Есть ли альтернатива ипотеке?

Что, кроме ипотеки, может вдохнуть новую жизнь в рынок недвижимости? Насколько отлажены и безопасны подобные механизмы? Действительно ли они выгодны рядовым потребителям? Мы попробовали разобраться в этом вместе с экспертами рынка.

В чем заключаются преимущества лизинга

Ипотека до финансового кризиса 2015 года была основным фактором формирования спроса на рынке жилья. За счет такой формы кредитования формировалось порядка 70% сделок на первичном рынке и до половины на вторичном рынках жилья. Сегодня, по сравнению докризисными годами, получение ипотечного кредита на первичном рынке даже по субсидируемой государством ставке 13%, несмотря на все прилагаемые усилия, довольно проблематично.

На вторичном же рынке ипотечное кредитование остановилось в принципе. В крупных банках с государственным участием ставка по такому кредиту доходит до 17% годовых, а средние и мелкие банки закрыли ипотечные программы в принципе. А требования к заемщику ужесточились настолько, что даже по заявленной ставке получить кредит очень сложно.

Такая ситуация, вкупе с серьезным замедлением рыночного подорожания жилой недвижимости, а также падением стоимости аренды жилья, отнюдь не добавляет мотивации в приобретении объектов недвижимости. Естественно, рынок падает.

Застройщики, закредитованные банками, всеми силами ищут способы привлечения клиентов под начатые проекты строительства. Чаще всего будущих собственников привлекают с помощью различных акций и дисконтов. Однако отдельные продавцы идут дальше и предлагают другие варианты продажи недвижимости, позволяющие, в ряде случаев, и сэкономить, и ускорить покупку. К таковым, в частности, относится и лизинг недвижимости.

«Это довольно интересная и перспективная схема приобретения недвижимости, — считает Член Ассоциации юристов России, нотариус Алексей Комаров. — В портфеле, скажем, зарубежных компаний такие сделки занимают примерно 20−30 процентов от всего оборота. Российский рынок пока лишь присматривается к этому новому и весьма необычному инструменту покупки объектов».

В лизинге ничего архисложного и страшного нет. По сути, уточняет Комаров, это элементарная аренда жилья с правом последующего выкупа. Его также можно рассматривать как форму кредитования, где кредит предоставляется не деньгами, а жильем.

«На практике, — говорит эксперт, — это выглядит так: вы обращаетесь к собственнику, который готов продать жилье в лизинг. Он вас перенаправляет в лизинговую компанию, с которой вы и продавец заключаете договор, и которая для вас приобретает выбранную вами квартиру у продавца по договору купли-продажи. После заключения такого трехстороннего договора вы можете жить в ней, уплачивая предусмотренные договором лизинговые платежи. Как только они будут выплачены в полном объеме, если это указанно в договоре, вы приобретаете право собственности на жилье».

По сравнению с ипотекой или наймом жилья такая схема имеет очевидные преимущества, уверен Комаров.

Так, требования, предъявляемые к заемщику при заключении договора лизинга, гораздо лояльней, чем в случае с ипотекой, отмечает нотариус. В первую очередь по причине того, что при заключении договора квартира в собственность заемщика, как по договору ипотеки, не переходит. Собственником жилья до момента выполнения всех обязательств является лизинговая компания.

«По этой же причине и качество кредитной истории не является камнем преткновения, — отмечает Комаров. — А так как лизинговые компании менее забюрократизированы, чем банки, финансирование предоставляется более оперативно. Поэтому на сделку купли-продажи стороны могут выйти гораздо быстрее, вследствие чего решать текущие вопросы заёмщику будет проще и быстрее».

По мнению агентов недвижимости, занимающихся наймом, сегодня в России цивилизованного рынка найма жилья не существует. «В первую очередь, — считает Алексей Комаров, — это связано с правовой стороной вопроса. При анализе существующих проектов договоров найма, предлагаемых агентами и частными маклерами к подписанию, бросается в глаза следующий факт: практически ни один из этих документов не соответствует требованиям закона, особенно в части условий расторжения заключенной договоренности».

