Рынок новостроек: подъем начался?

Как осенью изменились цены и структура предложения среди объектов эконом-класса

  
1366
Рынок новостроек: подъем начался?
Фото: Донат Сорокин/ ТАСС

Руководитель столичного комитета по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства, Константин Тимофеев, на днях сравнил спрос на недвижимость со спросом на хлеб и уверил общественность, что в ближайшие два года цены на жилье в Москве будут только расти. Действительно ли рынок мегаполиса дает поводы чиновникам для подобного оптимизма? Попробуем найти их в сегменте новостроек.

Распределение по локациям

Согласно данным аналитиков рынка недвижимости компании «Метриум Групп», в сегменте массового жилья по итогам сентября на реализации находилось в общей сложности 9,65 тысячи квартир (+48% к уровню первых месяцев 2015 года). Основной объем предложения был сосредоточен в 34 проектах разной степени масштабности. При этом с началом осени, констатируют специалисты, структура распределения жилья эконом-класса по административным округам мегаполиса довольно ощутимо изменилась.

Так, Южный АО хотя формально и сохранил за собой пальму первенства по количеству выставленных на продажу квартир, однако в процентном соотношение преимущество не выглядит уже настолько впечатляющим, как раньше. Если в первые месяцы 2015 года тут было сосредоточено фактически 50% всех бюджетных объектов «с иголочки», то к концу сентября — всего 32,8% (-6,4 процентных пункта к показателям второго квартала).

Вывод на рынок сразу двух новых проектов позволил Юго-Восточному АО практически вплотную приблизиться к своему административному соседу по этому показателю. Резко прибавив за один только третий квартал на 19 процентных пунктов (а по сравнению с началом года — на 16,7 п.п.), данная локация сконцентрировала в себе на сегодняшний момент 20,7% от всех квартир эконом-класса в городе.

Читайте по теме

Третье место по количеству новых квартир низшего ценового сегмента специалисты отдали Западному АО (9,6% в общей массе предложения). По сравнению с итогами января-марта 2015 года округ увеличил свои активы в сфере недвижимости на 5,6 процентных пункта (правда, итоги отдельно третьего квартала не так впечатляющи — всего лишь +1 процентный пункт к июньским результатам).

В аутсайдерах — по-прежнему Восточный и Северо-Восточный административные округа. Однако если в первом с начала года до настоящего момента никаких активных изменений зафиксировано не было (порядка 4,9% в течение всех трех кварталов), то второй по сравнению с июнем этого года к началу октября потерял в общем объеме предложения едва ли не половину своей доли (скатившись до 5,4%).

Дифференциация предложения по структуре

В начале второго осеннего месяца, констатируют «метриумовцы», львиную долю рынка объектов эконом-класса занимают двух- и однокомнатные квартиры (44% и 37,1% соответственно). «Трешек» сейчас гораздо меньше — 13,4%, доля же многокомнатных квартир упала до минимального значения в 1%. Зато все активнее завоевывают свое место под солнцем такие объекты, как малометражные квартиры-студии. Если с начала этого года до конца июня (6 месяцев) их доля выросла с 1% до 2,1%, то в период с июля по сентябрь (3 месяца) — уже до 4,5%.

При этом 35% (наибольший на данный момент объем) объектов сосредоточено в тех новостройках, которые находятся на ранних этапах строительства. Чуть менее трети — 29% — реализуется в проектах на стадии осуществления монтажных работ. Полностью готовые к проживанию квартиры занимают на рынке в настоящее время 19%. Оставшиеся 17% квартир эконом-класса предлагаются покупателям на стадии отделки корпусов и благоустройства прилегающей территории.

Метаморфозы цены

В течение всего лета, отмечают эксперты «Метриум Групп», цены на бюджетные объекты не подвергались ни положительной, ни отрицательной корректировке. Однако в начале сентября имело место быть локальное повышение стоимости объектов подобного типа. В некоторых проектах это было запланировано застройщиками, а в некоторых — обусловлено изменением формы договоров ЖСК на более защищенные с юридической точки зрения ДДУ.

