Экономика

Аренда московского жилья будет дорожать и дальше

К концу 2011-го стоимость самых дешёвых «однушек» достигнет 1−1,2 тысячи долларов

  
30

За два кризисных года ценники на самое доступное по стоимости жильё эконом-класса переписывались в сторону понижения неоднократно, составив в итоге около 20% со знаком минус. В самом начале 2010 года падение цен прекратилось, московские риэлторы ликовали, отмечая просто невероятный после двухлетнего затишья спрос на все виды жилой недвижимости, сопоставимый с докризисными показателями. Увеличение количества реальных сделок в феврале-марте 2010 года привело к возобновлению роста цен на жилую недвижимость; за год ценовой прирост составил от 5,5% до 16% в рублях (в зависимости от типа жилья). Однако заявленные цены далеко не всегда отражали реальную стоимость объектов, и при заключении сделок продавцы охотно давали скидку в 5−7%. При этом данное удорожание было отчасти компенсировано рублевой инфляцией и удешевлением доллара по отношению к рублю. Фактически, цены продажи на самые дешевые московские квартиры не росли вовсе.

На фоне относительно спокойного рынка продаж жилья эконом-класса неожиданным может показаться резкий взлет стоимости аренды низкобюджетного жилья: только за ноябрь-декабрь 2010 года на 8−10%. На конец декабря 2010 года аренда самой дешёвой стандартной 1-комнатной квартиры площадью 40 кв. м. с маленькой кухней, в не самом лучшем панельном доме на окраине города обошлась нанимателю в 720 долларов в месяц (22 тысячи рублей). Средняя арендная плата в Москве, включая все сегменты жилья, составила 69 тысяч рублей в месяц. Наиболее дешевые предложения традиционно зафиксированы в ЮВАО (30 тысяч рублей в месяц), а самые высокие арендные ставки — в ЦАО: 1- комнатную квартиру эконом-класса здесь можно арендовать за 48 тысяч рублей в месяц. На долю самых дешевых предложений (до 20 тысяч) приходится всего 0,5% от общего объема сдаваемых в аренду квартир в Москве, поэтому говорить серьёзно об аренде такого жилья не стоит.

В компании Delta estate провели исследования европейских рынков аренды за несколько прошедших лет. И была отмечена закономерность отечественного удорожания в сегменте эконом-класса. Расчеты показали, что стоимость аренды должна быть пропорциональна цене квартиры на данный период времени и тем дополнительным опциям, которые готов предложить собственник жилья. Среднемесячный арендный платёж в итоге должен составлять 0,5−0,7% от стоимости самого жилья. По крайней мере, так принято в Европе. Например, в Германии и Австрии средний показатель арендной платы за месяц составляет 0,5% от рыночной стоимости жилья, во Франции 0,6%, в Греции и Италии 0,65%, а в Англии достигает 0,85%., в Словакии и Чехии всего 0,45%. Говоря простым языком, если на сегодняшний день стоимость квартиры в Германии составляет около 110тысяч евро, то ежемесячный арендная плата не превышает 550 евро, в Словакии аналогичное по стоимости жильё можно арендовать ещё дешевле. В Москве приличных квартир за 110 тысяч евро, или 150 тысяч долларов (4 млн 450 тысяч руб.) нет вообще, следовательно, и ежемесячных ставок вроде 550 евро, или 750 долларов (22, 5 тысячи рублей) для российской столицы не должно существовать в принципе.

Таким образом, справедливая цена аренды относительно дешевой квартиры, чья рыночная стоимость, к примеру, 170 тысяч долларов (5млн 150 тысяч рублей) должна составлять как минимум 850 долларов, или 26 тысяч рублей, а квартира стоимостью 300 тысяч долларов (такие однушки часто встречаются в ЦАО) никак не может сдаваться дешевле 1500 долларов, или 46 тысяч рублей в месяц. Как видно из простых расчётов, потенциал роста арендной ставки теоретически возможен, и скорее всего уже в 2011-м произойдет её увеличение на 10−15%, ровно на столько, на сколько подорожают услуги ЖКХ.

Различного рода расчёты показывают, что в Москве сдается в аренду 300−500 тысяч квартир (всего в городе насчитывается 3,6 млн квартир). В сегменте жилья бизнес-класса, где аренда квартиры начинается от 2,5 тысяч долларов в месяц, по-белому сдается как минимум 70% квартир. В самом верхнем сегменте — от 6 тысяч долларов и выше — даже 90%. Открытость рынка дорогой аренды легко объясняется тем фактором, что для многих собственников сдача жилья в аренду — это не крайний способ что-то заработать на собственном жилье, а настоящий бизнес, с которого подтверждаются доходы, по которому официально платятся налоги и получаются банковские кредиты. Основные наниматели элитного жилья — иностранцы, им важно документально зафиксировать плату за жильё, поскольку, как правило, она компенсируются работодателем, либо им предоставляются преференции в налоговых вычетах.

