Дорогой наш риелтор

Какой размер комиссионного вознаграждения считается справедливым в странах с развитой экономикой? Каким способом он определяется, и кто именно платит посреднику за рубежом? Насколько велики доходы российских риелторов по сравнению с прибылью иностранных «коллег по цеху»? Спикеры «СП» нашли ответы на эти вопросы.

От двух до десяти

Германский гражданин, бывший офицер Западной группировки войск СССР Владимир Мизгалин, по заданию «СП» выяснил: на законодательном уровне никаких ограничений размеров агентского вознаграждения при сделках с недвижимостью в «локомотиве Евросоюза» не предусмотрено. Но для каждой федеральной земли местная ассоциация риелторов разрабатывает рекомендации по его величине.

При этом, как и в России, вознаграждение посреднику выплачивает покупатель, говорит Владимир. И процентный «разбег» здесь зависит от цены недвижимости. Если стоимость объекта не дотягивает до 15 миллионов евро, то самые маленькие комиссионные будут составлять около трех с половиной процентов от этой суммы, а самые большие — чуть больше семи. Но когда недвижимость высоколиквидна и ее цена, соответственно, выше, то агент может довольствоваться вознаграждением в размере 2,4% от ее значения.

«А вот в соседней Австрии такие агентские „качели“ невозможны, — добавляет спикер. — Там действует закон о маклерской деятельности, который достаточно жестко регулирует в том числе и этот нюанс. Обе стороны сделки купли-продажи по правилам выплачивают посреднику комиссионные поровну, каждый по 3%. Но еще больше повезло жителям Словении. Максимум, который они могут уплатить риелтору, составляет 4% от стоимости объекта, и эта величина также регламентирована законом. Да и эта сравнительно небольшая сумма делится поровну между покупателем и продавцом».

Дизайнер элитной недвижимости Илона Сергеева, осуществляющая свою профессиональную деятельность на территории Великобритании, рассказала «СП», что специальных нормативных документов, регламентирующих размер комиссионных при сделках с недвижимостью, в стране не существует. При этом величина стандартного агентского вознаграждения на острове имеет все шансы рассматриваться в качестве одной из самых низких в мире.

«Как правило, — говорит Сергеева, — английский брокер по недвижимости получает на свой счет примерно полтора-два процента от стоимости реализуемого объекта. В некоторых случаях комиссионные достигают и трех процентов. При этом риелторы, работающие самостоятельно, могут позволить себе качественно выполнить свои обязанности по организации и сопровождению сделки всего за полпроцента».

Примечательно, развивает мысль спикер, что у подавляющего большинства продавцов и покупателей недвижимости в Англии есть свои агенты, потому что на местном рынке всегда очень много инвесторов из-за рубежа. При этом в процессе сделки вознаграждение берется с покупателя редко, примерно в четырех случаях из ста.

Резидент Испании Анна Динцева отмечает, что принцип работы местных агентов по недвижимости имеет некоторые общие моменты и с британской, и с российской моделями работы посредников на рынке недвижимости.

— Обязанность по выплате вознаграждения брокеру за успешную сделку в подавляющем большинстве случаев ложится на плечи продавца. И это при том, что «вилка цен» на подобные услуги в Испании имеет довольно большой разброс — от полутора до пяти процентов. Однако если речь заходит о продаже не слишком дорогих объектов, например, аналогичных российскому эконом-классу, то агентская комиссия в этом случае четко фиксируется примерно на уровне 6 тысяч евро.

Спикер добавляет, что размер взимаемой риелторами комиссии напрямую зависит от того, на каком рынке, первичном или вторичном, реализуется объект. «Когда продается или покупается новостройка, — отмечает Динцева, — то брокер берет гораздо более скромное вознаграждение по сравнению со своим коллегой, сопровождавшим сделку на местной „вторичке“. У некоторых наших соседей по региону, в частности, Италии и Греции, как мне кажется, действует более справедливая система. Там размер агентского вознаграждения делится поровну между продавцом и покупателем. В Греции участники сделки платят риелтору в среднем по два процента от рыночной стоимости объекта, в Италии — где-то по три. Вот братьям-португальцам, тем не очень повезло. В этой стране платит посреднику продавец, и отдает он при этом где-то три, а где-то и все семь процентов от цены недвижимости».

