Экономика

Примкадье — не для дач

Сегодня загородные дома покупают в основном для постоянного проживания

  
5526

Последние недели обнажили ряд тенденций на рынке загородной недвижимости столичного региона. Главная из них — незначительное снижение цен на фоне избытка предложения. Поэтому весь платежеспособный спрос фокусируется в наиболее сладких сегментах — рядом со МКАД или у крупных водоемов. Правильно спрогнозировав этот тренд, девелоперы именно в этих сегментах сегодня делают большое количество удобных проектов, что и приводит к некоторому перенасыщению рынка.

А потому дома, таунхаусы и коттеджи Подмосковья следует признать в сегодняшних условиях негодным инструментом инвестирования — покупать их следует главным образом для собственного проживания. То есть это в чистом виде вложения в собственный образ жизни, но не в расчете на будущие барыши. И, похоже, покупатели в полной мере осознали это.

Все три крупнейшие рынки недвижимости России развиваются на одной волне: Москва и область, Санкт-Петербург и область, а также Екатеринбург и область. Так, львиная доля покупок в Подмосковье и Ленинградской области на расстоянии до 50−60 км от черты города делается семьями, намеренными проживать в новом доме постоянно. Для регулярных визитов, как дома выходного дня, приобретаются дома с участком на расстоянии 70−100 километров от мегаполиса. В Свердловской области расстояния существенно меньше, однако тенденция такая же.

Таунхаусы продолжают занимать свою промежуточную нишу между городской квартирой и загородным домом. Это сказывается как в географии — 55% предложения таунхаусов сосредоточено на удалении менее 10 км ото МКАД, — так и на возрасте покупателей, в основном от 26 до 35 лет — молодые люди активно вьют собственное гнездо, но не готовы уйти в полностью автономную жизнь от мегаполиса.

Такое положение диктует и ценовые ожидания — подавляющее большинство потенциальных покупателей формулирует их на уровне до 10 млн рублей, то есть в собственный дом сразу за МКАД с парой соток земли у отдельного крыльца и сауной в цокольном этаже они готовы переехать по цене двух- трехкомнатоной квартире в спальных районах у кольцевой автодороги. Сегодня примерно 60% предложения на рынке таунхаусов соответствует этим ожиданиям. Лидирует по количеству предложений Ленинградское шоссе (более 10 новых поселков) и расположенное рядом с ним с востока Лихачевское шоссе — здесь огромные площади сохранившихся до недавнего прошлого старинных деревень при барских усадьбах XVIII столетия, как грибами после дождя, покрываются крышами таунхасов самого разнообразного дизайна. Секрет прост — эти земли вытянулись обширной полосой вдоль канала им. Москвы, за который по вечерам и заходит солнце.

Именно близость к большим водоемам и лесу формирует сегодня премиальный сегмент на загородном рынке Подмосковья. С течением времени количество новых поселков, что называется на самом берегу, неизбежно уменьшается, что поддерживает высокий спрос именно к таким объектам. Экологически привлекательные места рядом со столицей тоже оказались нерезиновыми.

Это обуславливает высокую цену, а потому при ограниченном бюджете плеск волн у своего порога можно приобрести лишь на удалении 60 км ото МКАД и более. Да и предложений на более близкой дистанции почти не осталось, их доля на рынке не превышает 5%. При этом в целом выход к большой воде в Подмосковье сегодня имеет каждый пятый из новых поселков.

Географические карты убеждают, что самую большую площадь водной поверхности в Московской области имеет северное направление (Дмитровское шоссе), однако за 2012−13 годы здесь было выставлено на продажу всего лишь два коттеджных поселка, да и в тех продавались не готовые дома, а участки без подряда: «Пестово Life» и «Дмитровка Village 2». Всего в Подмосковье за этот период стартовали продажи в двух десятках поселков у большой воды. Так что потенциал Дмитровского шоссе пока не раскрыт полностью. Здесь находятся Учинское, Икшинское, Пестовское, Клязьминское, Пироговское и Пяловское водохранилища, причем все — до 35 км ото МКАД. Сам факт нахождения на берегу прибавляет минимум 20−30% к стоимости аналогичного объекта.

В реальности больше всего коттеджей у воды сегодня продается на северо-западном направлении — так девелоперы пытаются сохранить ажиотажный спрос в проектах на Новорижском шоссе. Почти треть продаваемых во всем регионе поселков у воды выставлено на продажу именно здесь. Хотя водоемы здесь довольно компактны, а потому наценка за речушку в поселке — процентов 10, а за небольших прудик — и вовсе нулевая: яхту на него не спустишь, а вот обилие комаров он гарантирует. Идущее в направлении Оки на юго-запад области Калужское шоссе замыкает тройку лидеров самых водных направлений.

Однако самый привлекательный поселок сегодня — «Европа» на Николиной горе у Москвы-реки (Ильинское шоссе, 23 км от МКАД). Также прекрасной экологией хвастаются «Перелески» на живописном берегу Истринского водохранилища (50 км от МКАД по Новорижскому шоссе).

Если отвлечься от уникальных и дорогих объектов, то статистика показывает, что с начала этого года в поясе 30 км от МКАД цены практически оставались неизменными, а количество сделок в целом было довольно ограниченным, что однозначно свидетельствует, что сегодня на рынке правила диктует покупатель. Однако эта экспертная оценка может скрывать и небольшое снижение цен, рекламировать которое участники рынка никак не заинтересованы. К тому же, в эту статистику вошел период перед началом дачного сезона, когда ажиотажно растет спрос, а впереди — конец сезона, для которого характерен «сброс» дач и транспортных средств для доставки семейства за город. Пока участники рынка стыдливо замечают, что цены могут пойти вниз из-за того, что количество новых объектов на рынке должно увеличиться.

Дело в том, что апрельский запрет на многоэтажное строительство в Московской области до пересмотра инвестконтрактов оставляет на очень долгий период почти без работы всю стройиндустрию области. Найти для себя нагрузку она может только в малоэтажном строительстве, а потому малый формат в ближайшие пару лет будет доминировать в Подмосковье, что предопределяет снижение цен — платежеспособный спрос на коттеджи в целом довольно небольшой и держится практически на одном уровне. К тому же, спрос уже сместился с участков без подряда на готовые дома, Что показывает их доступность для потенциальных покупателей. Так что есть прямой смысл предлагать готовые коттеджи, а не спекулировать землей. В этих условиях спрогнозировать избыток предложения готовых коттеджей и таунхаусов в ближайшие два-три сезона не так уж и сложно.

Фото: Александр Кожохин/ РИА Новости

Новости СМИ2
Новости 24СМИ
Новости Лентаинформ
Последние новости
Цитаты
Михаил Ремизов

Президент Института национальной стратегии

Сергей Обухов

Член Президиума, секретарь ЦК КПРФ, доктор политических наук

Комментарии
Новости партнеров
В эфире СП-ТВ
Новости СМИ2
Новости 24СМИ
Новости Лентаинформ
Новости Финам
Рамблер/новости
Новости НСН
Новости Жэньминь Жибао
Новости Медиаметрикс
СП-ЮГ
СП-Поволжье
В эфире СП-ТВ
Фото
Цифры дня