По каким параметрам оценивают качество жилья

Что входит в понятие «некачественное жилье»? На какие параметры нужно обратить внимание будущему собственнику при покупке квартиры на первичном и вторичном рынках недвижимости, рассказывают эксперты.

Нормы и правила

Некачественное жилье, прежде всего, если следовать букве закона, это жилье, которое не соответствует существующим нормативам (строительным нормам и правилам).

«Но если смотреть на проблему шире, то некачественное жилье — это морально устаревшее, некомфортное, не имеющее собственной инфраструктуры и сложившейся среды жилье. То есть это не только дом, который банально плохо построен (имеются щели между панелями, неровные стыки, трещины в стенах, неровные стены и потолки и т. д., неработающие коммуникации), но и то жилье, которое не соответствует понятию «современный жилой комплекс», — говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

Также «некачественным жильем» могут называть квартиры в старых домах (вторичное жилье), не соответствующее современным СНиПам. Например, «хрущевки» и другие старые дома, а в некоторых случаях и «сталинки», в зависимости от их состояния.

Но, по словам Сергея Якира, руководителя отдела продаж новостроек компании «Азбука Жилья», СНиПы оценивают жилье лишь с точки зрения достаточности — должны быть соблюдены нормы инсоляции, шумоизоляции, нагрузочные характеристики, отдельные требования к материалам и конструкциям и т. п. «Слово „качество“ хочется понимать в более широком смысле. И полностью законодательная база его не регламентирует. Поэтому, к некачественному жилью некоторые часто причисляют дома, где стоят газовые колонки. Хотя сегодня возводится ряд проектов, где используются индивидуальные газовые приборы (современные колонки). И это никак не ухудшает качество», — отметил он.

Например, большинство многоквартирных домов, построенных до 1990 года, проектировались из принципа минимальной необходимости. «Прихожая должна быть — она есть. А то, что она менее двух квадратных метров — не важно. Туалет и ванная должны быть. А то, что они совмещены — не важно. Это связано с тем, что большая часть квартир гражданам давалась „бесплатно“. Сегодня ситуация изменилась. Большинство квартир покупается. А покупатели отдают предпочтение более качественному (в их субъективном понятии) продукту. Поэтому и „планка“ качества жилья стала значительно выше. Увеличилась социальная норма проживания, улучшились технические характеристики жилья», — пояснил Сергей Якир. И к новостройкам, проект которых согласовывается уже с учетом сегодняшних норм и правил, в строгом соответствии с законодательной базой (а иначе не пройти экспертизу), термин «некачественная» можно применить лишь в смысле низкого качества строительства.

Выбор на первичном рынке

На первичном рынке при выборе квартиры эксперты советуют обратить внимание и проверить следующие моменты.

Прежде всего, нужно проверить документы на строительство: права на земельный участок, проектную декларацию, разрешение на строительство. Там обычно дается перечень объектов, которые застройщик намерен возвести на данном участке.

«Проектную декларацию стоит изучить особенно тщательно, так как там отображается и конструктив дома (панель, монолит), этажность, квартиры каких площадей будут предусмотрены. А если квартира продается с отделкой, нужно изучить приложение к договору долевого участия — оно должно содержать перечень работ и материалов, которые входят в стоимость отделки, а за какие придется заплатить дополнительно. На основании этого приложения затем можно будет оспорить возникшие недоразумения (например, застройщик установил окна не той марки, а также вдруг отказывается включать в цену отделки подвесные потолки, хотя покупатель за них заплатил)», — рассказала Ирина Доброхотова.

По словам Филиппа Третьякова, генерального директора Galaxy Realty, покупателю необходимо обратить внимание на то, что застройщик — крупная компания, которая строит за собственные средства, либо на кредит от надежного банка.

«Кроме того, приобретать квартиру нужно только по договору долевого участия (ДДУ), поскольку это наиболее надежная и прозрачная схема. Объекты лучше выбирать аккредитованные Сбербанком (неликвидные проекты, либо те, где есть проблемы с документацией банк не станет аккредитовывать). А также смотреть на динамику строительства объекта и соблюдение графика строительства», — говорит эксперт.

Также немаловажно хорошая транспортная доступность проекта (близость к основным транспортным магистралям, ж/д платформам, станциям метро) и близость к объектам инфраструктуры. Вкладываться в проекты, которые расположены в «чистом поле» — рискованно, в случае кризиса, девелопер будет строить инфраструктуру в последнюю очередь.

Квартиры на «вторичке»

Если покупатель рассматривает покупку на вторичном рынке, то здесь важны другие факторы. Если дом уже построен, стоит добиться разрешения посмотреть и площадку, и саму квартиру перед покупкой. «Квартиры без отделки (в бетоне) редко производят ошеломляющее впечатление, однако надо сверить планировку и реальное расположение стен (или их границ), просмотреть качество строительных работ», — пояснила Ирина Доброхотова.

А, по словам Филиппа Третьякова, перед просмотром заинтересовавшей вас квартиры сначала нужно совершить небольшую экскурсию по самому району и посмотреть, как далеко от дома находятся школы, детские сады, магазины, поликлиники, а также остановки общественного транспорта и станции метро. Ведь, как правило, в объявлениях о продаже недвижимости большинство собственников занижает реальное расстояние до этих объектов, для того чтобы повысить ликвидность квартиры.

«Также нужно обратить внимание на качество подъездных дорог и состояние двора: благоустроены ли междомовые территории, есть ли детские и спортивные площадки, предусмотрены ли организованные парковки. Неухоженные дворы могут быть следствием неблагоприятного социального окружения, поэтому лучше такие предложения не рассматривать. Важно также обратить внимание на состояние самого дома: его фасадов и входных групп, лестничных площадок, лифтов, мусоропроводов. Непрезентабельный внешний вид подъезда — это весомый повод, для того чтобы попросить у продавца небольшой дисконт в размере от 3 до 5% от стоимости квартиры», — отметил эксперт.

При осмотре квартиры в первую очередь важно проверить состояние всех инженерных коммуникаций: водопроводных и канализационных труб, электропроводки, особенно если недвижимость приобретается в старом жилом фонде. И напоследок покупателю нужно больше узнать о социальном окружении, а при возможности и познакомятся с соседями. Ведь в дальнейшем именно от этого будет зависеть спокойствие и комфорт проживания в новой квартире.

А Ирина Доброхотова советует всем, кто решил покупать квартиру сесть и написать на бумаге те параметры жилья, которые важны именно для него.

В этот список могут войти: местоположение дома; тип дома (монолит, кирпич, панель); материалы, используемые при строительстве (кирпич, утеплитель и т. п.); этажность дома (и на каком этаже должна быть квартира); планировка (размер кухни, ванной, гостиной, спальни и пр.); вид из окон; экология; наличие в доме помещения для консьержа, колясочной; наличие инфраструктуры в непосредственной близости; наличие зон отдыха и прогулок, спортивных учреждений; наличие детских садов и школы вблизи; транспортная доступность до мест «постоянной дислокации» (работа, учеба и пр.); контингент соседей.

Фото: Донат Сорокин/ТАСС