Недвижимость / Ипотека

Как сделать ипотечную сделку на «вторичке» безопасной

Преимущества нотариальной формы договора

  
1087
Как сделать ипотечную сделку на «вторичке» безопасной
Фото: YAY/ ТАСС
Материал комментируют:

Почему к участию в сделке с недвижимостью при использовании ипотечного кредита следует привлекать нотариуса? Как это ни покажется кому-то странным, но только этот шаг позволит гарантировать операции высокую степень безопасности. Доводы экспертов вполне убедительны.

Несмотря на то, что программа господдержки ипотеки для вторичного рынка недвижимости претворена в жизнь не будет (об этом заявил представителям СМИ замминистра финансов Алексей Моисеев в первый день октября), этот кредитный инструмент по-прежнему пользуется популярностью у населения.

Так, на сегодняшний день фактически каждая вторая операция по купле-продаже недвижимости на «вторичке» тем или иным образом «завязана» на занятые у банков под проценты средства. А из этой массы, в свою очередь, 75% подобных сделок построены на так называемых «цепочках», или, говоря юридическим языком, взаимообязанных сделках, тесно связанных друг с другом.

Какие же особенности для них характерны? Как поясняет член Ассоциации юристов России и Нотариальной палаты Санкт-Петербурга, нотариус Алексей Комарова, получение финансовых средств из банковских ячеек при осуществлении подобных «цепочек» регламентируется путем представления всех оформленных соответствующим образом свидетельств о праве собственности на объекты на каждом из ее этапов-«звеньев». И вот здесь эксперт обращает внимание на очень важный момент: возможность оспаривания хотя бы одной взаимообязанной сделки в «серии» неизбежно ведет либо к отказу в получении ипотечного кредита, либо как минимум к возникновению просрочек по его оплате.

Читайте также

«СП»: — Нельзя ли сопроводить этот довольно пространный тезис какими-либо наглядными примерами? Когда может наступить опасный момент?

— Пожалуйста. Например, владелец доли в квартире или собственник комнаты выставляет ее на продажу. Он рассчитывает выручить при этом «живые» деньги, которые впоследствии планирует использовать в качестве первоначального взноса по ипотеке. Но реализация не всегда проходит гладко и быстро. И вот он приобретает квартиру с привлечением жилищного кредита, а средства на первоначальный взнос берет взаймы, предположим, взяв потребкредит в банке. Продавец рассчитывает вернуть долг банку сразу после продажи своего жилья. Вот тут-то он и рискует получить статус недобросовестного заемщика, который не способен исполнять свои обязательства по кредиту. Цепочка после внесения денег в ячейку «зависла» на длительный срок (может, на год или больше). Жилье поэтому не продать, а проценты по двум кредитам (ипотечному и потребительскому) капают. Незадачливый гражданин не способен оплачивать оба кредита, допускает просрочки и получает плохую кредитную историю.

«СП»: — Вы не сгущаете краски? Ипотека — это ведь серьезный и в достаточной мере защищенный от всякого рода махинаций механизм.

— К сожалению, на рынке недвижимости очень живуч миф, согласно которому сделка с привлечением ипотечного капитала имеет какой-то особенный иммунитет, а, следовательно, признать ее недействительность или расторгнуть весьма и весьма сложно. На деле же никакого там «волшебного» иммунитета нет и в помине, это вполне себе обычная с точки зрения действующих юридических норм сделка на вторичном рынке жилья. И оспариваться или расторгаться она может согласно тем же правилам основания, что и любая иная.

Согласно моим данным, порядка 5−7% сделок в секторе вторичного рынка заканчиваются конфликтом между сторонами-участниками. И это приводит к ее остановке с разными последствиями.

«СП»: — Например?

— Если конфликт имеет место быть до закладки денег в ячейку сейфа, то негативные последствия для сторон минимальны. Самый худший вариант при этом — элементарный распад сделки. А вот если финансы в сейфовую ячейку уже помещены, то конфликт переходит в стадию судебной тяжбы. Такой вариант развития событий реализуется в среднем примерно в 2% сделок со вторичным жильем. И происходит это из-за того, что у участников не получается урегулировать взаимные претензии в досудебном порядке.

А, повторюсь, как только одна взаимообязанная сделка оспаривается в суде, то остальные участники отказываются продолжать ее оформление (или исполнение, если она уже заключена).

«СП»: — И каким же образом ситуацию может спасти нотариус?

 — К чему сводится смысл деятельности этого специалиста? К обеспечению законности той сделки, которую заверяет. Сегодня оспорить на вторичке операцию с недвижимостью, которая имеет подобное заверение, практически невозможно.

