Недвижимость

Рынок жилья свернул не туда

Реформы в этой сфере только усиливают неразбериху

  
4059
Рынок жилья свернул не туда
Фото: YAY/ ТАСС

По мнению нотариусов и риелторов, сложная и запутанная картина на российском рынке недвижимости сложилась под влиянием трех основных факторов. В чем именно они заключаются и почему появились? Об этом рассказывают эксперты.

«Состояние стабильно критическое»

2015 год имеет все шансы оставить яркий след в истории российского рынка оборота жилья. Потому что даже Владимир Путин обратил внимание на состояние дел в сфере риелторской деятельности и признал, что она требует в перспективе более жесткого регулирования. Сегодня же находится в «серой» или даже в «черной зоне». И именно в таком виде выходит на конечных потребителей — рядовых граждан. Те, в свою очередь, окончательно запутались в ситуации и не понимают толком — что конкретно делают профессионалы на рынке жилья и кто за что отвечает.

Член международного союза латинского нотариата (IULN), представитель Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Алексей Комаров считает, что в качестве одной из основных причин такого положения дел нужно рассматривать следующий факт: на сегодняшний день нет ни одного нормативного материала, так или иначе регулирующего риелторскую деятельность.

«То лицензирование деятельности посредников при сделках с жильем, которое началось в 1996 году и закончилось в 2002, за время своего существования, по сути, не принесло ничего хорошего ни гражданам, ни профессионалам. Оно представляло собой лишь некий механизм, рычаг сбора денег с риэлторов, — считает эксперт. — Так что сегодня риелторы, брокеры, агенты, объединившиеся в гильдии и палаты, содержательно не имеют никаких преимуществ перед теми агентствами или индивидуальными предпринимателями, которые промышляют на рынке жилья, не входя ни в какие профессиональные объединения».

Исходя из того, продолжает нотариус, что многие агенты, организующие сделки, работают сразу в нескольких агентствах, а операции с высокой комиссией вообще стараются провести «левым путем», можно смело констатировать: ни гильдии, ни палаты не помогли рынку отделить профессионалов от тех, кто работает «вчерную», без документально оформленного соглашения с клиентом. На рынке оборота недвижимости, свидетельствует Комаров, правит культура бескультурья. И граждане, покупающие или продающие жилье, точно улавливают ее смысл — по возможности ничего и никому не платить.

Как это ни покажется странным, но данную точку зрения вполне разделяют многие агенты по недвижимости. В частности, член гильдии риелторов Московской области, бывший директор ГУП МО МОСОБЛЖИЛСЕРВИС, ныне — руководитель одноименного агентства недвижимости Ирина Порхунова:

— Да, к сожалению это действительно так. Гильдия риелторов Московской области, в которой я состою, периодически присылает мне клиентов. Пожалуй, это самое главное и едва ли не единственное ее преимущество. В остальном же существенно положение дел это не меняет.

А хотелось бы многого. Например, чтобы подобные саморегулируемые организации проводили обучение агентов. Чтобы предоставляли ученикам гарантии трудоустройства. Наконец, чтобы существующие риелторские базы, как платные, так и бесплатные, реально работали, а не просто висели мертвым грузом.

Потому что сейчас, развивает мысль специалист, существует порядка 450 различных досок объявлений о продаже и покупке недвижимости. И ни одна из них толком не работает. «Доходит до смешного, — говорит она. — Даже на платных ресурсах, которые, вроде бы, должны по умолчанию быть серьезными, встречается такая картина — фотография объекта есть, контакты продавца есть, цена есть. А самого объекта в природе нет. Ну и как работать со всем этим?

Недавно беседовала с коллегами-канадцами. Они были искренне удивдены. У нас, говорят, всего две базы. И все работают более чем нормально".

Конечно, кое-что в этом направлении все же делается, продолжает она. Какие-то тренинги проводятся, организовываются конференции. Но это совсем не тот уровень, который действительно нужен стране.

— Руководство ГРМО и РГР, скажем, Хромов, Власенко, Апрелев — это, по сути дела, просто меценаты. Они вкладывают в развитие отрасли свои собственные, заработанные риелторской деятельностью, деньги. Но этого, к сожалению, недостаточно. Нужно более серьезное финансирование и непосредственное участие государства в этом процессе. И вот пока этого не произойдет, бардак в системе неизбежен.

