В каких районах Москвы самые дешевые квартиры

Наступающий период отпусков усиливает и без того нерадостные тенденции падения всего и вся на «вторичке». Сможет ли сегмент остановить свой полет в пропасть и выкарабкаться наверх? Как скоро это произойдет, и что будет этому способствовать?

Нет ни спроса, ни предложения

С самого начала года все продавцы недвижимости отмечают последовательное снижение покупательской активности на вторичном рынке. Инерционная волна декабрьского ажиотажа позволила сегменту худо-бедно удержаться на плаву, но перехлестнуть февраль, увы, уже не смогла. Начиная с этого времени, констатируют аналитики «ИНКОМ-Недвижимости», каждый последующий месяц демонстрировал серьезную отрицательную динамику. По итогам мая этого года показатель динамики рынка составил -29,5% к показателям апреля, который, в свою очередь, просел на 30,2% к итогам марта. Таким образом к показателям января спрос сократился в 2,9 раза.

Эксклюзивные базы риелторских компаний, хоть и несколько позже и не так стремительно, но тоже начинают таять. Если база того же «ИНКОМа», например, в одном только апреле приросла новыми предложениями на 8,5% (причем имел место быть стремительный скачок), то по итогам мая темп увеличения предложения скатился до не впечатляющих +2,9%, и имеются все основания предполагать, что в дальнейшем этот вектор не изменится. По мнению аналитиков, подобная статистика позволяет делать выводы об образовании тенденции к нивелировке тренда на накопительный рост объемов предложения.

Подобный нюанс характерен не только для одной лишь столицы. Однако если представители столичного рынка оперируют несколько отвлеченными терминами и используют довольно осторожные словесные конструкции, то, например, Светлана Блаженова, руководитель подмосковной риелторской компании «ИСТ-Недвижимость», отмечает:

— У нас на востоке области не то, чтобы началась катастрофа, но наметились определенные сложности. Так, наши сотрудники в процессе мониторинга рынка столкнулись с очень интересным фактом: коллеги-риелторы пиарят одни и те же объекты друг другу. Практика вывода на экспозицию новых квартир крайне скудна. Очевидно, что собственники продолжают удерживать объекты от реализации в надежде на лучшие времена.

Можно предположить, что тот самый пресловутый скачок предложения, который зафиксировал «ИНКОМ» в апреле, произошел из-за того, что определенный процент продавцов ожидал, что обещанная Правительством в апреле программа госсубсидирования ипотеки окажет на все сектора рынка недвижимости своеобразный «эффект дефибриллятора». Увы, этого не произошло. Более или менее от этого оживилась только «первичка» и пытается встать на ноги рынок загородных земельных участков. На вторичный рынок запала госпрограммы уже не хватило.

«Хотя нельзя сказать, — отмечает также Светлана Блаженова, — что банки совсем отказываются работать с этим сегментом. Нет, они продолжают одобрять кредиты. Однако на поиск объекта они отводят теперь, как правило, только два месяца. Понятно, что за такой срок при таком объеме предложения найти что-то стоящее весьма проблематично».

Что же касается оттока покупателей, то в Подмосковье он случился в два приема. Как отмечает Светлана Блаженова, на майских праздниках вполне ожидаемо на «вторичке» был штиль.

«А вот сразу после окончания их окончания все буквально заметались как угорелые, — говорит она. — Засуетились, что-то искали, о чем-то спрашивали. Но как только наступил день защиты детей, словно по шестому сигналу из радио всю покупательскую активность как рукой сняло».

Цены отходят с боями

Естественно, на этом фоне стоимость квадратного метра бывшей в употреблении жилой площади просто не могла не снизиться. Еще несколько недель назад представители «МИЭЛЬ» утверждали: его среднестатистическая величина незначительно колеблется на отметке в 242 000 рублей. Теперь же, констатируют «инкомовцы», нижний предел стоимости стал еще меньше, просев до 197,6 тысячи рублей.

Больше всех в столице подешевела вторичная недвижимость в Центральном, Северном и Восточном административных округах. В последнем, кстати, риелторы зафиксировали самую низкую стоимость квадратного метра (171 170 рублей). Дешевле вторичное жилье стоит только в Зеленоградском административном округе (124,4 тысячи рублей), но эта локация стала единственной в составе столицы, где этот показатель, вместо того, чтобы упасть, вырос на 7,3%.

