18+
воскресенье, 24 сентября
Экономика

Рынок жилья в Москве рухнул. Но этого никто не хочет признать

Реальные цены на недвижимость упали вдвое, а объем сделок купли-продажи — втрое

  
34

Понятно, что кризис внес свои коррективы: снизились зарплаты, выросла безработица. Но правительство все еще пыталось реанимировать ипотечное кредитование. Все его потуги оказались напрасными. Продолжился рост просроченных долгов по ранее выданным ипотечным кредитам — общий объем такой задолженности достиг 1,069 триллионов рублей. В то же время, банкиры увеличили процентные ставки. Средневзвешенная ставка по предоставленным в январе рублевым кредитам выросла до 14,1% годовых с 12,9% по кредитам, выданным за 2008 год, по валютным — до 12,5% с 10,8%.

По данным Центробанка РФ, в январе банки выдали рублевых ипотечных кредитов на общую сумму 5,9 миллиардов рублей, а в валюте — на 0,7 миллиардов рублей (в рублевом эквиваленте). Как отмечают эксперты, такие показатели были только во время зарождения ипотечного кредитования.

Кризис затронул весь рынок недвижимости, особенно — в столице. По данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росрегистр) в 4-м квартале 2008 года на вторичном рынке Москвы число сделок упало на 36%, а ипотечных — на 26%. Окончательные данные за январь и февраль текущего окончательно года еще не готовы, но, как ожидают эксперты, в лучшую сторону статистика за этот период вряд ли изменилась. А вот в марте уже на вторичном рынке жилья отмечен положительный сдвиг. Во всяком случае, такую тенденцию отмечает вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев.

«СП»: — Константин Николаевич, официальная статистика отражает реалии российского рынка недвижимости?

— В разных источниках, публикующих данные о зарегистрированных сделках, такая информация несколько расходится. Если верить цифрам, то в феврале объем сделок на вторичном рынке сократился в Москве в 3 раза по отношению к февралю прошлого года. Ипотечные сделки в прошлом году составляли от 10 до 18%, а сегодня это около 10%. При любой погрешности в статистике, надо признать: то, что количество сделок сократилось — вполне очевидно. На вторичном рынке купли-продажи недвижимости количество сделок в феврале в среднем сократилось в 2 раза в России, а в Москве сокращение произошло в 3 раза. Поэтому мы видим очень существенное снижение количества сделок. Хотя в марте мы отмечаем определенный рост.

«СП»: — Но пока эксперты констатируют если не смерть, то уж точно коматозное состояние той же ипотеки…

— Безусловно, объем ипотечных сделок сократился. Но, поскольку сократился вообще весь объем сделок на рынке, получилось так, что ипотека в процентном отношении даже выше, чем была до этого. Хотя, количественно ипотека, конечно, снизилась. Например, в Москве она снизилась почти в 2 раза, а в регионах в 3−5 раз. Возможность выживания ипотеки существенно снижает то обстоятельство, что в госбюджете не предусмотрены деньги для АИЖК (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию) на выкуп ипотечных закладных. Это существенно ухудшает и перспективы развития этого сегмента рынка недвижимости на ближайший год. В такой ситуации, естественно, существенно уменьшается количество возможных сделок по переуступке ранее выданных ипотечных кредитов. По этой же причине тормозится работа региональных операторов, которые могли бы выдать большое количество кредитов, а потом продать ипотечные закладные. То есть, образуется цепочка негативных условностей. Все это в совокупности, конечно, резко снижает и общий объем возможных сделок, и долю ипотеки на рынке недвижимости.

«СП»: — Насколько справедливы упреки в адрес застройщиков, которые не торопятся снижать цены на новостройки, чтобы их могли выкупить региональные власти?