Но это еще полбеды. Судебная практика, продолжает Алексей Комаров, однозначно свидетельствует: получить с агента вред, причиненный клиенту в результате непрофессиональной работы, практически не реально:

— Это очень проблематично даже по заключенному письменному договору. А уж если ваши отношения носят доверительно устный характер, то шансов привлечь риэлторов к ответственности нет вообще никаких.

И это тоже печальная реальность, свидетельствует Ирина Порхунова.

— Да, агентства, которые несут ответственность перед клиентом, есть. Но их не так много, как требует момент. Потому что ответственность довольно дорого обходится. Работу агентств курирует Роскомнадзор, Росфинмониторинг. И оказывать риелторские услуги реально становится дорого. Обратите внимание, в Москве, например, в подавляющем большинстве случаев соглашения с клиентами заключают. Но — на информационные услуги, что на практике это означает — «ты просил найти объект или покупателя, мы его нашли, а дальше твои трудности». Так что здесь, конечно, предотвратить мошенничество вряд ли возможно.

С теми же нотариусами сейчас иметь дело действительно безопаснее, уверяет она. Они работают как индивидуальные предприниматели и несут перед клиентом ответственность всем своим имуществом. Но и у нотариусов изрядно подрезаны крылья, сетует Комаров:

— Да, мы несем полную ответственность за законность удостоверяемой сделки, и предотвращаем очевидные мошенничества. Но, с другой стороны, закон и Гражданский кодекс РФ устанавливает пределы нотариальной гарантии сторон, перешагнуть за которые нотариус не может. Например, если жилье продает недееспособный — сделка ничтожна, и даже нотариус ее не спасет.

Кроме того, рынок под влиянием кризиса сжался. Как следствие, серьезно упали заработки посредников. Из-за этого некоторые агенты предпочитают сами составлять проекты сделок, скачивая из интернета образцы, надеясь получить с клиента еще 3−5 тысяч рублей к сумме комиссии. И при этом убеждают его: смысла обращаться к юристу нет, Росреестр все проверит.

«Привлечь реестр к ответственности при потере права собственности или денег покупателем де-факто невозможно, — утверждает Комаров. — Для этого необходимо установить виновное лицо, получить исполнительный лист, по которому виновный не оплачивает сумму к получению в течение года, быть квалифицированным в суде как добросовестный приобретатель или продавец, доказать противозаконность действий реестра при регистрации перехода права. Да и сумма компенсации, установленная реестром, ограничена одним миллионом рублей».

Вообще, создается впечатление, подхватывает мысль Ирина Порхунова, что где-то с конца 90-х годов до настоящего времени осуществляется планомерное разрушение всей системы государственного регулирования оборота жилья.

— В начале нулевых я, в бытность еще руководителем государственного областного учреждения по обмену жилой площади, выходила на Минимущество с предложением: давайте создадим нормальный реестр новостроек. И будем там четко фиксировать — кто и когда купил квартиру, за кем она числится и так далее. Но тогдашнее руководство четко и неоднозначно дало мне понять, что никакой упорядоченный контроль в этой сфере никому не нужен. И соваться с подобными инициативами себе дороже.

Та же судьба, по словам эксперта, постигла и идею о создании госсистемы пожизненной ренты для одиноких пенсионеров. «Ведь уже тогда было понятно, что растущие коммунальные тарифы вскоре просто „задавят“ одиноких стариков, — отмечает она. — Так и произошло. Сейчас, когда размер ежемесячного платежа за коммунальные услуги в столице практически сравнялся с размером средней пенсии, люди вынуждены бежать от долгов в провинцию, сдавая квартиры фактически за бесценок».

На заре эпохи свободного рынка, продолжает Порхунова, когда еще функционировало нормальное советское БТИ, все вопросы купли-продажи решались в один день.

— Мы привозили документы, и в течение часа, в присутствии сторон, эксперт ставил штамп «продано». От покупателя продавцу передавались деньги, и все расходились, счастливые и довольные. Криминал был только в одном — крепкие ребята могли отобрать наличность в узком переулке. Но и все.

