Жилищный вопрос: Медведев давит на справедливость, Путин — на совесть

Великая мечта об одноэтажной России, которую пытались культивировать в россиянах наши правители, рухнула. Впрочем, как и мечта о любом доступном жилье. И дело не в кризисе — он только отчетливо показал, насколько несостоятельны были все эти проекты, точнее, подходы к решению этих задач. Теперь даже президент и премьер-министр прозрели, стали возмущаться высокой ценой на жилье и на землю.

Дмитрий Медведев потребовал создать такую систему учета земель, при которой будет «справедливая цена» на землю. А Владимир Путин воззвал к совести и пообещал ввести социально-деффиренцированный налог на недвижимость, при котором богатые, проживающие в престижных и более чем просторных домах и квартирах, будут платить больше, а бедные, ютящиеся в хрущебах и халупах, — меньше.

Не получится ли, как это уже бывало, совсем наоборот — не ударят ли нововведения вместо богатых по бедным? И насколько вообще осуществима эта новая кремлевская мечта о «справедливости»?

Другой путь решения этой проблемы предложил вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев:

«СП»:  — Константин Николаевич, президент Медведев распорядился провести инвентаризацию российских земель и поставить их на кадастровый учет. Дмитрий Анатольевич прав, полагая, что «как только у нас возникнет такая система учета, у нас появится и справедливая оценка земли, и сделки с землей будут совершаться по нормальным ценам»?

— Кадастровая переоценка — это инструмент исключительно фискальный. Она не носит характера справедливости или несправедливости цены. Это инструмент, который базируется на уже существующих рыночных ценах предложения. И если говорить в предложенных терминах, то кадастровая оценка отражает справедливость размера налога, связанного сегодня с ценой на недвижимость, но никак не может снизить или повысить цены, потому что рыночная цена зависит от текущей ситуации спроса и предложения.

«СП»:  — Но ведь рынок на самом деле «перегрет»?

- Да, другое дело, что президент правильно затрагивает главную проблему — высокую стоимость российской недвижимости. Сегодня, когда резко упал спрос на жилье, когда резко упала покупательская способность, важнейшим вопросом является: а может ли быть снижена стоимость продаваемой на рынке недвижимости? Ответ — да, если снизить ее себестоимость, в том числе, за счет реального снижения стоимости земли. Сегодня в Москве, например, она составляет 50−70% текущей стоимости недвижимости. Это невообразимая ситуация. В то же время, в регионах этот показатель колеблется в диапазоне от 5% до 30%. То есть, где-то земля существенно переоценена. Поэтому и цены на недвижимость слишком высоки и недоступны для населения. На сегодня, чтобы соответствовать нынешнему покупательскому спросу, который сложился на рынке, необходимо, прежде всего, говорить о снижении цен на землю и о снижении цен на подключение к коммуникациям.

«СП»:  — Но пока такое впечатление, что на практике власть делает шаги в обратном направлении. Например, недавно принятые Госдумой в первом чтении поправки к закону об оценочной деятельности, уточняющие правила кадастровой оценки, предполагают, что оценщик обязан застраховать свою ответственность на 30 миллионов рублей. Это скажется на кошельках покупателей недвижимости?

- На стоимости оценочной услуги это непременно отразится — она взлетит как минимум в два раза. Если раньше оценка объекта недвижимости стоила где-то в пределах 4 тысяч долларов, то теперь за это придется выложить 10 тысяч. С другой стороны, если смотреть на уровень оценочного бизнеса, то происходит его эволюция. Потому что количество оценщиков просто запредельное, а качество услуг неоднозначное. И, с моей точки зрения, введение страхования профессиональной ответственности в таком размере — речь идет, как минимум, о миллионе долларов — резко увеличит качество услуг. И сократит число оценщиков, думаю на две трети.

«СП»: — Зато увеличится число желающих воспользоваться их услугами. Ведь многие могут не согласиться с результатами кадастровой переоценки, чтобы не платить налог в большем размере, чем прежде?