В связи с тем, что стороны при заключении договора найма к юристам не обращаются, констатирует эксперт, то в случае конфликта между ними спор приобретает судебный или даже силовой характер. В этом смысле преимущество лизинга очевидно, поскольку именно в устойчивых и долгосрочных отношениях к заемщику и состоит цель приобретения жилья лизинговой компанией. Так что вопросы, связанные с неожиданной индексацией цены договора или досрочным освобождением квартиры, здесь не стоят в принципе.

При лизинге далеко «за скобки» выносятся и примечательные истории-аферы, когда договоры найма заключались не собственниками жилья, а самими нанимателями, которые пересдавали квартиру нескольким семьям и благополучно исчезали. Но главное достоинство лизинга от найма состоит в праве выкупа жилья в собственность по окончании срока аренды, чего обычный договор найма, конечно же, не предполагает.

И насколько велики при этом риски

Но, как и любой вид сделок с недвижимостью, лизинг имеет и свои «подводные камни». И основные риски лежат в правовом поле.

«У договора лизинга весьма запутанное правовое регулирование, — комментирует Алексей Комаров. — Поэтому здесь возможны судебные споры по сделке. Например, при приобретении жилья у недобросовестного продавца. В первую очередь имеется в виду мошенничество или обременения в жилье, не выявленные сторонами при заключении сделки. Вся ответственность за юридическую чистоту сделки и иные негативные последствия ложится на плечи того, кто выбирает объект к покупке».

Логично, что именно заемщик выбирает квартиру и продавца, после чего обращается в лизинговую компанию за финансированием, развивает мысль эксперт. Если будет инициировано оспаривание права собственности имущества, перешедшего по договору лизинга в собственность лизинговой компании, квартиру пострадавшему законному владельцу придется вернуть.

«При этом данный факт никак не повлияет на ваши лизинговые обязательства перед лизинговой компанией, — обращает внимание эксперт. — Вам все равно придется оплачивать лизинговые платежи по договору. Более того, в случае необходимости вы еще и возместите лизинговой компании убытки. Таким образом, не зная нюансов заключения сделки, легко в итоге остаться не только без жилья, но еще и с „довеском“ в виде долга перед лизинговой компанией».

К тому же на время судебного спора, чем бы он не закончился, пользоваться квартирой заемщик не сможет. А споров возникает немало. Например, при реализации «цепочки» сделок при разъезде семьи из квартиры по нескольким объектам, когда один из покупателей не может договориться с продавцом по выявленным задолженностям за коммунальные услуги.

«Противоядие» от проблем подобного типа, по словам Алексея Комарова, состоит в том, чтобы условия и цену выкупа объекта приводить прямо в тексте лизингового договора. «В противном случае выкупную цену придется согласовывать по окончании действия договора, а судебная практика на этот счет достаточно противоречива», — подытоживает эксперт.

И не стоит забывать о том, что Закон о лизинге существует аж с 1998 года и с этого момента принципиально не менялся. Согласно его нормам, объектами лизинга не могут быть земельные участки, что конечно сужает возможности лизинга для загородного рынка жилья. По смыслу закона, основанием приобретения объекта может быть только договор купли-продажи, и только недвижимость, в отношении которой оформлено право собственности. Соответственно, договоры мены, долевого участия и иные не поименованные сделки для лизинга не подходят.

«Наконец, — добавляет Комаров, — как уже говорилось ранее, право собственности на жилой объект к заемщику до момента полного выкупа объекта не переходит, как при договоре ипотеки. И после выполнения обязательств по договору лизинга, исходя из смысла обязательственных правоотношений, заемщик на условиях заключенного договора вправе лишь требовать передачи в собственность жилья. Что конечно, несмотря на обременение объекта в пользу заемщика на период действия договора, является не очень комфортным моментом, особенно при банкротстве лизингодателя».