Наиболее ощутимо в столице потерял в цене квадратный метр в больших (от 4 и более комнат) объектах (-2,3%). Лишь немного уступили им традиционно популярные «однушки» (-1,6% против -0,7% за предыдущий период). «Двушки» и «трешки» остались в середнячках, потеряв по 0.8%. С точки зрения типов многоквартирных домов в столице несколько неожиданно больше всех «просел» монолит. На втором месте по степени удешевления квадратного метра расположились «сталинки», третье и четвертое поделили панельные и блочные дома. Меньше всех «сбавили» дома из кирпича.

При этом главным залогом успешной реализации квартир в мае стал по-прежнему дисконт от продавца. Но если в апреле он составлял, по данным «ИНКОМа», 5,7%, то в мае подрос до 6,4%. Причем аналитики утверждают — в июне, чтобы продать свои объекты, продавцы должны будут готовы уступать уже 10%.

В Подмосковье же продавцы объектов, видимо, вдохновленные насыщенностью последних майских декад, буквально зубами цепляются за цены, не обращая внимания ни динамику рынка, ни на курсы национальных валют.

Эксперты считают, что затишье на рынке вызвано каким-то одним из двух факторов. Либо это связано с традиционным сезоном отпусков, (и тогда можно рассчитывать на то, что к середине августа ситуация более или менее войдет в привычные рамки), либо же и продавцы, и покупатели затаились в ожидании «второй волны кризиса».

И вроде бы последнее предположение кажется более подходящим вариантом, особенно на фоне того, что российские регионы, по мнению Standard & Poor’s, подвержены риску дефолтов, а в одном из них, как считают аналитики агентства, он уже произошел.

Но по некоторым косвенным признакам можно предположить, что катастрофы все же удастся избежать.

Во-первых, Сергей Рябчиков, исполнительный директор подмосковного ООО «Кредит-Центр Недвижимость», подчеркивает:

— Из-за того, что в декабре прошлого года на волне паники покупатели расхватали все более или менее хорошее, на рынке остались только те объекты, владельцы которых проявляли неумеренный аппетит в вопросе стоимости, завышая ее. Те, кто выставлял квартиры на экспозицию потом, при определении цены ориентировались как раз на них. Это привело к возникновению искусственного пузыря в сегменте. Но он не лопнет, а аккуратно сдуется, стоит лишь продавцам расстаться с иллюзиями. Как только они начнут скидывать 10−15% от своей «фантазийно-рыночной» цены, все придет в норму.

Во-вторых, почему-то именно сейчас некоторые серьезные игроки рынка, до сегодняшнего момента специализировавшиеся исключительно на застройках, стали открывать отделы по работе со вторичной недвижимостью. Пожалуй, едва ли компании, располагающие штатом аналитиков, станут вкладываться в непрофильные сферы, где в ближайшем будущем ожидается коллапс или что-то еще более худшее.

Что делать?

«Идти, продавать и покупать», — говорит Ирина Порхунова, директор известного на юго-востоке Московской области агентства недвижимости «МОСОБЛЖИЛСЕРВИС». Прогнозы, которые периодически выпускают «крупняки», где под разными углами склоняются мысли о том, что рынок затормаживается, рынок проседает, рынок падает, ему самому, в первую очередь, и вредят, говорит она.

— Да, покупательская активность снижается. Потому что доходы людей падают. Но ведь рынок можно спасти, и сделать это могут и должны в первую очередь сами продавцы, риелторы. Сейчас для этого самое время.

Риелторам нужно в первую очередь отвыкать от прямых продаж и вникать в суть проблемы, которую хочет решить клиент, говорит эксперт. А она, по большому счету, у всех только одна — улучшить всеми доступными способами свои жилищные условия. Но если свободных денег у них нет? На этот счет все уже давно продумано и работает, уверяет Порхунова.

— До 2006 года я возглавляла ГУП МО МОСОБЛЖИЛСЕРВИС, государственное бюро по обмену жилой площади, имевшее около 50 филиалов по всем центральным городам области. Ежемесячно по каждому городу мы оформляли от 30 до 60 обменов. И в каждом из них участвовало от 2 до 11 квартир или комнат! Меняли частную собственность на муниципальную. Оформляли и состыковывали варианты съездов и разъездов, с меньшей площади на большую, с доплатой и наоборот.

Так вот, на одной из недавних встреч зарубежные коллеги-риелторы, которые в курсе проблем нашего рынка, удивлялись, а почему мы не возвращаем эти времена? Возрождение системы обменов, по их мнению, это как раз то самое действенное лекарство, могущее вылечить нашу загибающуюся вторичку.