Аренда московского жилья будет дорожать и дальше

За два кризисных года ценники на самое доступное по стоимости жильё эконом-класса переписывались в сторону понижения неоднократно, составив в итоге около 20% со знаком минус. В самом начале 2010 года падение цен прекратилось, московские риэлторы ликовали, отмечая просто невероятный после двухлетнего затишья спрос на все виды жилой недвижимости, сопоставимый с докризисными показателями. Увеличение количества реальных сделок в феврале-марте 2010 года привело к возобновлению роста цен на жилую недвижимость; за год ценовой прирост составил от 5,5% до 16% в рублях (в зависимости от типа жилья). Однако заявленные цены далеко не всегда отражали реальную стоимость объектов, и при заключении сделок продавцы охотно давали скидку в 5−7%. При этом данное удорожание было отчасти компенсировано рублевой инфляцией и удешевлением доллара по отношению к рублю. Фактически, цены продажи на самые дешевые московские квартиры не росли вовсе.

На фоне относительно спокойного рынка продаж жилья эконом-класса неожиданным может показаться резкий взлет стоимости аренды низкобюджетного жилья: только за ноябрь-декабрь 2010 года на 8−10%. На конец декабря 2010 года аренда самой дешёвой стандартной 1-комнатной квартиры площадью 40 кв. м. с маленькой кухней, в не самом лучшем панельном доме на окраине города обошлась нанимателю в 720 долларов в месяц (22 тысячи рублей). Средняя арендная плата в Москве, включая все сегменты жилья, составила 69 тысяч рублей в месяц. Наиболее дешевые предложения традиционно зафиксированы в ЮВАО (30 тысяч рублей в месяц), а самые высокие арендные ставки — в ЦАО: 1- комнатную квартиру эконом-класса здесь можно арендовать за 48 тысяч рублей в месяц. На долю самых дешевых предложений (до 20 тысяч) приходится всего 0,5% от общего объема сдаваемых в аренду квартир в Москве, поэтому говорить серьёзно об аренде такого жилья не стоит.

В компании Delta estate провели исследования европейских рынков аренды за несколько прошедших лет. И была отмечена закономерность отечественного удорожания в сегменте эконом-класса. Расчеты показали, что стоимость аренды должна быть пропорциональна цене квартиры на данный период времени и тем дополнительным опциям, которые готов предложить собственник жилья. Среднемесячный арендный платёж в итоге должен составлять 0,5−0,7% от стоимости самого жилья. По крайней мере, так принято в Европе. Например, в Германии и Австрии средний показатель арендной платы за месяц составляет 0,5% от рыночной стоимости жилья, во Франции 0,6%, в Греции и Италии 0,65%, а в Англии достигает 0,85%., в Словакии и Чехии всего 0,45%. Говоря простым языком, если на сегодняшний день стоимость квартиры в Германии составляет около 110тысяч евро, то ежемесячный арендная плата не превышает 550 евро, в Словакии аналогичное по стоимости жильё можно арендовать ещё дешевле. В Москве приличных квартир за 110 тысяч евро, или 150 тысяч долларов (4 млн 450 тысяч руб.) нет вообще, следовательно, и ежемесячных ставок вроде 550 евро, или 750 долларов (22, 5 тысячи рублей) для российской столицы не должно существовать в принципе.

Таким образом, справедливая цена аренды относительно дешевой квартиры, чья рыночная стоимость, к примеру, 170 тысяч долларов (5млн 150 тысяч рублей) должна составлять как минимум 850 долларов, или 26 тысяч рублей, а квартира стоимостью 300 тысяч долларов (такие однушки часто встречаются в ЦАО) никак не может сдаваться дешевле 1500 долларов, или 46 тысяч рублей в месяц. Как видно из простых расчётов, потенциал роста арендной ставки теоретически возможен, и скорее всего уже в 2011-м произойдет её увеличение на 10−15%, ровно на столько, на сколько подорожают услуги ЖКХ.

