Насколько подешевели московские квартиры

Как чувствует себя вторичный рынок столичной недвижимости, пройдя летний экватор? Куда склоняется покупательский спрос в пик сезона отпусков и как это отражается на ценниках? В каких именно районах Первопрестольной сосредоточены сейчас наиболее дешевые предложения? Об этом нам рассказывают эксперты.

Общая статистика

К концу второго летнего месяца объем выставленных на реализацию столичных объектов по-прежнему остается весьма высоким, констатируют продавцы недвижимости. Аналитики компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» к концу июля насчитали их 55 тысяч. Правда, несмотря на сохранение такого большого количества готовых к продаже квартир, в целом по рынку число готовых к продаже объектов сократилось на 3% по сравнению с первым летним месяцем.

При этом, отмечают представители компании, доля находящихся на экспозиции жилых объектов низшего ценового сегмента снизилась на 2,5% относительно июньских показателей. Больше всех «похудело» предложение квартир комфорт-класса (-3,3% за прошедший месяц), впрочем, и довольно востребованный бизнесс-класс, хоть и оказался тут в роли «середнячка», но потерял в объеме предложения всего лишь на 0,1% меньше.

С точки зрения типологии квартир за прошедший месяц наиболее ощутимо поредели ряды многокомнатных объектов (-3.5%). Второе место по степени сокращения «миэлевцы» отдали «трешкам» (-3.3%). Почетную «бронзу» по этому показателю получили двухкомнатные квартиры с отрицательной динамикой в 3% к итогам июня. Абсолютными аутсайдерами стали «однушки», чья доля просела всего лишь на 2,7%.

Говоря о квартирах, впервые выставленных на продажу именно в июле, представители «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» отмечают: итог середины лета вполне ожидаемо проиграл июньским значениям.

И этот показатель сложно назвать незначительным, в отличие от таких факторов, как типология домов и локализация предложений. Так, если доля квартир к продаже в каждом конкретном округе слегка сползла вниз в диапазоне от 2,5% (Центральный административный округ) до 3,3% (Восточный и Северо-Восточный округа), число «хрущевок» в открытой продаже уменьшилось на 1,7%, а монолитных зданий — на 3,5%, то уменьшение количества новых собственников, готовых передать права на объекты другим лицам, составило порядка 15%.

Ценовые показатели

Средняя стоимость квадратного метра столичной «вторички», по данным «МИЭЛЬ», в начале августа опустилась до отметки в 240, 26 тысячи рублей за квадратный метр, потеряв примерно 2,2% от июньских значений. Причем если до настоящего времени спад был неравномерным, то в июле падение произошло по всем параметрам, от локации до типологии домов и квартир.

Таким образом, в начале августа средневзвешенная стоимость квадратного метра вторичного объекта комфорт-класса колеблется на уровне 244 040 рублей (-2% к июлю). «Квадрат» эконом-класса потерял 0,9% и упал до отметки в 180 730 рублей. И только бизнес-класс пока еще держит рубежи: снижение стоимости квадратного метра вторичного жилья этой категории на конец июля составила 319 000 рублей, укладываясь в рамки обычной статистической погрешности.

Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», заявляет: настала пора уверенно говорить о том, что падение реальной стоимости объектов недвижимости стало устойчивой тенденцией. Традиционно это начинается скрытно, в форме торга, констатирует эксперт. — И спустя некоторое время проявляется явно в общем снижении стоимости как впервые выставляемых, так и уже находящихся на экспозиции объектов, потому что других средств сделать свои объекты ликвидными при снижении покупательского спроса у продавцов попросту нет.

А спрос на «вторичку» просел изрядно, подтверждают представители департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость», на целых 30% к итогам июля 2014 года. И этот факт, уверяют специалисты, дает повод говорить о кризисе в сегменте безо всяких скидок на сезонность. Особенно если учесть тот факт, что в июле этого года доля сделок купли-продажи вторичного жилья, в которых продавцы вынуждены были согласиться на скидки, достигла небывалых значений — 80% от общего числа подобных операций.

И если в июне средний размер дисконта составлял, по данным «ИНКОМа» 7,4% от первоначальной стоимости, то к началу августа он заметно вырос (до 9,3% от запрашиваемой изначально цены).

«Но это, что называется, средняя температура по больнице, — уверяет независимый риелтор Николай Авесян. — В реальности собственники все чаще соглашаются уступить и 15, а кое-где даже и 20−25 процентов, только бы товар ушел как можно быстрее».

Конечно, не исключает Михаил Куликов, руководитель «инкомовского» департамента вторичного рынка, вновь наметившийся тренд на ослабление рубля способен подстегнуть покупательский интерес к вторичным квартирам, ведь определенное количество потенциальных покупателей в свое время зафиксировало сбережения в валюте и теперь только ждет удобного момента, чтобы перевести их обратно в рубли и выйти с этими средствами на рынок.

Но, вместе с тем, специалист не ожидает резкого увеличения спроса, поскольку фундаментальные причины его сокращения — невысокий уровень платежеспособности граждан и неуверенность в завтрашнем дне — никуда не исчезли. Более того, по мнению эксперта, последний фактор особенно вредит сегменту ипотечного кредитования, несмотря на последовательное снижение кредитными организациями ставок по этому виду займов.

Таким образом слова «миэлевца» Алексея Шленова о том, что в течение августа стоимость объектов на вторичном рынке продолжит свое падение, отнюдь не выглядят домыслом.

Самые дешевые локации столицы

Согласно сведениям, предоставленным аналитиками обеих компаний, самым недорогим из столичных административных округов на начало августа оказался Зеленоградский. В нем вилка стоимости одного квадратного метра вторичной недвижимости — от 116 818 (по данным «ИНКОМа») до 133 400 (по данным «МИЭЛЬ») рублей. Наиболее низкая стоимость «квадрата» зафиксирована в Юго-Восточном округе (164 750 рублей по данным «ИНКОМа»), а также в Северном, Южном, Восточном, Западном и Юго-Западном округах (верхняя планка стоимости квадратного метра в этих локациях, по данным «МИЭЛЬ», достигает отметки в 157 000 рублей).

Если оценивать доступность объектов по районам столицы, то в числе аутсайдеров этого своеобразного ТОП-10 (по версии компании «МИЭЛЬ») Вешняки, Южное Бутово, Новопеределкино, Косино-Ухтомский район и Капотня с разбросом удельной цены квадратного метра в диапазоне от 157 700 до 151 140 рублей.

Пятерку лидеров замыкает Восточное Бирюлево (в среднем около 147 560 рублей за квадратный метр). На четвертое место «миэлевцы» поставили Восточный район (140 680 рублей). Третью ступень пьедестала доступности занимает Западное Бирюлево (137 030 рублей), а вторую — сам Зеленоград (135 050 рублей). Самым демократичным по цене квадратного метра вторичной недвижимости «миэлевцами» признан район Молжаниновский — 130 000 рублей.

С точки зрения полной стоимости объекта самый доступный лот (по версии «ИНКОМ-Недвижимости») располагается в районе станции метро «Новокосино». За тринадцатиметровую малогабаритную «однушку» (кухня — 2 квадратных метра) после ремонта, расположенную на первом этаже семнадцатиэтажки на Новокосинской улице, владельцы рассчитывают получить 3 400 000 рублей.