Экономика

Примкадье — не для дач

Сегодня загородные дома покупают в основном для постоянного проживания

  
5526

Последние недели обнажили ряд тенденций на рынке загородной недвижимости столичного региона. Главная из них — незначительное снижение цен на фоне избытка предложения. Поэтому весь платежеспособный спрос фокусируется в наиболее сладких сегментах — рядом со МКАД или у крупных водоемов. Правильно спрогнозировав этот тренд, девелоперы именно в этих сегментах сегодня делают большое количество удобных проектов, что и приводит к некоторому перенасыщению рынка.

А потому дома, таунхаусы и коттеджи Подмосковья следует признать в сегодняшних условиях негодным инструментом инвестирования — покупать их следует главным образом для собственного проживания. То есть это в чистом виде вложения в собственный образ жизни, но не в расчете на будущие барыши. И, похоже, покупатели в полной мере осознали это.

Все три крупнейшие рынки недвижимости России развиваются на одной волне: Москва и область, Санкт-Петербург и область, а также Екатеринбург и область. Так, львиная доля покупок в Подмосковье и Ленинградской области на расстоянии до 50−60 км от черты города делается семьями, намеренными проживать в новом доме постоянно. Для регулярных визитов, как дома выходного дня, приобретаются дома с участком на расстоянии 70−100 километров от мегаполиса. В Свердловской области расстояния существенно меньше, однако тенденция такая же.

Таунхаусы продолжают занимать свою промежуточную нишу между городской квартирой и загородным домом. Это сказывается как в географии — 55% предложения таунхаусов сосредоточено на удалении менее 10 км ото МКАД, — так и на возрасте покупателей, в основном от 26 до 35 лет — молодые люди активно вьют собственное гнездо, но не готовы уйти в полностью автономную жизнь от мегаполиса.

Такое положение диктует и ценовые ожидания — подавляющее большинство потенциальных покупателей формулирует их на уровне до 10 млн рублей, то есть в собственный дом сразу за МКАД с парой соток земли у отдельного крыльца и сауной в цокольном этаже они готовы переехать по цене двух- трехкомнатоной квартире в спальных районах у кольцевой автодороги. Сегодня примерно 60% предложения на рынке таунхаусов соответствует этим ожиданиям. Лидирует по количеству предложений Ленинградское шоссе (более 10 новых поселков) и расположенное рядом с ним с востока Лихачевское шоссе — здесь огромные площади сохранившихся до недавнего прошлого старинных деревень при барских усадьбах XVIII столетия, как грибами после дождя, покрываются крышами таунхасов самого разнообразного дизайна. Секрет прост — эти земли вытянулись обширной полосой вдоль канала им. Москвы, за который по вечерам и заходит солнце.

Именно близость к большим водоемам и лесу формирует сегодня премиальный сегмент на загородном рынке Подмосковья. С течением времени количество новых поселков, что называется на самом берегу, неизбежно уменьшается, что поддерживает высокий спрос именно к таким объектам. Экологически привлекательные места рядом со столицей тоже оказались нерезиновыми.

Это обуславливает высокую цену, а потому при ограниченном бюджете плеск волн у своего порога можно приобрести лишь на удалении 60 км ото МКАД и более. Да и предложений на более близкой дистанции почти не осталось, их доля на рынке не превышает 5%. При этом в целом выход к большой воде в Подмосковье сегодня имеет каждый пятый из новых поселков.

Географические карты убеждают, что самую большую площадь водной поверхности в Московской области имеет северное направление (Дмитровское шоссе), однако за 2012−13 годы здесь было выставлено на продажу всего лишь два коттеджных поселка, да и в тех продавались не готовые дома, а участки без подряда: «Пестово Life» и «Дмитровка Village 2». Всего в Подмосковье за этот период стартовали продажи в двух десятках поселков у большой воды. Так что потенциал Дмитровского шоссе пока не раскрыт полностью. Здесь находятся Учинское, Икшинское, Пестовское, Клязьминское, Пироговское и Пяловское водохранилища, причем все — до 35 км ото МКАД. Сам факт нахождения на берегу прибавляет минимум 20−30% к стоимости аналогичного объекта.

В реальности больше всего коттеджей у воды сегодня продается на северо-западном направлении — так девелоперы пытаются сохранить ажиотажный спрос в проектах на Новорижском шоссе. Почти треть продаваемых во всем регионе поселков у воды выставлено на продажу именно здесь. Хотя водоемы здесь довольно компактны, а потому наценка за речушку в поселке — процентов 10, а за небольших прудик — и вовсе нулевая: яхту на него не спустишь, а вот обилие комаров он гарантирует. Идущее в направлении Оки на юго-запад области Калужское шоссе замыкает тройку лидеров самых водных направлений.

Однако самый привлекательный поселок сегодня — «Европа» на Николиной горе у Москвы-реки (Ильинское шоссе, 23 км от МКАД). Также прекрасной экологией хвастаются «Перелески» на живописном берегу Истринского водохранилища (50 км от МКАД по Новорижскому шоссе).

Если отвлечься от уникальных и дорогих объектов, то статистика показывает, что с начала этого года в поясе 30 км от МКАД цены практически оставались неизменными, а количество сделок в целом было довольно ограниченным, что однозначно свидетельствует, что сегодня на рынке правила диктует покупатель. Однако эта экспертная оценка может скрывать и небольшое снижение цен, рекламировать которое участники рынка никак не заинтересованы. К тому же, в эту статистику вошел период перед началом дачного сезона, когда ажиотажно растет спрос, а впереди — конец сезона, для которого характерен «сброс» дач и транспортных средств для доставки семейства за город. Пока участники рынка стыдливо замечают, что цены могут пойти вниз из-за того, что количество новых объектов на рынке должно увеличиться.

Дело в том, что апрельский запрет на многоэтажное строительство в Московской области до пересмотра инвестконтрактов оставляет на очень долгий период почти без работы всю стройиндустрию области. Найти для себя нагрузку она может только в малоэтажном строительстве, а потому малый формат в ближайшие пару лет будет доминировать в Подмосковье, что предопределяет снижение цен — платежеспособный спрос на коттеджи в целом довольно небольшой и держится практически на одном уровне. К тому же, спрос уже сместился с участков без подряда на готовые дома, Что показывает их доступность для потенциальных покупателей. Так что есть прямой смысл предлагать готовые коттеджи, а не спекулировать землей. В этих условиях спрогнозировать избыток предложения готовых коттеджей и таунхаусов в ближайшие два-три сезона не так уж и сложно.

Фото: Александр Кожохин/ РИА Новости

Новости СМИ2
Новости 24СМИ
Новости Лентаинформ
Последние новости
Цитаты
Юрий Болдырев

Государственный и политический деятель, экономист, публицист

Виктор Алкснис

Полковник запаса, политик

Владислав Шурыгин

Военный эксперт

Комментарии
Новости партнеров
Фоторепортаж дня
Новости СМИ2
Новости 24СМИ
Новости Лентаинформ
Опрос
Назовите самые запомнившиеся события 2018 года
Новости Финам
Рамблер/новости
Новости НСН
Новости Жэньминь Жибао
Новости Медиаметрикс
СП-ЮГ
СП-Поволжье
В эфире СП-ТВ
Фото
Цифры дня