Дача в Крыму: покупать или воздержаться

На прошлой неделе некое общество защиты прав потребителей, зарегистрированное в РФ в качестве иностранного агента, призвало россиян воздержаться от покупки квартир, домов и участков на полуострове Крым, поскольку при этом очень высок риск стать участником мошеннической сделки. Насколько такое утверждение соответствует действительности? Какими правилами следует руководствоваться в этом случае? Мы спросили об этом у экспертов.

Смена юрисдикции — не повод для расслабления
С момента присоединения полуострова к РФ возможность приобретения дачи в Крыму заинтересовала многих россиян. Этот интерес к недвижимости не остался незамеченным и среди собственников недвижимости, подумывающих о продаже жилья. После известных событий 2014 года цены на жилье взлетели на 46%. Вероятно, рост запросов продавцов и продолжился, если бы не экономические обстоятельства, возникшие в нашей стране.
Крымский комитет регистрации прав начал свою работу во второй половине прошлого года. Именно с начала его функционирования стало возможным говорить о сделках с жильем на полуострове, однако портал государственного Комитета по регистрации и кадастру республики статистических данных пока не раскрывает. Основываясь же на данных экспертов, можно отметить, что в регионе количество сделок с квартирами пока незначительно, а вот по земельным участкам и домам сделки заключаются достаточно активно.

«Можно отметить, что недавнее заявление по Крыму пресловутого ОЗПП в части невозможности законного приобретения жилья на полуострове не соответствуют действительности, — отмечает член Федеральной нотариальной палаты Санкт-Петербурга, нотариус Алексей Комаров. — Но при этом определенные риски покупки, безусловно, существуют».

И если в прошлом, 2014, году, опасения покупателей можно было назвать больше политическими, развивает мысль эксперт, то на данный момент они имеют вполне понятный юридический окрас, присущий сугубо российской специфике сделок с жильем.

Прежде всего, нужно принять во внимание юридический статус крымской земли, считает Комаров. Информированный покупатель, приобретая земельный участок, поинтересуется не только категорией земли, на которой расположен участок, но и видом ее разрешенного использования. А, между тем, на полуострове пока еще не утверждались ни ПЗЗ (правила землепользования и землеустройства), ни градостроительные регламенты. Поэтому четко понять назначение приобретаемой земли сегодня нельзя. Кроме того, действовавшая ранее украинская категоризация земель вообще не подразумевала конкретных видов использования, поэтому закрепить переход статуса земельного участка автоматически не получится, и сохранение существовавшего статуса использования земельного участка возможно не везде.

«Следовательно, приобретая земельный участок категории „земли населенных пунктов“, нет гарантий, что, в соответствии с принятым или принимаемым органами власти градостроительным регламентом, такой земельный участок может быть предназначен для отдыха или развлечений. Тогда построить жилой дом на нем, конечно, невозможно, — считает нотариус. — А еще один возможный риск состоит в том, что на приобретенном земельном участке (особенно вдали от существующих жилых массивов) легализовать постройку жилого дома в дальнейшем не получится».

Кроме того, межевание земельных участков в Крыму практически не проводилось. Правда, стоит отметить, что и в большинстве других регионов России на продажу выставляются неотмежеванные, с неопределенными границами, земельные участки. Конечно, у собственников имеется свидетельство о собственности на землю, и земельный участок, безусловно, поставлен на кадастровый учет. Однако границы участка в документах указаны приблизительно.

«Риск в данном случае состоит в том, что, приобретая такой участок, покупатель рано или поздно столкнется с необходимостью определения границ с соседями. В итоге может оказаться, что участок окажется гораздо меньше по площади, чем был в момент приобретения, — уточняет Комаров. — На практике встречаются такие случаи, когда после межевания часть купленного дома собственника вообще оказывалась на соседском участке».

Третий рисковый момент — правила строительства индивидуальных домов. По требованию закона объектами оборота (то, что можно покупать и продавать) может быть только недвижимость, поставленная на кадастровый учет. С момента принятия закона № 93-ФЗ, именуемого в народе «дачной амнистией», сегодня для оформления права собственности на построенный без разрешений дом на землях для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или личного подсобного хозяйства (ЛПХ) необходимо оформить технический паспорт.
Однако в последнее время имеют место быть случаи отказов кадастровой службы в оформлении технических паспортов по причине несоответствия построек требованиям СНИПов, СанПиНов и пожарной безопасности. Наиболее часто встречающаяся проблема заключается в том, что дом, вопреки требованиям пожарной безопасности, построен при несоблюдении отступа от границ участка. Объект, построенный с нарушениями российского законодательства, квалифицируется как самострой. Значит, потом его продать будет попросту невозможно. Более того, если такая постройка создаёт угрозу жизни и здоровью соседям (неопределенному круги лиц), администрация соответствующего поселения может подать в суд иск о сносе объекта. В последнее время в российской практике такие ситуации весьма распространены.

А если это самострой?

«Следовательно, если купленный в Крыму объект по закону окажется самостроем, то его придется перестраивать в соответствии с нормами российского законодательства, а в некоторых случаях — вообще сносить», — напоминает Алексей Комаров.

Эра Автухович, нотариус города Алушта, обращает внимание россиян еще и на тот факт, что в Крыму пока нет полностью сформированной единой базы данных о собственниках:
«Обновленный украинский реестр прав на недвижимое имущество и их обременений в Крыму начал формироваться только в 2013 году, за год до вхождения полуострова в состав РФ. До этого момента регистрацией права собственности на недвижимое имущество занимались органы БТИ. Конечно, все архивы в БТИ сохранены и переданы вновь созданному государственному унитарному предприятию Республики Крым „Крым БТИ“. Данное предприятие предоставляет гражданам услуги по предоставлению справок о принадлежности имущества (кроме земельных участков). Но полной и достоверной информации о регистрации права собственности по всем объектам недвижимости с 2013 года получить пока сложно».

По украинскому законодательству, добавляет специалист, сделки по отчуждению недвижимости подлежали обязательному нотариальному удостоверению. Но особенность этой процедуры заключалась в том, что сделки могли удостоверяться не только по месту нахождению недвижимости, но и по месту жительства одной из сторон.

«Поэтому с 2013 года, если сами нотариусы, предположим, города Киева, после удостоверенной сделки и регистрировали переход права собственности на недвижимость, находящейся в другой области, то получить информацию об этом на сегодняшний день на территории Крыма практически невозможно», — уточняет Автухович.

Алексей Комаров считает, что существует определенная вероятность того, что продажу жилья в Крыму может осуществлять неправомочный собственник. Чтобы нивелировать этот риск, добавляет Эра Автухович, стоит попросить у продавца предоставить украинское извлечение о регистрации права собственности и отсутствии обременений на конкретный объект недвижимости.

Наконец, если основанием права собственности продавца является приватизация жилого дома, то нельзя забывать о возможном обязательном жильце, напоминает Алексей Комаров. Ведь в таком доме все лица, зарегистрированные на момент приватизации в доме, но не оформлявшие на себя собственность, сохраняют право пожизненного пользования этим объектом.

— Если в доме зарегистрирован несовершеннолетний, то без получения подтверждения его дальнейшего места проживания покупать дом нельзя. Судебная практика имеет достаточно примеров, когда права ребенка на достойное проживание в результате сделки оказывались ущемлены, и несовершеннолетнему предоставляли право проживания в проданном доме до момента обеспечения его другим жильем.

Видеокомментарий нотариуса Алексея Комарова смотрите здесь.