Но есть важный момент: кредитная организация не вправе навязывать форму сделки своему клиенту. Так что в лучшем случае сотрудники банка в процессе оформления ипотечного займа пояснят, что есть простая письменная форма договора и нотариальная (естественно, прагматичный клиент, стремясь к максимальной экономии, выбирает первый вариант). Потому что банкам, я считаю, никакие прямые финансовые риски не угрожают: такие сделки, равно как и титул с правом собственности, застрахованы. Другое дело, что сейчас заемщики до кредитных организаций попросту не доходят.

«СП»: — Так в чем же конкретно выражается преимущество нотариальной формы договора для сторон сделки?

— Если говорить о конкретике, то для агента это выгодно с точки зрения сохранности сделки и получения причитающегося комиссионного вознаграждения. Для банка это выгодно с точки зрения сохранения клиентуры. Для самих же заемщиков это выгодно с точки зрения сохранения статуса добросовестного плательщика (что, согласитесь, немаловажно в текущей экономической обстановке).

Это тем более актуально в связи с тем, что в конце прошлого года, благодаря Федеральному закону № 457 (а конкретнее — пункту 5 статьи 61 этого документа), в нормах по обеспечению законности сделки с недвижимостью произошли действительно революционные изменения. Согласно новым нормам, сделку, заверенную нотариусом, можно оспорить в судебном порядке лишь на двух основаниях — подлога или значимого нарушения порядка удостоверения. Фактически нотариальному договору был присвоен статус судебного решения.

Дополнительным позитивным моментом является осуществление взаиморасчетов через депозит нотариуса. Я не слишком высокого мнения и системе внесения денег через аккредитив, ведь де-факто она не работает. А применение для этих целей сейфовых ячеек весьма запутано.

У меня, кстати, подобные депозиты открыты в четырех высоконадежных банках (в их числе и ВТБ24).

«СП»: — Нельзя ли поконкретнее узнать, почему все-таки гражданин — участник ипотечной сделки, должен предпочесть именно депозит классической банковской ячейке?

Смотрите, сейчас при выдаче жилищного займа возникает разрыв. То есть по собственной ипотечной сделке, например, банк закладывает финансовые средства в свою сейфовую ячейку, предпочитая отдавать «цепочки» другим кредитным организациям и расчетным центрам, поскольку не имеет ни малейшего желания вникать в сложные условия клиентов.

А при использовании депозита в процесс расчета по «цепочкам» сделок можно включать практически любые условия, при которых нотариус отдаст распоряжение на перечисление денег.

Кроме того, появляется и возможность проводить все сделки в одном месте.

«СП»: — Есть ли в нововведениях еще что-то явно полезное для рядового покупателя недвижимости на вторичке?

— Да. И это, прежде всего, видеофиксация нотариального действия. Правда, заработает она лишь к концу этого года, но, тем не менее, это может раз и навсегда нивелировать возможность подлога.

Скажем (и такое нередко встречается в случае заключения договора в простой письменной форме), участник сделки заявляет, что свою подпись под договором не ставил. Понятно, что в суете, которой обычно сопровождаются многие подобные процессы, неподготовленному покупателю достаточно проблематично отследить, где именно продавец расписался. А внедряемая система видеофиксации раз и навсегда способна снять эту проблему. Более того, она будет такого качества, что с ее помощью можно будет даже установить сам текст подписываемого документа. Я также считаю, что видеофиксация поможет разобраться и с заявлениями о невменяемости сторон при заключении сделки.

Читайте также

«СП»: — Получается, что только нотариус сегодня может гарантировать удобство и безопасность ипотечной сделки?

— Получается. Другое дело, что риелторы еще не до конца изучили все нововведения, что не может не огорчать. А ведь именно от рекомендации агента, который первым вступает в процессе сделки в контакт с клиентом, во многом зависит, какую именно форму — простую письменную или нотариальную — последний и предпочтет.

Новости СМИ2
Новости 24СМИ
Новости Лентаинформ
Последние новости
Цитаты
Алексей Кротов

Почетный строитель города Москвы, член Союза архитекторов России

Михаил Делягин

Директор Института проблем глобализации, экономист

Дмитрий Аграновский

Российский адвокат, политический деятель

Комментарии
Новости партнеров
Фоторепортаж дня
Новости СМИ2
Новости 24СМИ
Новости Лентаинформ
Новости Медиаметрикс
Рамблер/новости
Новости НСН
Новости Жэньминь Жибао
Новости Финам
СП-ЮГ
СП-Поволжье
В эфире СП-ТВ
Фото
Цифры дня