Спасет ли ЖКХ от кризиса новый федеральный закон

Всего несколько недель осталось до фактической ликвидации распространенной в России непосредственной формы управления многоквартирными домами. Теперь взвалить на себя ношу ответственности должны ТСЖ и управляющие компании. Но готовы ли организации к этому? Изменится ли судьба владельцев квартир после 1 апреля 2015 года? Наведет ли, наконец, инициатива государства порядок в сфере ЖКХ, или вновь все получится «как всегда»? «СП» ищет ответы.

Замена шила на мыло?

21 марта 2015 года на территории Московской области проводится посвященный вопросам жилищно-коммунального хозяйства День открытых дверей, традиционно организуемый администрацией региона совместно с управляющими компаниями. Как сообщила пресс-служба областной Госжилинспекции, участие в мероприятии могут принять абсолютно все УК ближнего и дальнего Подмосковья, а губернатор Андрей Воробьев подчеркнул, что организуемый в его рамках диалог организаций с жителями позволит снять множество актуальных вопросов.

А таковых, действительно, накопилось множество. И если, например, в сфере установки приборов учета горячей и холодной воды общими усилиями инициативных граждан и юристов ситуация более или менее прояснилась (счетчики гражданин все-таки может устанавливать самостоятельно и не должен платить за их опломбирование), то в остальных сегментах системы ЖКХ «темных мест» полным полно.

Так, одну из самых сильных «головных болей» собственникам квартир причиняет, помимо предстоящей уплаты налога на имущество и взносов на грядущий капремонт, смена формы управления многоквартирным домом. В соответствии с нормами принятого 21 июля 2014 года федерального Закона № 255-ФЗ, если количество квартир в доме больше шестнадцати, то непосредственная форма управления должна быть заменена, по выбору жителей, либо на управляющую компанию, либо на ТСЖ, либо на жилищный или иной спецкооператив. Причем сделано это должно быть в срок до 1 апреля 2015 года. Пикантности ситуации добавляет тот факт, что управляющие компании, чтобы остаться «на плаву», должны до 1 мая этого же года пройти процедуру лицензирования.

На эту тему спецкор «СП» побеседовал с генеральным директором ООО «МАТОРИН», членом экспертного совета по ЖКХ при комитете по строительству и земельным отношениям при Государственной Думе пятого созыва, Кузнецовым Андреем Геннадьевичем.

«СП»: — Андрей Геннадьевич, каковы, на ваш взгляд, основные достоинства и недостатки процесса лицензирования управляющих компаний?

— Польза от лицензирования очень призрачна. Единственное, к чему это приведет (да и то только вероятно!), так это к началу разработки профстандартов. В остальном же будет еще большее зарегулирование отрасли, и без того не рыночной, плюс коррупционная составляющая.

«СП»: — Насколько добросовестно и непредвзято, по вашим оценкам, проводится данный процесс? И велика ли вероятность того, что компании, не прошедшие через это сито, все же тем или иным способом останутся в системе после 1 мая 2015 года?

— Сейчас еще рано говорить об этом, первые итоги будут видны через месяц. Но в целом есть ощущение, что злоупотребления будут. Во-первых, об этом свидетельствуют нездоровые хищные реплики, которые отпускают различные представители жилинспекции (правда по большей части на местном уровне, но есть случаи и наверху). Суть их одна — «скоро все попляшете».

Также кое-где появляется информация, что особо предприимчивые товарищи уже создают нулевые «ОООшки» и получают на них лицензии, нацеливаясь на последующую их продажу. Этот процесс, конечно, не может совсем без ведома отдельных представителей лицензирующего органа. Соответственно, не прошедшие лицензирование спокойно смогут купить такое ООО и работать. Но если даже это и просто слухи, то вполне в духе времени.

Значит, совсем неспроста на прошедшем с 11 по 13 марта с.г. XIII всероссийском конгрессе по управлению государственной и муниципальной собственностью Виктор Плескачевский, вице-президент российского Союза промышленников и предпринимателей, бросил участникам фразу: «Готовьтесь к судам». По мнению специалиста, лицензирование частных компаний, работающих в сфере оказания коммунальных услуг населению, вскоре спровоцирует самую настоящую волну судебных разбирательств.

«СП»: — Андрей Геннадьевич, теперь давайте поговорим по поводу смены формы управления многквартирным домом. Чем хороша или плоха (и кому, в первую очередь, выгодна) непосредственная форма? И насколько сильно может возрасти ответственность компаний после 1 апреля 2015 года?

— Вообще, непосредственное управление домом в случае с многоквартирниками — это довольно шаткий вариант. Он должен реализовываться лишь в случае, когда собственники и УК друг другу доверяют. В последнее время наблюдалась интересная тенденция: многие УК старались всех перевести на рельсы именно непосредственного управления. Это позволяло уйти от необходимости лицензироваться. Само же лицензирование, повторюсь, не повысит ответственность организаций, а вот коррупцию увеличит. И это мнение разделяют не только наши коллеги, но и многие независимые эксперты и даже часть законодателей.