Пожалуй, французская система вознаграждения риелторов-посредников, о которой «СП» рассказала француженка с русскими корнями Екатерина Милль, претендует на звание самой оригинальной. «Здесь она, если можно так выразиться, „обратно-прогрессивная“, — утверждает спикер. — То есть, грубо говоря, если квартира стоит 50 тысяч евро или меньше, посредник возьмет за услуги 8%. Если рыночная цена объекта лежит в диапазоне от „полтинника“ до 120 тысяч европейских денег, то риелтору достаточно будет семи процентов. Когда продается объект с ценником от ста двадцати до двухсот тысяч, то комиссионные составляют уже 6,5%. В случае торгов относительно недвижимости стоимостью от половины до одного миллиона евро, брокерская комиссия составит 5%. А уж если дом или квартира торгуются выше миллиона, то посредник кладет себе в карман 4,5% от стоимости».

Такая система, развивает мысль Екатерина, сложилась под влиянием принятого еще в начале 1970-го года закона о комиссионном вознаграждении. Однако торговаться свободный рынок не запрещает, так что если участник сделки очень постарается и проявит соответствующие навыки убеждения оппонента, то может получить дополнительную скидку от риелтора.

По схожей схеме, но чуть более жестко работают риелторы в США, добавляет агент по недвижимости Николай Шалыгин, работающий на территории этого государства.

— Здесь все четко. При продаже объекта до одного миллиона долларов агент получает 6% от его стоимости. Если ценник больше, то, естественно, комиссионные меньше, порядка 4,5%. Если объект ну просто супер-пупер дорогой, обходятся двумя-тремя процентами вознаграждения.

Но на руки брокеру по недвижимости деньги никто не дает, продолжает Шалыгин. Они перечисляются на лицевой счет компании. «И абсолютно ничего не мешает всем участникам сделки активно торговаться о комиссии вплоть до самого закрытия сделки», — добавляет он.

Российские же риелторы, как всегда, предпочитают идти своим путем. Никаких законов и даже рекомендаций о размере комиссионных на отечественном рынке не существует. Правда, отдельные СРО пытаются разработать какие-то внутренние документы на этот счет. Но, пока суд да дело, в столичном регионе величина агентского вознаграждения за посреднические услуги с равным успехом может составлять как два, так и десять процентов, складываясь по волшебной формуле «как договориться».

В Московской области, говорит независимый риелтор Кирилл Морозов, при продаже квартиры эконом-класса на вторичном рынке, обычный размер комиссионных — от 50 до 150 тысяч рублей. В более высоких ценовых категориях вознаграждение может достигать и 15%. «В денежном выражении это выливается в суммы 500−700 тысяч рублей, — констатирует эксперт. — При этом нередко речь идет только о комиссии за так называемую „услугу подбора“. А все остальное — составление договора, показы, реклама — предоставляется за отдельную плату».

Спикер также обращает внимание на то, что в последнее время и частные риелторы, и крупные агентства недвижимости вновь не гнушаются применять так называемую «скрытку», или, в переводе с профессионального сленга, скрытую комиссию. «В некоторых случаях размер „скрытки“ может доходить до двух миллионов рублей, — отмечает Морозов. — Для некоторых это слишком соблазнительная сумма, чтобы испугаться наказания, предусмотренного за подобное мошенничество статьей 159 Уголовного кодекса РФ (до десяти лет лишения свободы — авт.). Логика агента в данном случае проста — мошенничество в будущем еще доказать надо, а тут деньги сами в руки валятся уже сейчас. И никакие кодексы этики агента по недвижимости, сколь бы хорошими они ни были, пожалуй, не смогут полностью искоренить подобную порочную практику работы».

Фото: YAY/ ТАСС