Если без ипотеки в кризис не обойтись

О чем нужно помнить гражданам при оформлении ипотечного кредита в настоящее время? Как определить собственную финансовую состоятельность перед заключением договора? Об этом и многом другом нам рассказали специалисты по недвижимости.

В начале третьей декады сентября руководитель департамента финансовой стабильности Центробанка Сергей Моисеев в рамках конференции «Управление рисками в банкинге» заявил представителям СМИ: несмотря на то, что объемы выдачи ипотечных кредитов заметно сократились, глобального драматизма и фактического спада в этой сфере не произошло. Такая ситуация, отметил чиновник, сложилась во многом благодаря тому, что государство весьма своевременно запустило программу господдержки данного сектора экономики.

Однако несколькими днями ранее представитель другого ведомства, заместитель главы Министерства финансов Алексей Моисеев, сделал довольно громкое заявление о том, что продлевать данную инициативу сверх установленных сроков (напомним, согласно официальным данным дата ее окончания — 1 марта следующего года) не планируется.

На фоне сообщения Рейтингового агентства строительного комплекса о том, что по итогам только первых шести месяцев 2015 года число банкротств строительных компаний в стране в полтора раз превысил итоги прошлого года, некоторые эксперты поспешили заявить о неэффективности программы госсубсидирования ипотеки. При этом другая группа аналитиков рынка полагает, что высказывание о сворачивании инициативы вкупе с призывами покупать жилье прямо сейчас — всего лишь пиар-акция. Ее основная цель — в преддверии усиления кризиса спровоцировать панические настроения (до 1 марта следующего года остается всего лишь 6 месяцев, а оформление договора — дело не быстрое) и загнать как можно большее количество граждан под многолетнее кредитное ярмо.

Если на волне этих событий потенциальный заемщик все же поддается истерии, отметает последние сомнения из разряда «быть или не быть» и спешно отправляется за ипотечным кредитом, то, во-первых, подчеркивает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева, он должен обладать неколебимой уверенностью в размере и стабильности своего постоянного дохода.

Трезво оценивать возможности собственной финансовой состоятельности нужно не только во время заключения договора, уточняет эксперт, но и в ближайшей обозримой перспективе, поскольку ипотека — долговременное обязательство. Кстати, напоминает Софья Лебедева, в большинстве кредитно-финансовых организаций установлено соотношение официально подтвержденного дохода заемщика к величине ежемесячного платежа, на основании которого выносят свои решения андеррайтеры организации. Как правило, это пропорция «50 на 50».

Во-вторых, представитель «МИЭЛЬ» рекомендует заняться самоанализом и выяснить, не пострадает ли после начала ежемесячных выплат комфортный держателю кредита образ жизни. Для этого нужно прикинуть — сколько денег потребуется на содержание квартиры, сколько «съест» техобслуживание и содержание авто (при наличии), а сколько придется отложить на различные бытовые нужды. Если выясниться, что от многих привычных вещей заемщику придется отказаться, то кредит рискует превратиться в тяжкое бремя.

При этом можно, советует Лебедева, провести своеобразный «практический эксперимент» — в течение нескольких месяцев использовать только половину своих доходов. По истечении этого срока вопрос состоятельности прояснится сам собой.

К слову, независимый риелтор Кирилл Морозов обращает внимание вот на какой факт: многие заемщики, оценивая свои финансовые возможности, принимают в расчет доходы своей второй половины. «А здесь очень важно прикинуть, — подчеркивает риелтор, — хватит ли для выплат зарплаты, скажем, одного только мужа, если в процессе погашения кредита жена забеременеет и уйдет в декрет, превратившись, по сути, в еще одного иждивенца».

В-третьих, Софья Лебедева настоятельно рекомендует освежить в памяти собственную кредитную историю. Все предыдущие отношения с банками (если таковые, естественно, имелись), говорит она, это очень хороший «симулятор». Так что если раньше в обращении с потребительскими кредитами не было никаких просрочек, графики платежей соблюдались, а просрочки не были допущены, то, скорее всего, и в случае с ипотекой также все будет хорошо. Если же до этого момента никаких дел с финансово-кредитными организациями не было, то можно просто оценить, насколько легко потенциальный «ипотечник» отдавал долги знакомым, родственникам или друзьям.

Если с предыдущими пунктами никаких проблем не возникло, то, добавляет независимый риелтор Николай Авесян, настало время грамотного выбора объекта. Поэтому, в-пятых, советует специалист, останавливать свой выбор нужно на ликвидном, не переоцененном и качественном жилом объекте. «Понятно, — констатирует Авесян, — что по новостройкам сейчас действуют самые низкие ставки, к тому же квартиры „с нуля“ более ликвидны. Однако в их отношении довольно высоки риски. Например, есть опасность недостроя и строительных недоделок. Жилье же на вторичном рынке является более надежным выбором».

Плюс к этому, напоминает брокер, не стоит меркантильничать в вопросах проверки юридической чистоты объекта, если речь идет о «вторичке». «Банк не меценат, — отмечает Авесян, — а в страховой компании работают отнюдь не мизантропы. Поэтому если дело дойдет до суда (всякое бывает с „бэушными“ помещениями), то держателю ипотеки придется изрядно попотеть, чтобы доказать свою добросовестность как приобретателя. Иначе и квартира рукой помашет, и деньги».

Также заблаговременно, уверяет Софья Лебедева, будущий клиент банка должен использовать все доступные ему преференции для облегчения кредитного бремени. Одной из таких может стать, например, возможность получения налогового вычета. Ведь, например, супруги, взявшие квартиру по ипотеке в долевую собственность, таковых может получить целых два. А семьи, где детей двое или больше, теперь могут использовать в качестве первоначального взноса материнский капитал сразу после его оформления.

Естественно, продолжает Лебедева, что подавать заявки на получение ипотечного кредита можно (и нужно) сразу в несколько банков. Причем стоит пристальней присмотреться к тем предложениям, которые делают эти организации держателям своих пластиковых карт в рамках зарплатного проекта. Особое внимание при этом надо уделять нескольким вещам, а именно — размер годовой комиссии по кредиту, величина страхового вознаграждения, проценты за открытие и ведение счета, а также перевод средств на реквизиты застройщика, и условия для досрочного погашения займа.

Наконец, в один голос утверждают все эксперты, никогда нельзя забывать «золотое правило заемщика»: как бы ни велик был соблазн, а оформлять кредит нужно в национальной валюте, то есть в рублях. «Даже если сейчас вам платят в долларах или евро, — резюмирует Кирилл Морозов, — отнюдь не факт, что работодатель продолжит это делать и через 5−10 лет. А денежные потери на комиссионных при конвертации валют довольно внушительны, а колебания их соотношений, как мы уже знаем, бывают о-о-очень резкими».

«И не бойтесь выглядеть глупо в глазах сотрудников банка, — напоминает Кирилл Морозов. — Задавать вопросы нужно не по правилам приличия, а ровно до тех пор, пока все пункты кредитного договора не станут абсолютно понятны и прозрачны».