Рынок недвижимости ищет второе дно?

Весной мы расспрашивали экспертов рынка недвижимости о летних перспективах сегмента. Одни рассуждали о грядущем росте стоимости жилья, увеличении числа ипотечных сделок и вводе больших объемов жилья. Но, похоже, наиболее верно оценили ситуацию те, кто говорил, что настоящих трудностей на рынке мы еще не видели.

Вторичный рынок: камнем вниз

Московская «вторичка», по мнению экспертов, провалилась глубже всего. По итогам второго квартала в столичном управлении Росреестра было зарегистрировано в общей сложности чуть более 27 тысяч переходов прав на недвижимое имущество. Это самый низкий показатель за все время статистического учета данного показателя (осуществляется с 1 марта 2013 года). В сравнении с первой половиной 2014 года сегмент вторичного жилья в аналогичном периоде нынешнего года продемонстрировал 32-процентное «сжатие»: 56,6 тысячи сделок с недвижимостью в 2015 году против 83, 2 тысяч в прошлом.

Аналитики компании «ИНКОМ-Недвижимость», опираясь на данные собственного исследования рынка, констатируют: в течение первого летнего месяца по заявленной цене удалось реализовать всего лишь 13 объектов. Львиная же доля июньского предложения — 74% — смогла перейти в руки новых владельцев только при условии значительного дисконта от продавцов. Средний размер скидки составил 7,4%.

Сейчас стоимость однокомнатной квартиры площадью 31 квадратный метр на юго-западе столицы, на незначительном удалении от Кутузовского проспекта, колеблется в диапазоне от 4,5 до 4,7 миллиона рублей. Таких цен на объекты в пятиэтажках не было даже в 2008 году, подчеркивают независимые эксперты.

Правда, специалисты «Метриум Групп» обращают внимание на то, что вообще-то снижение активности на вторичном рынке наблюдается уже полтора года. Просто в последней трети этого периода такое скорость этого процесса значительно возросла. Так, если во второй половине 2014 года «проседание» относительно итогов первой половины составило всего 5,4%, то в первые два квартала 2015 года снижение активности покупателей уже к этим последним показателям составило 28,1%.

Единственным продуктом, который хоть немного востребован на вторичном рынке столицы, в настоящий момент являются «однушки» и «двушки» эконом-класса, резюмирует генеральный директор «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Остальные же форматы с точки зрения выгодной реализации уже перешли в разряд проблемных. Сроки их экспозиции все растут и растут, а цены все падают и падают.

И в ближайшем обозримом будущем, считает Литинецкая, никаких позитивных для риелторов улучшений в сегменте не предвидится. Более того, не далее как в августе ценники на вторичное жилье могут потерять еще как минимум 10% и от своих теперешних значений. Такой вариант развития событий не исключает, в частности, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

Первичный рынок: борьба из последних сил

Сегмент первичного жилья в данный момент вроде бы выступает в роли локомотива, который упрямо тащит за собой весь остальной рынок недвижимости. Здесь все не так пессимистично, как может показаться на первый взгляд, отмечает Мария Литинецкая. Второй квартал 2015 года продемонстрировал заметное увеличение спроса, новые проекты по-прежнему выводятся на рынок, а цены отличаются стабильностью, а значит, полномасштабный кризис до «первички» не добрался, развивает мысль эксперт, но при этом подчеркивает — пока.

И действительно, для радужных прогнозов остается все меньше и меньше поводов.

Да, весьма своевременно (что признает подавляющее большинство участников рынка) запущенная государством программа субсидирования ипотеки благотворным образом повлияла не «первичку». Подведя итоги второй четверти 2015 года, аналитики «Метриум Групп» зафиксировали 26-процентный прирост числа сделок с привлечением заемного капитала относительно января, февраля и марта (8,5 тысячи сделок против 6,7 тысяч соответственно).

Однако если сравнивать современные данные с показателями прошлого года, весь оптимизм улетучивается как дым. Судите сами: если в первой половине 2014 года подобных сделок было заключено порядка 20,3 тысяч, то за первые 6 месяцев 2015 года — только 15,2 тысячи (-25%). А на фоне ажиотажного спроса на недвижимость во второй половине 2014 года (22,8 тысячи ипотечных сделок) падение выглядит еще более впечатляюще — минус 33,3%.

Выводы АИЖК о перспективах сегмента ипотеки далеки от оптимизма. Как сообщается в распространенном пресс-релизе компании, единственным положительным моментом прошедшего полугодия является то, что средняя ставка по жилищным кредитам снизилась примерно на 1 процентный пункт, тогда как ключевая ставка ЦБ упала аж на 5,5.

В остальном все выглядит довольно печально. Пресс-служба АИЖК констатирует: с января по июнь 2015 года было выдано 228,2 тысячи ипотечных кредитов общей суммой 372,6 миллиарда рублей, что на 38% ниже в количественном и на 41% в денежном выражениях к аналогичному периоду 2014 года. Единственное, что возросло, так это число просроченных на срок от 90 до 180 дней кредитов (их общая сумма дна 1 июня достигла рекордного значения — 96,1 миллиарда рублей).

Безусловно, спрос на новые объекты недвижимости в апреле, мае и июне этого года увеличился на 17,6% к результатам первой его четверти, говорят представители «Метриум Групп». Но, вместе с тем, они же (ссылаясь на официальные данные Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии) и отмечают — в целом количество заключенных с девелоперами договоров долевого участия к концу июня 2015 года достигло всего лишь 9,4 тысячи. Тогда как в прошлом году к этому времени Росреестр зафиксировал подобных сделок на 10,4% больше (10,5 тысячи).

Но это еще не беда. Куда большую тревогу вызывают у специалистов другие данные. Так, Константин Тимофеев, председатель Москомстройинвеста, рассказал представителями СМИ, что в июне число строительных компаний, обращающихся в ведомство по вопросам согласования документации на новые объекты, сократилось. Причем весьма значительно — на30−50 процентов. Марат Хуснуллин, заместитель мэра Москвы по строительству, также отметил — количество выданных разрешений на ГПЗУ и строительство уменьшилось без малого на треть.

Тимофеев уверен, что такие данные свидетельствуют только об одном — застройщики выносят на рассмотрение градостроительно-земельной комиссии исключительно те проекты, на которые у них гарантированно хватит средств. И это не удивительно, поскольку представители компании CBRE говорят о двойном сокращении случаев выдачи девелоперам кредитов для реализации нового строительства. АИЖК также заявляет о том, что в мае 2015 года прирост темпа ввода нового жилья в эксплуатацию фактически остановился: к маю 2015 года застройщиками было сдано в общей сложности 4,6 миллиона квадратных метров жилой недвижимости (ровно столько же было сдано и в мае 2014 года).

В сложившейся ситуации все крупные игроки сегмента давать какие-либо прогнозы (даже краткосрочные) отказываются. «Дожить бы до осени, а там будет видно, слишком уж сильно рынок недвижимости зависит сейчас от внешнеполитических факторов», — таков общий смысл их высказываний.