В словах эксперта есть свой резон. Даже когда УК законодательно обязывают по-серьезному управлять многоквартирным домом и отвечать перед жильцами — за бесперебойность оказываемых услуг, а перед поставщиками — за своевременность и полноту оплаты переданных ресурсов, многие организации ищут лазейки для ухода от подобной ответственности.

Автор материала своими глазами в нескольких городах Московской области видел расклеенные на подъездах объявления о сборе собственников жилья на внеочередные собрания. Все они написаны как под копирку и включают в себя несколько положений, которые, по мнению специалистов, напрочь перечеркивают все преимущества, которые дает собственникам квартир тот самый Закон № 255-ФЗ.

Например, такой пункт: «Изменить способ управления МКД по адресу (такому-то) с непосредственного на управляющую компанию… В качестве управляющей организации выбрать (название компании) и утвердить договор управления». Это фактически выбор без выбора, отмечают многие специалисты (в числе которых, в частности, главный инженер орехово-зуевского ГУ ЖКХ Владимир Леденев). Представленный в такой форме, пункт фактически низводит собственников до состояния крепостных крестьян, по умолчанию лишенных возможности «сменить барина».

Таким образом, развивают мысль профессионалы, управляющие организации, пользуясь низкой явкой собственников на очные собрания (а откуда ей взяться, если они назначаются, как правило, на будние дни в рабочее время?) и низким уровнем юридической грамотности пришедших (все правильно, в это время собрание могут посетить только неработающие пенсионеры) пытаются всеми силами сохранить за собой жилфонд. Потому что именно на этом собрании собственникам предоставляется отличный шанс без ворошения «грязного белья» и судебных разбирательств избавиться от нерадивых «управленцев» и либо создать ТСЖ, либо выбрать более добросовестную УК.

Но главная каверза для собственников скрыта в другом пункте: «Утвердить порядок внесения собственниками платы за коммунальные услуги — напрямую ресурсоснабжающим организациям».

По логике вещей, через пару месяцев ситуация должна выглядеть следующим образом: многоквартирный дом «Х» задолжал за горячую воду местному поставщику ресурсов «Y» миллион рублен. В этом случае управляющая домом компания «Z» обязана по закону этот миллион заплатить ресурсникам из своего кармана, а потом уже самостоятельно разбираться с должниками.

Предвидя это, многие УК говорят жильцам на собраниях примерно так: «Вы в большинстве своем пожилые и занятые люди, зачем вам вникать в новые правила оплаты? Государство, как всегда, мудрит. Мы идем вам навстречу, вы платите по-старому, зачем создавать лишние посреднические цепочки? И все у вас будет хорошо». Люди, уставшие от бесконечных изменений в действующих кодексах, с облегчением соглашаются. И остаются у разбитого корыта: в случае неплатежей поставщик ресурса закрывает вентиль, жильцы негодуют, а УК делает невинные глазки (мы тут ни при чем, по жильцы подписались под способом оплаты напрямую ресурсникам). В итоге, как это было, например, прошлой осенью в Коломенском районе Московской области, для восстановления ресурсоснабжения требуются многие месяцы и немалые нервы. А самое главное — «крайних», как и денег на погашение задолженности, не найти.

Но в такой неоднозначной ситуации, отмечает Андрей Кузнецов, все же есть и положительные моменты. В частности, собственникам не стоит опасаться того, что по истечении срока, отведенного собственникам на определение с формой управления, управляющие организации начнут повышать цены на свои услуги в обход установленных государством ограничений на рост тарифов и будут вводить новые строки в платежных документах.

«Повышать тарифы самостоятельно УК не могли и не могут, — подчеркивает Кузнецов. — Тариф формируется из сметы, которую утверждают на общем собрании. Если же такого утверждения не было, то используется муниципальный тариф, утверждаемый местными органами власти. Все остальное не законно».

Некоторые граждане рассуждают следующим образом: если «рулить» домом будет управляющая компания, то, чтобы предохранить себя от банкротства, доплачивая поставщикам ресурсов из собственного кармана за неплательщиков, ее представители резко усилят активность по работе с должниками. Как следствие — в судах резко возрастет количество дел, связанных с истребованием долгов по коммунальным услугам, и увеличится число фактических выселений собственников за долги даже из единственного жилья.

Однако выселений, резюмирует Кузнецов, будет не больше, чем раньше:

— Хоть об этом все время и говорят, но закон этого не позволяет. Кроме того, неплатежи зависят не от формы управления, а от платежной дисциплины. Там, где ее не было раньше, там и не будет потом.

Фото: Артем Геодакян/ ТАСС