Сейчас регистрация сделок проводится в течение семи дней, негодует эксперт. Целую неделю стороны находятся в заложниках у случая. А если за это время с покупателем или продавцом произойдет несчастье, то пострадают все. Да и что проверять-то так долго, если документы и стороны чистые? «Такой долгий срок регистрации прав и представляет мошенникам превосходнейший плацдарм для своих маневров, — отмечает Ирина Порхунова. — Отсюда и „растут ноги“ у многих криминальных и околокриминальных историй о жилье».

Да и деление института БТИ на государственный (муниципальный) и федеральный уровни не способствуют наведению порядка в сфере оборота жилья. Мнение руководителя МОСОБЛЖИЛСЕРВИСА по этому поводу категорично и однозначно:

— Все, чем занимаются представители этих организаций — «снимают сливки» с рынка. Никакой реальной работы по упорядочению ситуации нет и в помине. Интересно, что даже сейчас вернуть все в нормальное русло не составляет труда. Только не делать этого — для кого-то слишком выгодно.

Тем временем реформы рынка продолжаются, и идут они не в самом позитивном направлении. Налог с кадастровой оценки жилья, который граждане гарантированно будут оплачивать к 2020 году, наглядное тому подтверждение. Ряд экспертов считает, что это хорошее нововведение, но Алексей Комаров с этим не согласен.

— Что такое кадастровая оценка? Содержательно понять невозможно. Инвентаризационная оценка — оценка стоимости строительства объекта. Рыночная оценка — цена, установленная в результате спроса и предложения контрагентов. Кадастровая оценка, приближенная к рыночной, очень похожа на среднюю температуру по больнице, вроде, что-то показывает, но содержательного смысла не имеет. Для оспаривания оценки в судебном порядке нужно оплатить услуги адвоката и проведение рыночной оценки. Эти затраты при любом исходе дела вам никто не компенсирует.

Эксперт склоняется к тому, что это не более чем попытка в отсутствие времени для системных реформ рынка жилья понудить стороны указывать в договорах купли-продажи реальную стоимость жилья для увеличения налоговой базы.

Но с этой базой, добавляет Ирина Порхунова, серьезно перемудрили.

— Раньше была четкая и стройная система оценки БТИ. Оценщики организации обязательно выезжали на место и фиксировали возраст дома. Каждый год его эксплуатации отнимал примерно 1% от первоначальной стоимости объекта. Теперь же она берется просто с потолка. К примеру, я лично знаю случаи, когда реальные развалины без выезда на место оцениваются по кадастру в 5 миллионов рублей. Продать их за эти деньги собственник не может. А снизить цены — законодательно наказуемо. Самый настоящий пат для рынка.

Вообще, когда в конце прошлого века начиналась приватизация, государство ставило перед собой вполне реальные цели — побудить граждан оформлять всю недвижимость в собственность. Планировалось изначально, что когда во многоквартирном доме будут приватизированы все квартиры, то землю под домом поставят на кадастровый учет, и каждый собственник квартиры будет платить земельный налог соразмерно доли собственности. Но, думаю, власти заигрались с этим механизмом. Видя новые возможности для получения средств с собственников, они уже забыли первоначальную идею и играют по принципу «как кривая выведет». А отсутствие четких целей всегда пагубно влияет на любой процесс.

Новости СМИ2
Новости 24СМИ
Новости Лентаинформ
Последние новости
Цитаты
Вадим Трухачёв

Политолог

Олег Смирнов

Заслуженный пилот СССР

Комментарии
Новости партнеров
Фоторепортаж дня
Новости СМИ2
Новости 24СМИ
Новости Лентаинформ
10 лет Свободной Прессе
Владимир Круглый
Владимир Круглый

В сегодняшней нашей жизни очень важно, чтобы были средства массовой информации, которые несли действительно правдивую информацию, которая, может быть, не всегда приятна. Не всегда приятна власти, не всегда каким-то гражданам, но, тем не менее, она объективна, она независима и она, самое главное, правдива. Ваше издание «Свободная пресса» одно из таких средств массовой информации.

Очень важно, что такие средства массовой информации есть, что они развиваются, что им уже 10 лет.

Хочу пожелать удачи, успехов, продолжать работать активно в том же духе и радовать всех нас информацией, которая соответствует действительности!

Новости Финам
Рамблер/новости
Новости НСН
Новости Жэньминь Жибао
Новости Медиаметрикс
СП-ЮГ
СП-Поволжье
В эфире СП-ТВ
Фото
Цифры дня