Рынок новостроек берет тайм-аут

Как это отражается на динамике роста цен?

  
2052
Рынок новостроек берет тайм-аут
Фото: Артем Геодакян/ ТАСС

Насколько изменились цены на новостройки массового сегмента за прошедший месяц? Можно ли на этом фоне уверенно говорить о новых многообещающих покупательских тенденциях? Насколько сильно летний сезон-2015 будет отличаться от классической картины? Попытаемся понять это с помощью экспертов рынка.

Активность девелоперов и спрос падают

По итогам мая, свидетельствуют аналитики компании «МИЭЛЬ-Новостройки», общее число московских новостроек, в которых велись продажи квартир, составило 239 объектов (+3% к показателям прошлого периода). Совокупная площадь всех предложений также подросла на полпроцента и остановилась на отметке в 1 260 000 квадратных метров, что составляет чуть более 17 тысяч квартир.

При этом специалисты «Метриум Групп"Метриум Групп» отмечают: в эконом-классе активность девелоперов заметно снизилась. По сравнению с показателями апреля количество экспонируемых объектов в этом сегменте сократилось на 8,4%. Здесь было представлено в общей сложности чуть более 6400 квартир в 29 проектах.

«В целом к началу июня, — отмечает Софья Лебедева, гендиректор «МИЭЛЬ-Новостроек», — в столице средневзвешенная цена предложения в рублевом выражении потеряла порядка 1,2%, снизившись до 242 000 рублей за «квадрат».

Если подробно рассматривать динамику ее изменения по секторам, то, по словам эксперта, отрицательной она была только в бизнес-классе (-0,4%, 267 000 рублей за единицу площади). В столичном «комфорте» она поднялась на 1,8% (168 500 рублей), а эконом-класс прибавил всего одну десятую процента (105 500 рублей за квадратный метр в мае против 105 400 в апреле).

По данным «Метриум Групп», первое место по количеству реализуемых квартир эконом-класса, как и в предыдущем месяце, удержал за собой Южный административный округ, на долю которого пришлось чуть более 40% от общего объем (+1,1 процентного пункта). На вторую ступень пьедестала лидеров продаж взошел Северо-Западный АО с показателем в 15% (+1,8 процентного пункта). Замкнул тройку ЮЗАО, уведичив свои предыдущие показатели на 0,9 процентного пункта. На северо-востоке столицы объем реализуемых квартир сократился на 3 процентных пункта.

С точки зрения типологии квартир, говорят «метриумовцы», первое место по продажам разделили «двушки» и однокомнатные квартиры (по 43% от общего объема предложения). На долю «трешек» по-прежнему приходится 13% предложения, а многокомнатных квартир — 1%. При этом средняя стоимость «однушки» эконом-класса к началу июня выросла на 1,4% и составила 7 210 000 рублей. Двухкомнатные и трехкомнатные объекты, наоборот, в цене потеряли. Средневзвешенная цена первых достигла значения 10 380 000 рублей (-0,3%), а вторых — 12 470 000 рублей (-14,7%).

В Новой Москве новостройки, по словам Софьи Лебедевой, также потеряли в цене порядка 3,4% (падение средневзвешенной стоимости квадратного метра до 99 300 рублей). Но посекторальная картина по сравнению с мегаполисом выглядит прямо противоположно. Так, на присоединенных территориях подрос в цене только «квадрат» бизнес-класса (+0,3%, 142 800 рублей). «Комфорт» понес самые ощутимые потери (-3,4%, 97 400 рублей), «эконом» пострадал гораздо меньше (-1,9%, 95 600 рублей)

Что же касается непосредственно покупательского спроса, то Юлиан Гутман, директор департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость», отмечает:

— В мае спрос на новостройки находился на стабильном, но более низком уровне по сравнению с маем прошлого года. Такая стабильность отчасти связана с переориентацией на новостройки клиентов, планирующих покупку готовой квартиры на вторичном рынке (доля таких покупателей составила примерно 25−27% от общего количества) и возможностью получить ипотеку по ставкам с государственной поддержкой, а также скидки, рассрочки от застройщика.

Кстати, размер последних, по мнению Гутмана, достоин отдельного разговора. «К середине мая, — отмечает эксперт, — величина всевозможных дисконтов фактически достигли своих пиковых показателей. Из-за этого к началу лета сформировалась одна занятная тенденция: слишком высокие скидки и невероятные акции стали отпугивать клиентов, вызывая недоверие. Поэтому чаще покупатели стали отдавать предпочтение тем проектам, где проводилась спокойная ценовая и акционная политика, ориентированная на удобство приобретения за счет нескольких вариантов рассрочки платежа и со стабильной средней скидкой около 3−5%».

