Как сделать ипотечную сделку на «вторичке» безопасной

Почему к участию в сделке с недвижимостью при использовании ипотечного кредита следует привлекать нотариуса? Как это ни покажется кому-то странным, но только этот шаг позволит гарантировать операции высокую степень безопасности. Доводы экспертов вполне убедительны.

Несмотря на то, что программа господдержки ипотеки для вторичного рынка недвижимости претворена в жизнь не будет (об этом заявил представителям СМИ замминистра финансов Алексей Моисеев в первый день октября), этот кредитный инструмент по-прежнему пользуется популярностью у населения.

Так, на сегодняшний день фактически каждая вторая операция по купле-продаже недвижимости на «вторичке» тем или иным образом «завязана» на занятые у банков под проценты средства. А из этой массы, в свою очередь, 75% подобных сделок построены на так называемых «цепочках», или, говоря юридическим языком, взаимообязанных сделках, тесно связанных друг с другом.

Какие же особенности для них характерны? Как поясняет член Ассоциации юристов России и Нотариальной палаты Санкт-Петербурга, нотариус Алексей Комарова, получение финансовых средств из банковских ячеек при осуществлении подобных «цепочек» регламентируется путем представления всех оформленных соответствующим образом свидетельств о праве собственности на объекты на каждом из ее этапов-«звеньев». И вот здесь эксперт обращает внимание на очень важный момент: возможность оспаривания хотя бы одной взаимообязанной сделки в «серии» неизбежно ведет либо к отказу в получении ипотечного кредита, либо как минимум к возникновению просрочек по его оплате.

«СП»: — Нельзя ли сопроводить этот довольно пространный тезис какими-либо наглядными примерами? Когда может наступить опасный момент?

— Пожалуйста. Например, владелец доли в квартире или собственник комнаты выставляет ее на продажу. Он рассчитывает выручить при этом «живые» деньги, которые впоследствии планирует использовать в качестве первоначального взноса по ипотеке. Но реализация не всегда проходит гладко и быстро. И вот он приобретает квартиру с привлечением жилищного кредита, а средства на первоначальный взнос берет взаймы, предположим, взяв потребкредит в банке. Продавец рассчитывает вернуть долг банку сразу после продажи своего жилья. Вот тут-то он и рискует получить статус недобросовестного заемщика, который не способен исполнять свои обязательства по кредиту. Цепочка после внесения денег в ячейку «зависла» на длительный срок (может, на год или больше). Жилье поэтому не продать, а проценты по двум кредитам (ипотечному и потребительскому) капают. Незадачливый гражданин не способен оплачивать оба кредита, допускает просрочки и получает плохую кредитную историю.

«СП»: — Вы не сгущаете краски? Ипотека — это ведь серьезный и в достаточной мере защищенный от всякого рода махинаций механизм.

— К сожалению, на рынке недвижимости очень живуч миф, согласно которому сделка с привлечением ипотечного капитала имеет какой-то особенный иммунитет, а, следовательно, признать ее недействительность или расторгнуть весьма и весьма сложно. На деле же никакого там «волшебного» иммунитета нет и в помине, это вполне себе обычная с точки зрения действующих юридических норм сделка на вторичном рынке жилья. И оспариваться или расторгаться она может согласно тем же правилам основания, что и любая иная.

Согласно моим данным, порядка 5−7% сделок в секторе вторичного рынка заканчиваются конфликтом между сторонами-участниками. И это приводит к ее остановке с разными последствиями.

«СП»: — Например?

— Если конфликт имеет место быть до закладки денег в ячейку сейфа, то негативные последствия для сторон минимальны. Самый худший вариант при этом — элементарный распад сделки. А вот если финансы в сейфовую ячейку уже помещены, то конфликт переходит в стадию судебной тяжбы. Такой вариант развития событий реализуется в среднем примерно в 2% сделок со вторичным жильем. И происходит это из-за того, что у участников не получается урегулировать взаимные претензии в досудебном порядке.

А, повторюсь, как только одна взаимообязанная сделка оспаривается в суде, то остальные участники отказываются продолжать ее оформление (или исполнение, если она уже заключена).

