Универсальная пилюля или пустышка для ЖКХ?

Помогут ли мобильные бригады сэкономить на коммуналке

  
1499
Универсальная пилюля или пустышка для ЖКХ?
Фото: Александр Колбасов/ТАСС

Затраты на содержание коммерческих объектов недвижимости их владельцы, как правило, закладывают в арендную плату. Арендаторы, в свою очередь, подобные расходы относят в конечную стоимость товаров и услуг. С учетом инфляции и прочих экономических казусов эта схема сильно бьет по карману рядовых потребителей. Есть ли способы разорвать этот порочный круг?

Надо избавляться от стереотипов

«К инженерным сетям нашего дома незаконно подключен пристроенный торговый павильон, теперь мы вынуждены оплачивать еще и его потребление тепла, воды и прочих ресурсов». Подобные обращения изо дня в день сыплются в СМИ и надзорные инстанции как из рога изобилия, потому что эта проблема принимает критические масштабы. В подобных махинациях уличаются даже управляющие компании, обслуживающие крупные торговые сети федерального масштаба, не говоря уже о более мелких представителях бизнес-сообщества. Почему?

«Я не мог позволить себе содержать даже минимальный штат теплотехников, электриков и прочих спецов-коммунальщиков, которые бы обеспечивали исправность инженерных сетей моих торговых точек. На одни зарплаты ушла бы внушительная сумма. А на дворе кризис, тут не то чтобы прибыль получить, тут иной раз голову сломаешь, как хотя бы в ноль сработать: инфляция, налоги. — поделился с „СП“ на условиях анонимности один из недавно разоблаченных предпринимателей-„подключенцев“ средней руки из провинции. — Вот я и подумал, что проще втихую „врезаться“ в дом, у УК-то штат таких спецов имеется. А раз за домом следят, то и у меня все с инженерией все будет хорошо».

Понятно, что с таким явлением можно и нужно бороться повсеместно.

Но неужели у собственников коммерческих объектов кроме этого не остается никаких вариантов снизить издержки на содержание, а, следовательно, не закладывать их в цену продукта и тариф на услугу для конечного потребителя?

С этим вопросом «СП» обратилась к генеральному директору компании МАТОРИН, члену экспертного совета по ЖКХ при Комитете по строительству и земельным отношениям при Государственной Думе V созыва Андрею Кузнецову.

«Действительно, на большинстве объектов недвижимости коммерческого назначения владельцы предпочитают содержать стационарные службы, несмотря на то, что они дороги по определению. Такая сильная любовь к ним вызвана двумя основными причинами», — говорит эксперт.

Во-первых, большинство заказчиков не в состоянии сформулировать ясные требования к номенклатуре и периодичности работ, которые необходимо производить на объекте для поддержания его в требуемых эксплуатационных параметрах. Их глубины специализированных знаний хватает лишь на укрупненное описание инженерных систем и общих требований к технической службе.

«В целом, обычному собственнику это простительно, обо всем он знать не может, ведь профиль его деятельности может быть совсем иным, — отмечает Кузнецов. — А вот управляющим компаниям это непростительно, поскольку по умолчанию подразумевается, что они по своему назначению обладают в данных вопросах значительно большей квалификацией. И должны помогать собственникам переводить задачи с бытового языка «хочу, что бы все работало и не беспокоило» на регламентный язык «необходимо делать такие-то виды работ в такие-то даты и в таких то случаях».

Во-вторых, едва ли не в каждом первом заказчике глубоко укоренился страх перед неизвестностью: что будет, если в нужный момент рядом не окажется нужного специалиста.

«Оба эти фактора приводят к безальтернативности объектовых служб и их избыточной укомплектованности. Сложно однозначно сказать про каждый объект в отдельности, но в большинстве случаев занятость таких служб и, соответственно, их производительность не превышает 30%, — резюмирует он. — В итоге заказчик платит непомерно дорого, исполнитель имеет мизерную маржу, а специалисты получают скромную заработную плату. Классическое утверждение „время-деньги“ в действии. Деньги всех участников отношений просто испаряются. Кроме того, качество услуг от этого на самом деле только страдает».

Обычный человек, развивает мысль специалист, не водит с собой постоянно за руку кардиолога, хирурга, лора или окулиста. Если что-то случается с его здоровьем, он классифицирует проблему по степени угрозы жизни и принимает решение — либо записаться к специалисту на прием в ближайшее время, либо вызвать неотложку. Он четко понимает: содержать домашнюю клинику ему не по карману, тут быстрее умрешь от голода, чем от болезней. Поразительно, но даже участившиеся кризисы и повысившаяся конкуренция в сфере недвижимости до сих пор не создает желания пересмотреть свою рисковую модель в этой части.

«СП»: — Так в чем же конкретно заключается спасение?

— В организации мобильных коммунальных служб. В этом случае специалисты появлялись бы на объекте только для выполнения конкретных работ и не просиживали бы в ожидании заявки или аварии. В остальное время, они бы выполняли работы на других объектах, что значительно повышало бы производительность труда, а, соответственно, стоимость бы снижало.