Также к концу мая, хоть и незначительно, но все же выросла доля ипотечных покупок в новостройках, достигнув значения в 23% от общего количества сделок.

Так что летом, подытоживает эксперт «ИНКОМа», скорее всего никакого дальнейшего роста скидок и увеличения количества акций не будет. Более того, подобные программы будут регулярно прерываться.

«В ближайшей перспективе, — делится ожиданиями Гутман, — ситуация постепенно будет меняться в сторону увеличения спроса. Тем более что после определенного перерыва, на первичном рынке вновь стали появляться инвесторы, покупающие новостройки с дисконтом сейчас для перепродажи ближе к осени».

Но цены продолжат свой рост

Однако, рассматривая ситуацию с некоторым снижением стоимости квадратного метра в новом жилье, не стоит забывать о точке безубыточности. Крупные продавцы-посредники за счет больших объемов реализации могут позволить себе снижать стоимость своего товара с целью сохранения потока покупателей, поскольку квартиры берутся у застройщиков оптом с определенным дисконтом.

Первичный рынок жилья ожидает рост цен — утверждает директор по связям с общественностью ГК «МИЦ» Ольга Новицкая.

— Прогнозировать развитие вторичного рынка жилья сейчас сложно. Сегодня предложение превышает спрос, но это может быть обусловлено возвращением тех объектов, которые были сняты с продажи в период скачков курсов валют. Высокие ставки по ипотеке «перевели» покупателей на первичный рынок недвижимости. Проекты же новостроек массового сегмента конкурентоспособны по многим причинам: более доступная цена, доступная ипотечная ставка, социальная инфраструктура, которую предлагают застройщики и инвестиционная привлекательность. Причем жилая недвижимость эконом-класса — самый «гибкий» сегмент, в прошлый кризис она быстрее всего восстановилась и менее всего теряла в цене.

Для роста цен есть и другие причины.

Во-первых, себестоимость строительства не снижается.

«Сейчас актуален вопрос использования материалов российского производства, даже в реализации проектов массового сегмента жилья, — говорит первый заместитель генерального директора ГК „МИЦ“ Даромир Обуханич. — Импортозамещение будет влиять на развитие экономики, и как следствие, на всю строительную отрасль в целом. Сейчас даже в производстве российских материалов, которые могут альтернативно использовать застройщики, применяется дорогое импортное оборудование. А это неизбежно отражается, в конечном счете, на стоимости строительства и на цене квадратного метра».

Во-вторых, ни в коем случае нельзя сбрасывать со счетов удорожание кредитных ресурсов.

«Дорогие кредиты могут привести к дефициту предложения, а в условиях ограниченного предложения цены также могут двигаться вверх. В сложившейся экономической ситуации рост цен неизбежен, но происходить он будет не скачкообразно, — акцентирует внимание Новицкая. — Пока цена находится в точке равновесия и пока работает программа субсидирования ипотечной ставки жилье выгодно покупать сейчас, так как и ставка, и цены могут вырасти к концу лета — началу осени».

Новости СМИ2
Новости 24СМИ
Новости Лентаинформ
Последние новости
Цитаты
Андрей Бунич

Президент Союза предпринимателей и арендаторов России

Олег Смирнов

Заслуженный пилот СССР

Комментарии
Новости партнеров
Фоторепортаж дня
Новости СМИ2
Новости 24СМИ
Новости Лентаинформ
10 лет Свободной Прессе
Ефим Фикс
Ефим Фикс

Совершенно естественно, что «Свободная пресса» много внимания уделяет российско-украинским отношениям. Тема больная, и эти отношения выстраиваются плохо. Нынешнее украинское руководство совершенно безответственно по отношению к истории и судьбе двух народов. Вы же видите, что они творят. Устроили нам водную и транспортную блокаду, попытались устроить продовольственную. Как настоящие террористы, взорвали ЛЭП и обрушили на полуостров жестокий энергетический блэкаут.

Когда просматриваешь украинские медиа — там патологическая злоба по отношению к нам. Не просто грязная ругань, а что-то запредельное. Как поступать «Свободной прессе»? Отвечать той же монетой? Ответ прост — сообщайте правду. Знаете, сейчас Крым принимает очень много иностранных делегаций: ФРГ, Норвегию, Италию, французов, были даже США. Мы говорим — не надо нас хвалить. Не надо рассказывать о своих восторгах. Напишите у себя, что вы реально увидели. Как крымчане живут и работают, как хотят быть счастливым. Думаю, это лучший ответ на бандеровскую злобу.

Новости Финам
Рамблер/новости
Новости НСН
Новости Жэньминь Жибао
Новости Медиаметрикс
СП-ЮГ
СП-Поволжье
В эфире СП-ТВ
Фото
Цифры дня