Как продать неликвидную квартиру

Какие факторы могут сделать квартиру непродаваемой в принципе? Существуют ли эффективные способы нивелировать их воздействие на объект? Об этом «Свободной Прессе» рассказывают эксперты рынка недвижимости.

«Отягчающие» нюансы

Как ни странно, но серьезные экономисты, в отличие от риэлторов, считают любую недвижимость неликвидным активом, ставя ее в один ряд с антикварными изделиями и автотранспортными средствами. Так получается, утверждает доктор экономических наук Наталья Чернова, по двум основным причинам. Во-первых, квартиру, дом или участок невозможно быстро и без потерь обменять на наличные средства, как, например, в случае с ценными бумагами. Во-вторых, из-за постоянных колебаний, которые испытывает даже устойчивый рынок, никогда нельзя точно определить стоимость этого актива в конкретный момент времени. Эти два момента, затрудняющие ликвидность недвижимости, особенно бросаются в глаза в период экономических спадов или стагнации, если объект имеет какие-либо недостатки.

Например, в начале 90-х годов прошлого века, отмечает независимый подмосковный риэлтор Кирилл Морозов, не было трудней задачи для собственника или агента, чем реализация квартиры не первом или последнем этажах, да еще и без балкона. Конечно, расположение или инфраструктура принимались во внимание при оценке объектов, но любой из этих трех факторов перечеркивал все преимущества легко и непринужденно.

Например, первый этаж отметался в те времена покупателями сразу: слишком высока была вероятность проникновения воров через окна, а установка решеток превращала квартиру в смертельную ловушку в случае пожара. Последние этажи также не приветствовались опять же из-за боязни ограбления и частых протечек кровли. И если у «языкастого» брокера подобные объекты худо-бедно, но все же уходили, то при отсутствии балкона на квартире можно было смело ставить крест. Этот «довесок» был жизненно необходим нашим согражданам не для любования природой, а как территория для хранения солений-варенья-лыж-лопат и просто ненужного хлама.

Спустя 20 с небольшим лет эти три нюанса отошли на второй план, пропустив вперед некоторые другие осложняющие факторы, подчеркивают опрошенные «СП» игроки рынка недвижимости.

В частности, сейчас главным ценоформирующим элементом является расположение дома. Если он находится в оживленном, грязном или некрасивом районе, покупатель сразу настаивает на серьезной скидке. Мотивировка следующая: «много раздражающих источников шума в виде трамвайных/троллейбусных линий или метрополитена, вот если б было тихо!».

На втором месте по степени значимости располагается такой фактор, как тип дома. Продвинутых покупателей все меньше привлекают типовые 5/9/12-этажные «панельки» по причине низкой комфортности.

Третью ступень пьедестала «неликвидности» сейчас занимают такие факторы, как плохой вид из окна и степень «убитости» объекта. Чем хуже эти показатели, тем, естественно, дешевле приходится выставлять лот на продажу.

Чуть менее заметное, но, тем не менее, ощутимое влияние на ликвидность квартир оказывает также наличие юридических и финансовых проблем. Здесь и наличие зарегистрированных по адресу и отсутствующих по факту третьих лиц, и разделение квартир по долям между разведенными супругами, а также наличие задолженностей у предыдущих владельцев за коммунальное обслуживание.

И способы их нейтрализации

Эксперты рынка недвижимости авторитетно заявляют — многие из вышеперечисленных нюансов можно обойти. Для этого нужна только грамотная подача объекта и небольшой правовой ликбез.

В частности, Виталий Пономарев, представитель компании «БЕСТ Недвижимость», среди прочего рекомендует сосредотачивать внимание покупателей на явных достоинствах объекта, равных числу имеющихся недостатков. Например, он считает, что классическая двухкомнатная «хрущевка» на первом этаже уйдет, что называется, влет, если добавить в объявление магическую фразу о том, что документы для опеки продавцом уже подготовлены. Независимый риэлтор Ирина Щербинина добавляет — хороший эффект оказывает и гласящая о вероятности перевода объекта в категорию нежилых помещений информация на ярком банере.

Кирилл Морозов при продаже «убитой» квартиры советует «убить» ее еще больше — ободрать стены и потолки до бетона, сбить старую кафельную плитку, выбросить или увезти всю ненужную мебель. Тогда на встрече с клиентом можно смело говорить, что объект полностью подготовлен к ремонту по желанию покупателя. «В любом случае новые собственники, даже если они сильно стеснены в средствах, минимум будут переклеивать обои „под себя“, — отмечает он. — А тут им предоставляется такой простор для воплощения смелых фантазий, что на прочие недостатки они посмотрят сквозь пальцы, особенно если на просмотрах будут присутствовать женщины».

Что же касается удаленности от метро и шумности, продолжает Кирилл Морозов, то здесь надо четко объяснить покупателю, что брод пройти и в воде не замочиться никогда ни у кого не получалось. Так и здесь — пусть покупатель честно ответит сам себе на простой вопрос: что ему больше по душе, хорошая транспортная доступность или экология и тишина. Если первое, то добро пожаловать в оживленный и шумный район. А если второе, то придется покупать машину или тренироваться ходить пешком на большие расстояния.

В случае с юридическими казусами следует готовиться к ощутимому (но в рамках разумного!) дисконту, подчеркивают риэлторы, поскольку иным путем решить проблему вряд ли возможно. При наличии же финансовых проблем рекомендации специалистов рынка диаметрально расходятся.

«Если по адресу продаваемого объекта имеются внушительные долги по оплате коммунальных услуг, то прежнему владельцу не стоит напрягаться и влезать в кредиты, чтобы погасить задолженность перед сделкой», — говорят специалисты. Все делается проще, развивает тему Ирина Щербинина. Справки, подтверждающие наличие конкретной суммы долга, закладываются перед сделкой в специализированную банковскую ячейку на имя покупателя. Именно он после регистрации перехода права и будет доплачивать необходимые средства ресурсоснабжающим и обслуживающим организациям как новый собственник.

Но эта проблема имеет и другой вариант решения, более выгодный для покупателя, чем для продавца. Как отмечает другой независимый эксперт, Игорь Сороковин, должником, согласно российскому законодательству, может выступать только субъект — гражданин или юрлицо. А вот объект, в данном случае — квартира, никак должником быть не может. Поэтому взыскание долгов с предыдущего собственника полностью ложится на плечи кредиторов, и как они это будут делать, через суд или, например, коллекторов, участников сделки волновать не должно. А если работники ЕИРЦ, РЭУ или других организаций пытаются «повесить всех собак» на нового владельца, то это, мягко говоря, незаконно. Такой прием рассчитан на юридически неграмотных людей и используется местными чиновниками исключительно для облегчения собственной жизни.

Фото: Юрий Мартьянов/Коммерсантъ