Во-первых, это перевело бы взаимоотношения на качественно другой уровень. Исполнителю пришлось бы подробно классифицировать работы, дробить их на операции, проводить нормирование и повышать качество планирования работ и прогнозирования отклонений в работе систем.

Во-вторых, это даст прозрачность и четкое описание границ ответственности и полномочий между сторонами и создаст более понятный механизм ценообразования «конкретная работа — конкретная цена». Уверен, для большинства это очевидно.

«СП»: — Но почему же до сих не наблюдается активных движений в этом направлении?

— Заказчик рассуждает так: если случится авария, специалист отреагирует в течение 2−3 минут, а мобильную службу можно прождать 1,5 часа. За это время возможный имущественный ущерб будет расти и может составить значительную сумму. А вдруг жизнь объекта будет зависеть от этих самых минут? Нет, никак нельзя пожертвовать оперативностью.

На этом утверждении, как на наркотике, сидят почти все собственники. В особенности те, у кого объект не новый и имеет технические проблемы.

«СП»: — А это не так?

— Рисовать страшные картинки апокалипсиса все научились хорошо, а вот анализировать данные и прогнозировать события — нет. Сколько в жизни бывает таких фантастических случаев, когда минуты приводят к ущербу сопоставимому со стоимостью объекта? Напомню, мы ведем речь о техническом обслуживании, пожар не в счет, да и сантехник не пожарный, хотя работает с водой. Ответ — риски настолько редки, что их с радостью покрывают страховые компании, а вменяемый собственник и без того страхует свой объект.

В абсолютном большинстве случаев речь идет все же об ущербе незначительном, и легко прогнозируемом по вероятности и по сумме. Помогает статистика и здравый смысл.

«СП»: — Нельзя ли скалькулировать выгоду собственника коммерческого объекта от мобильной службы на конкретном примере?

— Предположим, что мы ведем речь об офисном центре класса «B» размером примерно 25 000 квадратных метров, оснащенном соответствующими классу типовыми инженерными системами возрастом 10 лет. Весьма условно предположим, что техническое обслуживание стационарной службой ему обходится в 500 000 рублей в месяц (6 000 000 рублей в год.). Предположим, 1 раз в год происходит авария (например, затопление водой), которая в результате отсутствия оперативной локализации влечет имущественный ущерб арендатора или владельца здания на 1 000 000 рублей, хотя по сложившейся практике такие аварии случаются значительно реже 5 лет.

Мобильное обслуживание объекта весьма вероятно стоило бы в 3 раза дешевле (2 000 000 рублей в год), хотя несло угрозу отсутствия той самой оперативности.

Но простая математика показывает, что стоимость мобильной службы и маловероятный имущественный ущерб в сумме в 2 раза меньше, чем стоимость обслуживания объекта стационарной службой! А ведь наличие стационарной службы не дает 100% гарантии отсутствия ущерба при авариях. В то время как франшиза по страховому полису как раз может начинаться с комфортной величины (допустим, тот же 1 000 000 рублей), что позволяет гарантированно сэкономить средства на содержании объекта.

Данный пример, конечно, условен и не обременен излишней детализацией, подчеркивает Кузнецов, но он все равно отражает общее положение дел в отрасли.

По его убеждению, на содержании большинства объектов можно сэкономить и гораздо больше. И это хороший повод для пересмотра собственниками в условиях необходимой оптимизации затрат своего отношения к рискам в целом. Ведь страхи, по мнению эксперта, нам стоят порой неоправданно дорого.

Интересно, что мешает внедрить подобную схему и в отношении жилых объектов недвижимости? Пожалуй, эту тему стоит поднять на страницах «СП» в самое ближайшее время.

Новости СМИ2
Новости 24СМИ
Новости Лентаинформ
Последние новости
Цитаты
Андрей Бунич

Президент Союза предпринимателей и арендаторов России

Олег Смирнов

Заслуженный пилот СССР

Комментарии
Новости партнеров
Фоторепортаж дня
Новости СМИ2
Новости 24СМИ
Новости Лентаинформ
10 лет Свободной Прессе
Александр Шатилов
Александр Шатилов

Вот уже несколько лет я с удовольствием сотрудничаю со «Свободной Прессой». Пожалуй, это наиболее комфортное для меня издание. Особенно подкупает то, что для СП нет закрытых тем и проблем, издание не боится поднимать и обсуждать самые острые вопросы политической и социально-экономической действительности в России и за рубежом. Одновременно «Свободной Прессе» удалось сформировать вокруг себя пул профессиональных и глубоких экспертов, которые своими комментариями и интервью удачно дополняют яркие публицистические и аналитические материалы.

Кстати, хотелось бы выразить свою признательность тем журналистам «СП», с которыми я регулярно сотрудничаю — прежде всего, Алексею Полуботе, Андрею Полунину, Марии Бесчастных. Ну а в заключение хотелось бы пожелать «Свободной Прессе» новых творческих успехов и свершений во благо российского общества и Государства Российского!

Новости Финам
Рамблер/новости
Новости НСН
Новости Жэньминь Жибао
Новости Медиаметрикс
СП-ЮГ
СП-Поволжье
В эфире СП-ТВ
Фото
Цифры дня