? Потому, что запрашиваемая цена продажи офисных помещений, в зависимости от класса и местоположения здания сегодня составляет 6.000−12.000 долларов за кв. м без НДС. По данным риэлторских компаний, имеющимся в открытом доступе, потенциальные покупатели не готовы платить более 7.000 долларов за кв. м даже за самые «крутые» помещения в центре города.

Именно по причине чрезмерной алчности собственников простаивают помещения, где ставка аренды или цена продажи слишком велики. В центре города - это четверть всех бизнес-центров. Если цена продажи офисов за пределами Садового Кольца действительно снижается (на 10% с начала года), то в центре только растёт.

Станислав Титоренко, руководитель отдела аренды коммерческой недвижимости Delta estate утверждает, что хорошие по качеству предложения (отделка помещений, коммуникации, оснащение рабочих мест) в центре Москвы можно пересчитать по пальцам. Всё остальное предлагается под отделку. Но вкладывать значительные средства в ремонт помещений бизнесмены сейчас не хотят; долгосрочные прогнозы на бизнес не всегда оправданы. Мы поинтересовались, сколько же стоят ремонтные работы офисных помещений?

Оказалось, что лёгкий косметический ремонт обойдётся арендатору в 3000—4000 руб. за кв.м. Основательный ремонт офиса категории «С» будет стоить 5000−6000 руб. за кв. м., категории «В» от 7000−8000 руб. за кв.м., а цены на ремонт офиса категории «А» начинаются от 10.000 за кв.м. И это только за то, чтобы привести в приличное состояние само помещение. Комплекс же услуг, в который придётся включить монтаж вентиляции и кондиционирования, разводку систему электроснабжения, стоимость отделочных материалов, установку и подключение используемого оборудования, дизайн и много чего другого приводит к удорожанию ремонта до 30−50 тысяч руб. за кв.м. Собственники зданий такие расходы всячески пытаются переложить на плечи арендаторов. Последние, в свою очередь, не всегда готовы тратить дополнительные средства на помещения, вверенные во временное пользование. Тем более, что в отличие от докризисного времени большая часть арендаторов предпочитает заключать договоры на найм помещений на 1−3 года вместо прежних 5−7 лет.

Новости СМИ2
Новости 24СМИ
Новости Лентаинформ
Последние новости
Цитаты
Сергей Марков

Политолог

Валентин Катасонов

Экономист, профессор МГИМО

Михаил Ремизов

Президент Института национальной стратегии

Комментарии
Новости партнеров
Фоторепортаж дня
Новости СМИ2
Новости 24СМИ
Новости Лентаинформ
Новости Медиаметрикс
Рамблер/новости
Новости НСН
Новости Жэньминь Жибао
Новости Финам
СП-ЮГ
СП-Поволжье
В эфире СП-ТВ
Фото
Цифры дня