- При массовой оценке берутся общие среднестатистические данные и, путем введения поправочных коэффициентов, рассчитывается стоимость среднестатистического объекта. Это делается исключительно для определения налоговой базы. Кадастровая цена не должна превышать рыночную стоимость. Но если такое произошло, то можно решать вопрос, опротестовывая его в суде или у оценщика. Главное, чтобы был эффективный инструмент очень оперативного и простого инспектирования произведенной оценки. Любой потребитель и собственник должен иметь возможность обратиться к независимому оценщику, чтобы опротестовать эту стоимость и, тем самым, опротестовать налоговую базу.

«СП»: — Но рынок неустойчив, реальные цены постоянно изменяются. Может получиться и так, что придется платить высокий налог за землю или квартиру, в то время, когда их реальная стоимость резко снизилась. Или наоборот. Должен ли кадастр учитывать эти колебания?

— Ежегодно кадастровая стоимость должна претерпевать изменения — с учетом реальной статистики цен предложений и цен сделок. В России этот механизм существует, но он, я бы так сказал, нуждается в актуализации. Например, в США эту работу ведут специальные налоговые инспектора, которые мониторят ситуацию на рынке. У нас же пока нет чиновников достаточного уровня квалификации. Пока наша налоговая служба к этому не готова.

«СП»: — Премьер Владимир Путин объявил о намерении ввести в действие к 2010 году «социально справедливый» налог на недвижимость. Не будем о богатых. Бедным это жизнь облегчит?

— Смотря на чем остановит свой выбор правительство. Речь идет о социальном дифференцировании размера налога. Здесь много вариантов. Например, в Москве социальная или санитарная норма — 18 квадратных метров. Можно вообще вывести этот минимум вывести из схемы налогообложения. Грубо говоря, два человека, проживающие в однокомнатной квартире площадью 30−36 квадратных метров, практически выпадают из налогообложения. А, скажем, один человек, проживающий в загородном особняке площадью 2 тысячи квадратных метров, из этой налогооблагаемой базы исключит только 18 метров — за остальное надо будет платить. На Западе это происходит по-другому. Там кадастровая стоимость земли и недвижимости максимально приближена к реальной рыночной. Это среднестатистическая цена продажи, умноженная на понижающий коэффициент 0,7 и с учетом параметров конкретной недвижимости. То есть, естественным путем происходит социальное перераспределение налога.

«СП»: — Но само по себе жилье это доступнее не сделает?

- Да, здесь мне кажется, что вопрос доступности жилья сейчас важнее, чем перераспределение налогов на него. И есть возможность столкнуть эту проблему с мертвой точки. В настоящее время муниципальные образования (МО) недофинансированы, и как главный инструмент пополнения своих бюджетов рассматривают способ продажи земли. Но этот ресурс не бесконечен. И рано или поздно в рамках муниципального образования земля закончится, будет вся продана. Как потом пополнять бюджет? Муниципальные образования должны быть заинтересованы не в этой краткосрочной перспективе — распродали всю землю, деньги проели и все. А в том, чтобы было регулярное пополнение бюджета, чтобы бюджет был устойчив. С моей точки зрения, адекватный налог на недвижимость — это и есть тот инструмент, который применяется во всех странах мира и пополняет бюджеты муниципалитетов. По этой причине бюджет МО должен пополняться именно за счет собственника, который находится на территории этого МО. За счет этих денег и осуществлятся управление территорией — ремонтируются дороги, освещение, производится уборка и т. п. Причем все это происходит исключительно в интересах собственников на этой территории. И приводит все налоговое поле в понятную и прозрачную среду. Так происходит в большинстве развитых стран, где бюджеты МО получают деньги от налога и могут улучшать социальную инфраструктуру. Тем самым, увеличивая стоимость недвижимости, находящейся на этой территории. А это в свою очередь, увеличивает объем налоговых поступлений.

Так образуется некая система, которая стимулирует местную власть привлекать на свою территорию застройщиков, инвесторов. Им вообще выгоднее бесплатно отдавать землю, чтобы получить регулярные поступления в бюджет. Таким образом, по сути, решается актуальнейший вопрос о снижении стоимости земли — нужно снижать стоимость земли и снижать себестоимость строительства, чтобы выиграть в главном — в будущих поступлениях налогов. Не текущих — вот сейчас и сиюминутно, а в перспективе и постоянно. Это стратегически выгодно для всех участников - человек уже сегодня может себе позволить купить землю, построить на ней дом — а потом платить реальный налог в бюджет.