Риелторы утешаются прогнозами скорого роста спроса и цены
По данным экспертов столичного рынка недвижимости, более половины проектов массового сегмента жилья в старых границах столицы входит в категорию комплексного освоения территорий (КОТ), а в пределах Новой Москвы под это определение подпадает уже 80% объектов бизнес-класса. Чем они хороши и где их слабые места?
Достоинства
Многие крупные игроки рынка (в числе которых, в частности, есть и представители компании «Метриум Групп») отмечают: в последние несколько рынок недвижимости все активнее сдвигается в сторону как раз-таки комплексного освоения территорий. Подобные районы соответствующего масштаба уже имеются и в столичном кластере, и во многих других регионах. Причем совсем не обязательно это комфорт- или эконом-класс. В таком ключе разрабатываются в том числе и элитные объекты.
Столь массовое появление проектов этого типа обусловлено несколькими факторами. Во-первых, отмечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая, свою лепту внесло сокращение свободных земельных участков для комплексной застройки. Во-вторых, это следствие проводимой программы реновации промышленных зон, которая позволила высвободить для жилого строительства огромные площади. Третье немаловажное условия — расширение столицы, ведь точечно осваивать несколько тысяч пустующих гектаров — верх нелогичности.
К явным положительным сторонам такого подхода эксперты относят следующие моменты.
Риелторы утешаются прогнозами скорого роста спроса и цены
Доступность жилья. По оценкам специалистов, в проектах из разряда КОТ стоимость объектов примерно на 15% ниже, чем в аналогичных домах при точечной застройке. Столь приятный покупателю дисконт достигает за счет того, объемы строительства достигают сотен тысяч квадратных метров. В этом случае производственные издержки девелоперов несколько ниже, что отражается на себестоимости проекта.
Продуманная концепция строительства и полный комплект инфраструктуры. Каждый проект серии КОТ, по сути, представляет собой город в миниатюре. Следовательно, появляется возможность рассчитать и учесть все необходимые нюансы — от требуемого для комфортного проживания количества дорог и паркингов до необходимого числа общеобразовательных и досуговых учреждений всех уровней. Кроме того, в проект сразу же закладываются и физкультурно-оздоровительные комплексы, а также торговые и деловые центры, эффективно решается и вопрос транспортной доступности. В итоге проекты такого типа характеризуются довольно высоким уровнем автономности проживания, а шаговая доступность всех привычных учреждений и организаций позволяет высвободить большое количество времени для общения с семьей и саморазвития.
Новизна. Приобретая жилье в проекте комплексного освоения, граждане получают возможность существовать в абсолютно новом пространстве. Хорошее оборудование в больницах, передовая мебель в детских учреждениях, свежие дороги и надежные инженерные коммуникации. Все это, считают аналитики рынка, не только добавляет комфорта проживающим, но и приносит им весомую практическую пользу.
Проблемные места
Однако создать действительно качественный проект КОТ, подчеркивает Мария Литинецкая, девелопер может только в том случае, если вовремя разглядит и нивелирует еще на первых этапах строительства его слабые точки. Иначе все преимущества будут сведены на нет, а жители (число которых иногда сопоставимо с населением небольшого городка) будут испытывать сплошной дискомфорт. А «скользких» мест в КОТах отнюдь не мало.
Во-первых, это довольно ощутимая длительность строительных работ. Средний срок реализации подобного проекта варьируется от нескольких лет до десятилетий. Причем стройка осуществляется в несколько этапов, а ввод в эксплуатацию и заселение осуществляются по мере готовности. Фактически первые несколько лет жителям приходится жить на действующей строительной площадке. Впрочем, если застройщик грамотно зонировал территорию комплекса и развел жилые дома между другими объектами инфраструктуры, неудобства будут минимальными.
Во-вторых, это задержки при обустройстве инфраструктуры. Во многих проектах действует следующий принцип — сначала строить жилье, потом делать все остальное. Поэтому уже заселившимся жильцам довольно долго приходится ждать появления соцобъектов и торговых точек, а до этого времени отправляться за покупками или водить детей в школы и ясли соседних районов. Конечно, лучше всего приобретать жилье у тех девелоперов, которые занимаются параллельным возведением жилья и инфраструктуры на территориях комплексного освоения.
В-третьих, это дорожно-стыковочные проблемы. Внутри территории дороги могут быть великолепными и в достаточном количестве. Но в большинстве случаев их неминуемо приходиться состыковывать с уже имеющимися транспортными артериями города. В результате при выезде во «внешний мир» на границе проекта возникают заторы или даже пробки. Решать подобную проблему можно двумя способами: проводить КОТ в тесном сотрудничестве с муниципальной властью, либо подбирать стройплощадки с постоянной оглядкой на градостроительный план и своевременно реагировать на его изменения.
В-четвертых, каждый проект КОТ с финансовой точки зрения — это большой риск. Застройщиков, готовых безболезненно профинансировать самих себя в подобном мероприятии, довольно мало, остальные прибегают к банковским займам. В действующих экономических условиях, когда валюта постоянно прыгает, а кредитные организации систематически лишаются лицензий, проект рискует скатиться в недострой.
Можно ли на законных основаниях стать владельцем брошенной недвижимости
В-пятых, несмотря на первоначальную заинтересованность соответствующих министерств и ведомств (в частности, в 2007 году Минрегионразвития готово было содействовать реализации более двух десятков экспериментальных проектов подобного плана), в настоящее время господдержки они не получают. Поэтому реализация всех запланированных элементов и сетей может быть переложено на плечи покупателей. Конечно, без основных коммуникаций проекты не остаются, но фактор их возможного удорожания нельзя сбрасывать со счетов.