Выживет ли российская недвижимость без нефти

И как скоро дешевеющее «черное золото» обвалит отечественный рынок?

  
6804
Выживет ли российская недвижимость без нефти

Как ведет себя «вторичка» в связи с продолжающимся падением цен на нефть? Действительно ли существует прямая связь между нефтяным и жилищным сегментами отечественной экономики? Переживал ли рынок что-либо подобное за последние 7 лет? Эксперты рассказали «Свободной Прессе» об истинном положении дел.

Симптомы разные, но результат один

14 января руководитель Минфина Антон Силуанов заявил, что мировая цена на нефть, по его мнению, уже достигла дна, и в дальнейшем следует ожидать ее подъема. Уверенность в том, что в самом ближайшем будущем стоимость барреля составит порядка 60 или 70 долларов США, высказал и руководитель Сбербанка Герман Греф. Однако пока в России высокопоставленные лица демонстрируют оптимизм и призывают с надеждой смотреть в светлое будущее, на торгах ММВБ нефть продолжает хоть и медленно, но неуклонно дешеветь. А британское издание The Times сообщает: в 2015 году стоимость барреля нефти может опуститься до 20 долларов. Зарубежные эксперты считают вполне вероятным такое развитие событий в связи с отказом ОПЕК поддерживать цены на высоком уровне и негативным годовым прогнозом о востребованности углеводородов от Golman Sachs.

На фоне этих взаимоисключающих заявлений довольно интересными представляются данные о состоянии дел на вторичном рынке жилой недвижимости, полученные в ходе аналитического исследования, проведенного силами специалистов одного из крупнейших игроков данного сегмента отечественной экономики. Основной целью, которую ставили перед собой аналитики, являлось выявление взаимосвязей между стоимостью «черного золота» и ценой квадратного метра жилой площади. Что же получилось в итоге?

Стоит отметить, что в свое время не связанные между собой группы аналитиков из разных компаний уже проводили подобные исследования, пытаясь установить устойчивую прямую и непосредственную взаимозависимость между котировками цен на нефть и показателями стоимости жилья на вторичном рынке недвижимости. В результате все они независимо друг от друга пришли к единому выводу: универсальную формулу, позволяющую четко определить прямую взаимосвязь, вывести невозможно. Однако и полностью отрицать факт существенного влияния на рынок недвижимости конъюнктуры нефтяного рынка, как фундаментального фактора всей российской экономики, ни в коем случае не стоит, косвенная связь между этими сегментами все-таки достаточно сильна.

Прежде всего, эксперты выяснили, что именно величина стоимости барреля нефти формирует платежеспособный спрос и определяет стоимость жилья. Этот механизм работает при определенном сочетании целого ряда факторов, а именно: темпов роста ВВП, объемов жилищного кредитования, размеров денежной массы на руках у населения, уровня доходов граждан, а также показателей их трудовой занятости. Наиболее явно цена барреля коррелируется с ценовым индексом рынка недвижимости в долларовом выражении. Цепочка влияния тут проста: падение цен на нефть — ослабление рубля — уменьшение долларовых цен на жилье. При этом сырьевой рынок на все изменения реагирует более живо, чем высокоинертный сегмент недвижимости. Одновременно эта закономерность не верна в отношении рублевых цен на вторичное жилье, и динамика их изменения в последнее время наглядно это демонстрирует.

Так, оперируя последними данными по московской «вторичке», эксперты в первую очередь отмечают, что сейчас в этом сегменте рынка имеет место быть совершенно уникальная ситуация: одновременный долларовый минимум и рублевый максимум цен. В частности, средневзвешенная стоимость рублевого предложения по итогам декабря достигла отметки в 195 100 рублей за «квадрат», показав самую большую месячную динамику роста с самого начала 2014 года (+1,7%). В валютном же эквиваленте максимальная величина составила 3498 долларов США, снижаясь в некоторые периоды валютных «качелей» даже до 2800 долларов за метр. Такой разнонаправленный «разбег» был зафиксирован на фоне очередного понижения стоимости барреля нефти марки Brent до 57,5 долларов.

Нечто подобное в нефтяном секторе уже происходило в течение 2008 и 2009 годов. Но при сопоставимом с нынешним падением стоимости нефти реакция рынка недвижимости в то время была отнюдь не такой, как сейчас.

В июне 2008 года среднемесячная стоимость барреля колебалась на отметке в 140,3 доллара. Минимума же нефтяные котировки достигли к февралю 2009 года, остановившись на отметке 45,8 долларов за баррель. «Проседание», таким образом, совсем немного не дотянуло до семидесяти процентов (67,4%). В то же время рынок вторичного жилья находился в перегретом состоянии, что обеспечило непродолжительное инерционное увеличение. Валютный максимум цены квадратного метра пришелся на август 2008 года с показателем в 7012 долларов. Рублевый же предел был достигнут только в октябре того же года, остановившись на рубеже 176 800 рублей за «квадрат». Вскоре после этого цены, как и в целом спрос на объекты, стали стремительно снижаться практически до самого конца 2009 года, упав в итоге на 22,6% в рублях и на 34,8% в долларах.

В прошлом же году на столичном рынке «вторички» стоимость квадратного метра в долларовом выражении снизилась на 34,5%, в то время как в рублевом эквиваленте данный показатель продемонстрировал уверенный рост на целых 9,1%. При этом цены на нефть в общем и целом снизились на 45,7%. Такая удручающая динамика развития валютного и нефтяного рынков, наложившаяся на негативные внешнеполитические и иные факторы, спровоцировала участников рынка на весьма неординарную реакцию, которая ни при каких условиях абсолютно не проявилась 6−7 лет назад. Речь идет об ажиотажном спросе на объекты вторичной недвижимости, первая волна которого пришлась на период с января по март, а вторая случилась в ноябре-декабре 2014 года.

Однако при всей нетривиальности сценария развития ситуации в сегменте столичного рынка вторичной недвижимости в настоящее время, аналитики делают следующий вывод: стремительно набирающий силу отрицательный тренд как в нефтяной сфере отдельно, так и во внутренней экономике в целом, неминуемо приведет к необходимой на данном этапе коррекции спроса, а также ограничит динамику роста стоимости квадратного метра в сегменте вторичной недвижимости не позднее начала 2015 года.

Фото: Frank May/ picture alliance/ Globallookpress

Новости СМИ2
Новости 24СМИ
Новости Лентаинформ
Последние новости
Цитаты
Вадим Кумин

Политический деятель, кандидат экономических наук

Игорь Рябов

Руководитель экспертной группы «Крымский проект», политолог

Михаил Делягин

Директор Института проблем глобализации, экономист

Комментарии
Новости партнеров
Фоторепортаж дня
Новости СМИ2
Новости 24СМИ
Новости Лентаинформ
Выборы мэра Москвы
Выборы мэра Москвы
Новости Финам
Рамблер/новости
Новости НСН
Новости Жэньминь Жибао
Новости Медиаметрикс
СП-ЮГ
СП-Поволжье
В эфире СП-ТВ
Фото
Цифры дня