Что творится с российским рынком недвижимости

Специалисты говорят о начале глубокого кризиса

  
10346
Что творится с российским рынком недвижимости

Сложившаяся к концу года ситуация на рынке недвижимости — это уже глубокий кризис или просто обострение стагнации? Эксперты приходят к неоднозначным выводам, пытаясь разобраться в этом вопросе.

Добро пожаловать в кризис

В начале ноября член президиума «Межрегиональной гильдии риэлторов» Вера Громова заявила представителям СМИ о том, что за весь 2014 год рынок недвижимости так и не смог выйти из состояния стагнации (начавшейся, по ее мнению, в конце прошлого года) и практически впал в состояние кризиса. Некоторые авторитетные коллеги из разных регионов страны полностью разделили мнение эксперта и перечислили для «СП» несколько ключевых примет, которые позволили им сделать такой вывод.

Признак номер один — девальвация национальной валюты. По мнению экспертов, рынок недвижимости может пережить падение ее курса не более чем на 29,9%. Если этот показатель выше — кризис неизбежен. Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», отмечает, что как раз такая беда и случилась с российским рублем в 2014 году. Конечно, скачки курсов несколько подстегнули интерес граждан к объектам недвижимости, но этот короткий и внесезонный период активности уже миновал.

Кирилл Морозов, независимый риэлтор из Подмосковья, придерживается мнения, что кризис уже наступил:

— Большинство граждан, откладывавших копеечку «на черный день», уже использовало заначку, едва ли не в одночасье слизнув с рынка новостроек мало-мальски доступные и выгодные девелоперские предложения. Девелоперы по традиции рассчитывают на дальнейший рост рынка, а ведь по факту покупательская способность населения стремительно даже не приближается, а уже летит к нулю. Уж если министр финансов Силуанов в открытую заявил, что гражданам в следующем году придется «затянуть пояса», а налоги, как и оплату «коммуналки», судя по новым законодательным нормам, будут выколачивать едва ли не дубиной, значит, в сфере финансов по-настоящему «запахло керосином».

Такое поведение покупателей, по мнению аналитиков, обусловлено мощным ростом инфляции, который они рассматривают в качестве второго признака кризисного сценария развития рынка. Действительно, его влияние на умы граждан и девелоперов трудно переоценить. Министерство экономического развития рассчитывало на итоговый уровень инфляции не выше 5,5%. Но уже в конце лета прогноз был скорректирован в сторону увеличения — до 7,5%, а в начале зимы чиновники ожидают, что инфляция к концу года достигнет (и не исключено, что превысит — «СП») девятипроцентного порога.

Инфляция потянула за собой вверх и себестоимость строительства новых жилых домов. Ставки по проектному финансированию выросли, а при выкупе земельного участка для начала строительных работ теперь требуется предоплата в размере 100%. При таких условиях неизбежны уход из отрасли заметного количества игроков и, как следствие, сокращение предложения. Фактически, уверяют некоторые аналитики, сейчас происходит сжимание рынка, что является его естественной защитной реакцией исключительно в условиях кризиса.

Но это еще полбеды. Вера Громова констатирует — ставки по ипотечному кредитованию, которое, собственно, и является единственным показателем успешности сегмента новостроек, также поползли вверх. К концу лета, обращает внимание эксперт, банки выдали населению подобных кредитов всего на 18% больше, чем за аналогичный период прошлого года. А ведь до этого ежегодный прирост составлял не менее 30−40%!

Это серьезный спад, и причин здесь несколько. Во-первых, в ноябре (уже в четвертый раз за год — «СП») повысилась до 9,5% ключевая ставка Центрбанка. На этом фоне прогноз АИЖК по ипотечным ставкам на декабрь выглядит удручающе — эксперты ожидают роста до 13,5%. По мнению аналитиков «Метриум Групп», 14-процентный порог уже является критическим для этого вида займов. И под удар, прежде всего, попадет самый доступный для большинства россиян эконом-класс, где жилье в кредит покупает до 70% граждан. К слову, по мнению представителя «НДВ-Недвижимости» Кристины Шульгиной, эта планка будет «взята» не далее как в конце ноября. И это еще один кризисный показатель российского рынка недвижимости.

Но в то же время, например, коммерческий директор корпорации «Баркли» считает, что ситуация не так печальна, как кажется. В нынешних условиях, говорит Екатерина Фонарева, она наиболее комфортна для покупателей — продавцы практически по первому требованию готовы снижать цены, предоставлять рассрочки и вообще идти на всяческие уступки. Да, девелоперы говорят о снижении доходности, но для крупных игроков это не слишком серьезная проблема. Тем более что в течение осени в сегменте элитной недвижимости вообще отмечалось повышение цен в диапазоне от 2 до 6 процентов.

Мария Литинецкая добавляет: о кризисе можно говорить, когда цены на «первичке» официально упадут минимум на 10%, и ровно на столько же упадет спрос. Однако в конце 2014 года, подчеркивает специалист, в эконом-классе пока фиксируется восьмипроцентный (а в бизнес-классе — вообще двенадцатипроцентный) рост. И это прямой результат повышения потребительского спроса, развивает тему Литинецкая. Данные Росреестра свидетельствуют о десятипроцентном росте заключенных ДДУ за январь-октябрь 2014 года по отношению к аналогичному периоду 2013 года. За то же время количество регистраций права на недвижимость выросло на 16,5%.

Между тем аналитические исследования других крупных игроков рынка недвижимости свидетельствуют: уже к концу октября в традиционно успешной Москве все доступные большинству покупателей объекты с рублевыми ценниками ушли «в минус», и даже элитный сегмент, традиционно привязываемый продавцами к американской валюте, не избежал этой участи, хотя и пострадал меньше всего. Этот факт позволил экспертам провести прямые параллели с печально известным 2008 годом и констатировать практически полное совпадение макроэкономических и внешнеполитических условий, служащих «спусковым крючком» для мощного кризиса тогда и сейчас.

Фото: Антон Белицкий/Коммерсантъ

Новости СМИ2
Новости 24СМИ
Новости Лентаинформ
Последние новости
Цитаты
Вадим Кумин

Политический деятель, кандидат экономических наук

Игорь Юшков

Ведущий эксперт Фонда национальной энергетической безопасности

Константин Небытов

Судебный пcихолог

Комментарии
Новости партнеров
В эфире СП-ТВ
Новости СМИ2
Новости 24СМИ
Новости Лентаинформ
Выборы мэра Москвы
Выборы мэра Москвы
Новости Финам
Рамблер/новости
Новости НСН
Новости Жэньминь Жибао
Новости Медиаметрикс
СП-ЮГ
СП-Поволжье
В эфире СП-ТВ
Фото
Цифры дня