Различного рода расчёты показывают, что в Москве сдается в аренду 300−500 тысяч квартир (всего в городе насчитывается 3,6 млн квартир). В сегменте жилья бизнес-класса, где аренда квартиры начинается от 2,5 тысяч долларов в месяц, по-белому сдается как минимум 70% квартир. В самом верхнем сегменте — от 6 тысяч долларов и выше — даже 90%. Открытость рынка дорогой аренды легко объясняется тем фактором, что для многих собственников сдача жилья в аренду — это не крайний способ что-то заработать на собственном жилье, а настоящий бизнес, с которого подтверждаются доходы, по которому официально платятся налоги и получаются банковские кредиты. Основные наниматели элитного жилья — иностранцы, им важно документально зафиксировать плату за жильё, поскольку, как правило, она компенсируются работодателем, либо им предоставляются преференции в налоговых вычетах.

Впрочем, феноменальным явлением рынка аренды 2010 года можно считать массовую сдачу жилья эконом-класса в наём китайским гражданам в ЮВАО по ценам, приближенным к аренде статусного жилья. После переезда китайских торговцев с Черкизовского рынка в ТЯК «Москва», цены на съемное жильё в Люблине поднялись в 2−3 раза. Граждане Китая охотно снимают «однушку» за 50 тысяч руб., а «трёшку» за 100 тысяч. Собственники квартир за такие деньги готовы некоторое время пожить у родственников или даже переехать в съемное жильё, стоящее значительно дешевле сданного в аренду. Понятно, что в той же «трёшке» будет жить минимум 10−15 китайцев (бывает — и 20), а потому в пересчёте на одно лицо плата составит 7−10 тысяч рублей в месяц — примерно столько же стоит для них место в общежитии (в которых условия проживания гораздо хуже — к примеру, там удобства на этаже).

В неофициальную статистику попадают люди, сдающие жильё не от хорошей жизни. Для пенсионеров, малообеспеченных людей это зачастую единственный способ сносного существования в дорогущем мегаполисе. С учетом возросшей платы за квартиру и услуги ЖКХ с января 2011 года, из арендных платежей собственник получит денег на 30% меньше (люди ведь платят коммунальные платежи за 2 квартиры, — в которой живут, и которую сдают).

Аналитики рынка недвижимости придерживаются мнения, что и без того низкий уровень доходности от сдачи жилья в наём в сегменте эконом-класса еще больше понизится в связи с повышением тарифов ЖКХ. Доступные по цене «однушки» всегда были дефицитным и востребованным товаром на рынке аренды жилья. Еще с советских времен повелось, что количество однокомнатных квартир в доме составляло меньшую часть от общего объема жилых площадей. Больше всего однокомнатных квартир было в девятиэтажках и хрущевках, от которых сейчас город активно освобождается. В результате вторичный рынок жилья в полной мере ощутил недостаток самого ликвидного продукта. А то, чего мало на рынке, всегда стоит больших денег, даже при явном несоответствии цены и качества товара. Закон потребительского рынка: дефицит предложения сказывается на темпах удорожания, — лучше всего подходит к сегменту аренды низкобюджетного жилья.

В декабре прошлого года предложение однокомнатных квартир, предназначенных под аренду, сократилось ещё на 10%. По мнению риэлторов, арендаторы поспешили заключить договоры с собственниками и зафиксировать цены на длительные сроки аренды (от полугода).

Для многих людей, живущих в недорогих съёмных квартирах, повышение платы за жильё — настоящее потрясение. Они физически не готовы платить суммы, превышающие 1000 долларов, или 30,5 тысячи рублей, при средней по Москве зарплате в 40 тысяч руб. При этом повышение аренды даже до такой величины вынудит многих нынешних арендаторов либо искать жилье в ближнем Подмосковье, либо делить платежи еще с одним «квартирантом». Однако отток части арендаторов не приведет к стагнации рынка — сегодня спрос на 1-комнатные квартиры в эконом-сегменте превышает предложение примерно на 30%. Если в 2011 году ставки аренды повысятся, то это никак не скажется на спросе. Можно прогнозировать, что при сохранении темпа роста доходов населения в Москве (около 10% за год) достижение справедливой цены — 1100−1200 долларов за 1-комнатную квартиру площадью 40 кв. м в панельном доме вне пределов ТТК — произойдет уже в начале 2011 года.