Таким образом, к концу сентября средняя стоимость квадратного метра в бюджетных проектах остановилась, по данным «Метриум Групп», на отметке в 153,4 тысячи рублей. Примечательно, что их коллеги из компании «МИЭЛЬ-Новостройки» приводят несколько иные цифры. Ссылаясь на результаты собственного анализа рынка, они утверждают, что средневзвешенная цена «квадрата» эконом-класса в границах Москвы составляет 111 тысяч рублей.

Однако эксперты обеих компаний единодушны в том, что стоимость квадратного метра как таковая продолжает расти. Правда, некоторого разногласия и здесь не удалось избежать. Так, «миэлевцы» утверждают, что в массовом сегменте рост составил 5,1%, а «метриумовцы» говорят всего лишь о 4,2% к показателям начала 2015 года.

Но при этом знатоки рынка столичных новостроек утверждают: подавляющее большинство застройщиков выставляют квартиры на продажу с дисконтом. И размер скидок в среднем достигает 10% от рыночной цены.

Если же переходить к конкретике и говорить о динамике изменения стоимости объектов по округам столицы, то здесь вырисовывается следующая картина.

По итогам третьего квартала ощутимо выросла цена «квадратов» в домах эконом-класса Юго-Восточном (+40%) и Северо-Восточном (+23%) АО — до 138,24 и 138,41 тысячи рублей соответственно. Но этот факт все же не вывел данные локации на лидирующие позиции по этим показателям.

Среди административных округов мегаполиса с самой высокой стоимостью квадратных метров пальму первенства по итогам сентября оставили за собой Северо-Западный и Западный АО. Примечательно, что в первом по отношению к июньским итогам «квадрат» подрос до 179,36 тысячи рублей, а во втором — наоборот, немного упал до 173, 68 тысячи.

Кстати, наиболее ощутимые «ценовые потери» понесли к началу второй декады осеннего сезона Юго-Западный и Северный округа. В ЮЗАО ценовая планка квадратного метра жилой недвижимости опустилась до отметки в 118,25 тысячи рублей (против без малого 150 тысяч в июне), а в САО, входившем летом в четверку самых дорогих локаций Москвы, «квадрат» подешевел до 169,95 тысячи рублей.

В остальных территориально-административных единицах города значительных изменений не произошло.

Средневзвешенный бюджет покупки студии сократился на 5% по отношению к итогам июня (до 4,4 миллиона рублей). «Ценовая вилка» самых дешевых предложений в этом формате составляет от 3,57 (26,2 кв.м.) до 4,31 (22,58 кв.м.) миллиона рублей.

«Однушки» также подскочили в среднем на 1% (до 7,1 миллиона рублей за объект), а вот «трешки» и «двушки», наоборот, просели соответственно до 12,8 (-11%) и 9,4 (-9%) миллиона рублей.

Читайте по теме

Анна Соколова, директор департамента консалтинга и управления проектами «Метриум Групп» считает: поддержать рынок новостроек эконом-класса на плаву в ближайшей и среднесрочной перспективе позволят три фактора.

Во-первых, это наметившийся тренд на расширение линейки предложений (те же квартиры-студии с минимизированной площадью). Во-вторых — принятое в июле Правительством РФ решение об увеличении выделяемых на господдержку ипотеки на «первичке» средств до 700 миллиардов рублей. В-третьих — увеличения размера и количества скидок на продаваемые объекты в последнем квартале этого года в связи с приближающимися новогодними праздниками.

Новости СМИ2
Новости 24СМИ
Новости Лентаинформ
Последние новости
Цитаты
Сергей Марков

Политолог

Валентин Катасонов

Экономист, профессор МГИМО

Михаил Ремизов

Президент Института национальной стратегии

Комментарии
Новости партнеров
Фоторепортаж дня
Новости СМИ2
Новости 24СМИ
Новости Лентаинформ
Новости Медиаметрикс
Рамблер/новости
Новости НСН
Новости Жэньминь Жибао
Новости Финам
СП-ЮГ
СП-Поволжье
В эфире СП-ТВ
Фото
Цифры дня