«СП»: — И каким же образом ситуацию может спасти нотариус?

 — К чему сводится смысл деятельности этого специалиста? К обеспечению законности той сделки, которую заверяет. Сегодня оспорить на вторичке операцию с недвижимостью, которая имеет подобное заверение, практически невозможно.

Но есть важный момент: кредитная организация не вправе навязывать форму сделки своему клиенту. Так что в лучшем случае сотрудники банка в процессе оформления ипотечного займа пояснят, что есть простая письменная форма договора и нотариальная (естественно, прагматичный клиент, стремясь к максимальной экономии, выбирает первый вариант). Потому что банкам, я считаю, никакие прямые финансовые риски не угрожают: такие сделки, равно как и титул с правом собственности, застрахованы. Другое дело, что сейчас заемщики до кредитных организаций попросту не доходят.

«СП»: — Так в чем же конкретно выражается преимущество нотариальной формы договора для сторон сделки?

— Если говорить о конкретике, то для агента это выгодно с точки зрения сохранности сделки и получения причитающегося комиссионного вознаграждения. Для банка это выгодно с точки зрения сохранения клиентуры. Для самих же заемщиков это выгодно с точки зрения сохранения статуса добросовестного плательщика (что, согласитесь, немаловажно в текущей экономической обстановке).

Это тем более актуально в связи с тем, что в конце прошлого года, благодаря Федеральному закону № 457 (а конкретнее — пункту 5 статьи 61 этого документа), в нормах по обеспечению законности сделки с недвижимостью произошли действительно революционные изменения. Согласно новым нормам, сделку, заверенную нотариусом, можно оспорить в судебном порядке лишь на двух основаниях — подлога или значимого нарушения порядка удостоверения. Фактически нотариальному договору был присвоен статус судебного решения.

Дополнительным позитивным моментом является осуществление взаиморасчетов через депозит нотариуса. Я не слишком высокого мнения и системе внесения денег через аккредитив, ведь де-факто она не работает. А применение для этих целей сейфовых ячеек весьма запутано.

У меня, кстати, подобные депозиты открыты в четырех высоконадежных банках (в их числе и ВТБ24).

«СП»: — Нельзя ли поконкретнее узнать, почему все-таки гражданин — участник ипотечной сделки, должен предпочесть именно депозит классической банковской ячейке?

Смотрите, сейчас при выдаче жилищного займа возникает разрыв. То есть по собственной ипотечной сделке, например, банк закладывает финансовые средства в свою сейфовую ячейку, предпочитая отдавать «цепочки» другим кредитным организациям и расчетным центрам, поскольку не имеет ни малейшего желания вникать в сложные условия клиентов.

А при использовании депозита в процесс расчета по «цепочкам» сделок можно включать практически любые условия, при которых нотариус отдаст распоряжение на перечисление денег.

Кроме того, появляется и возможность проводить все сделки в одном месте.

«СП»: — Есть ли в нововведениях еще что-то явно полезное для рядового покупателя недвижимости на вторичке?

— Да. И это, прежде всего, видеофиксация нотариального действия. Правда, заработает она лишь к концу этого года, но, тем не менее, это может раз и навсегда нивелировать возможность подлога.

Скажем (и такое нередко встречается в случае заключения договора в простой письменной форме), участник сделки заявляет, что свою подпись под договором не ставил. Понятно, что в суете, которой обычно сопровождаются многие подобные процессы, неподготовленному покупателю достаточно проблематично отследить, где именно продавец расписался. А внедряемая система видеофиксации раз и навсегда способна снять эту проблему. Более того, она будет такого качества, что с ее помощью можно будет даже установить сам текст подписываемого документа. Я также считаю, что видеофиксация поможет разобраться и с заявлениями о невменяемости сторон при заключении сделки.

«СП»: — Получается, что только нотариус сегодня может гарантировать удобство и безопасность ипотечной сделки?

— Получается. Другое дело, что риелторы еще не до конца изучили все нововведения, что не может не огорчать. А ведь именно от рекомендации агента, который первым вступает в процессе сделки в контакт с клиентом, во многом зависит, какую именно форму — простую письменную или нотариальную — последний и предпочтет.