—  Цены, по которым правительство предлагает их выкупить, по нашим оценкам на 10−15%, а в некоторых регионах и на 20% ниже среднерыночных. А самая главная проблема в том, что при выкупе властями таких квартир застройщик проигрывает на разнице в метраже. Например, власти выкупают дом, чтобы переселить в него людей из ветхого жилья, предназначенного под снос. При таком переселении необходимо соблюдать пропорции — переселенцы должны получить такое же количество жилых комнат, которые у них были в старом доме. А сейчас современное строительство предлагает квартиры гораздо большей площади, чем в домах старой постройки — при одинаковом количестве комнат. И получается, что лишние метры оплачены быть не могут. Значит, застройщики должны эти метры просто подарить. А это влечет за собой еще большее увеличение фактической стоимости недвижимости.

«СП»: — Что, если правительство, так и не дождавшись, чтобы застройщики начали снижать цены, выполнит угрозу и откажется выкупать эти зависшие на рынке квартиры, а вместо этого инвестирует средства в строительство нового — более дешевого — жилья?

— Я серьезно не рассматриваю возможность того, что правительство вдруг направит деньги на строительство жилья. Строительство — это процесс, который занимает не месяцы, а годы. По контрактам, которые правительство предлагало застройщикам, речь идет о покупке недвижимости у застройщиков в течение 6 месяцев после заключения контракта. Это должны быть объекты, которые находятся в достаточно высокой степени готовности — отделаны, запущены в эксплуатацию. Таких готовых и не проданных объектов на рынке мало. Кроме того, в таких случаях застройщик получает деньги не сразу, а частями. Сначала только 30% от стоимости, потом после сдачи дома в эксплуатацию еще 30%, и последние 40% - после того как он оформит квартиры в собственность субъекта федерации. Это достаточно серьезный разрыв во времени. Как минимум — 6 месяцев. Не все застройщики готовы к такому. Особенно после сильного снижения курса рубля по отношению к доллару и к евро. Потому что значительная часть строительных материалов, комплектующих покупается за доллары. И часть контрактов по застройке заключается в долларовом эквиваленте. Я уж не говорю об обилии документов, которые надо предоставить для заключения такого федерального контракта. Поэтому у застройщиков больше вопросов, чем возможностей для участия в таких программах. Но решать их надо.

«СП»: — Сейчас сложилась ситуация, когда и продавцы и потенциальные покупатели находятся в выжидательном положении. И не известно, кто кого переждет. Страдают и те, и другие. Что им посоветовать? Есть прогноз на ближайший период?

— Краткосрочный прогноз абсолютно очевиден. Если у людей есть деньги — на сегодняшний день в рублях — и этих накоплений достаточно, чтобы решать свой жилищный вопрос, надо мониторить рынок и искать объект, который интересен. Если человек будет просто ждать, то может так ничего и не дождаться, потому что с рынка могут исчезнуть потенциально интересные для него объекты. Либо их выкупят другие, либо они изменятся в качестве и перейдут в иную — скорее всего более высокую — ценовую категорию. Главное преимущество сегодняшнего рынка для покупателя — снижающаяся стоимость жилья. Нельзя упускать такой момент.

«СП»: — По данным из разных источников, с октября прошлого года цены на недвижимость на вторичном рынке жилья в долларах снизились чуть ли не до 50%. В это трудно поверить…

— Заявленные цены, как правило, гораздо выше итоговых. Сегодня на рынке можно успешно торговаться. Но такое не может продолжаться вечно. Когда цены остановятся и начнут расти, то маржи, которую можно получить сейчас на торге, уже не будет. На рынке вообще никогда не стоит ждать — надо постоянно находиться в процессе мониторинга. И самое главное, если вы нуждаетесь в том, чтобы изменить свои жилищные условия, и у вас есть денежные средства — решать вопрос, а не ждать. Потому что, например, средства могут обесцениться, а жилье — это страховая подушка безопасности при любом состоянии экономики и для человека это является частью его социальной стабильности.

Новости СМИ2
Новости 24СМИ
Новости Лентаинформ
Последние новости
Цитата дня
Комментарии
Новости партнеров
Фото дня
Новости СМИ2
Новости 24СМИ
Новости Лентаинформ
Новости Медиаметрикс
Рамблер/новости
Новости НСН
Новости Жэньминь Жибао
Новости Финам
СП-ЮГ
СП-Поволжье
В эфире СП-ТВ
Фото
Цифры дня