Впрочем, феноменальным явлением рынка аренды 2010 года можно считать массовую сдачу жилья эконом-класса в наём китайским гражданам в ЮВАО по ценам, приближенным к аренде статусного жилья. После переезда китайских торговцев с Черкизовского рынка в ТЯК «Москва», цены на съемное жильё в Люблине поднялись в 2−3 раза. Граждане Китая охотно снимают «однушку» за 50 тысяч руб., а «трёшку» за 100 тысяч. Собственники квартир за такие деньги готовы некоторое время пожить у родственников или даже переехать в съемное жильё, стоящее значительно дешевле сданного в аренду. Понятно, что в той же «трёшке» будет жить минимум 10−15 китайцев (бывает — и 20), а потому в пересчёте на одно лицо плата составит 7−10 тысяч рублей в месяц — примерно столько же стоит для них место в общежитии (в которых условия проживания гораздо хуже — к примеру, там удобства на этаже).

В неофициальную статистику попадают люди, сдающие жильё не от хорошей жизни. Для пенсионеров, малообеспеченных людей это зачастую единственный способ сносного существования в дорогущем мегаполисе. С учетом возросшей платы за квартиру и услуги ЖКХ с января 2011 года, из арендных платежей собственник получит денег на 30% меньше (люди ведь платят коммунальные платежи за 2 квартиры, — в которой живут, и которую сдают).

Аналитики рынка недвижимости придерживаются мнения, что и без того низкий уровень доходности от сдачи жилья в наём в сегменте эконом-класса еще больше понизится в связи с повышением тарифов ЖКХ. Доступные по цене «однушки» всегда были дефицитным и востребованным товаром на рынке аренды жилья. Еще с советских времен повелось, что количество однокомнатных квартир в доме составляло меньшую часть от общего объема жилых площадей. Больше всего однокомнатных квартир было в девятиэтажках и хрущевках, от которых сейчас город активно освобождается. В результате вторичный рынок жилья в полной мере ощутил недостаток самого ликвидного продукта. А то, чего мало на рынке, всегда стоит больших денег, даже при явном несоответствии цены и качества товара. Закон потребительского рынка: дефицит предложения сказывается на темпах удорожания, — лучше всего подходит к сегменту аренды низкобюджетного жилья.

В декабре прошлого года предложение однокомнатных квартир, предназначенных под аренду, сократилось ещё на 10%. По мнению риэлторов, арендаторы поспешили заключить договоры с собственниками и зафиксировать цены на длительные сроки аренды (от полугода).

Для многих людей, живущих в недорогих съёмных квартирах, повышение платы за жильё — настоящее потрясение. Они физически не готовы платить суммы, превышающие 1000 долларов, или 30,5 тысячи рублей, при средней по Москве зарплате в 40 тысяч руб. При этом повышение аренды даже до такой величины вынудит многих нынешних арендаторов либо искать жилье в ближнем Подмосковье, либо делить платежи еще с одним «квартирантом». Однако отток части арендаторов не приведет к стагнации рынка — сегодня спрос на 1-комнатные квартиры в эконом-сегменте превышает предложение примерно на 30%. Если в 2011 году ставки аренды повысятся, то это никак не скажется на спросе. Можно прогнозировать, что при сохранении темпа роста доходов населения в Москве (около 10% за год) достижение справедливой цены — 1100−1200 долларов за 1-комнатную квартиру площадью 40 кв. м в панельном доме вне пределов ТТК — произойдет уже в начале 2011 года.

Новости СМИ2
Новости 24СМИ
Новости Лентаинформ
Последние новости
Цитаты
Алексей Кротов

Почетный строитель города Москвы, член Союза архитекторов России

Михаил Делягин

Директор Института проблем глобализации, экономист

Дмитрий Аграновский

Российский адвокат, политический деятель

Комментарии
Новости партнеров
Фоторепортаж дня
Новости СМИ2
Новости 24СМИ
Новости Лентаинформ
Новости Медиаметрикс
Рамблер/новости
Новости НСН
Новости Жэньминь Жибао
Новости Финам
СП-ЮГ
СП-Поволжье
В эфире СП-ТВ
Фото
Цифры дня