Самый выгодный вариант в кризис

Почему на загородном рынке упали продажи домов? Какие объекты и почему, наоборот, пользуются успехом у покупателей? Насколько снизился в денежном выражении средний чек реальной покупки, и как скоро застройщики смогут поднять цены?

Дома снова не в моде

Это в середине «нулевых», когда формирование рынка загородной недвижимости находилось в начальной стадии, самыми модными в этом секторе считались гигантские дома, эпатировавшие покупателей своей аляпистостью и показной вычурностью. К настоящему моменту, утверждают знатоки сегмента, этот тренд стал более изощренным и оригинальным.

Чего стоит один только дом, который был возведен на Рублевке для Наоми Кэмпбелл по заказу Владислава Доронина на основе проекта светилы современной архитектуры Захи Хадид. Или органично вписанный в ландшафт одного из поселков на Ильинском шоссе дом в стиле эко-тек.

Однако эти объекты, являясь, без сомнения, плодом самого ультрасовременного полета фантазии разработчиков и воплощая в себе наиболее передовые технологии домостроения, рискуют либо остаться без новых владельцев навсегда, либо зависнуть на экспозиции очень и очень надолго.

Потому что, как показывает статистика покупательского спроса, люди в трудных экономических условиях интересуются совсем другими объектами. Им нужна не мода, им нужна классика, проверенная временем. И чем больше этот «срок поверки», тем востребованнее объект.

Так, утверждают аналитики компании «ИНКОМ-Недвижимость», наименее интересными для покупателей во второй половине этого года стали дуплексы, сравнительно новый формат на российском рынке. В прошлом году по итогам третьего квартала их доля в общем спросе составила всего 2%.С того времени средняя стоимость дуплексов заметно снизилась. К настоящему моменту она колеблется на отметке в 10,8 миллиона рублей. Скорее всего, именно факт снижения цены предложения и позволил им удержать за собой к началу последнего квартала этого года все те же 2%, да и то со средней величиной предложения в 9,6 миллиона рублей.

Немногим лучше продаются таунхасы. Интерес покупателей к объектам подобного класса несколько выше — 6% в структуре спроса (против 9% годом ранее). Примечательно, что с прошлой осени падение средней стоимости объекта составило всего 200 тысяч рублей. Сейчас продавцы рассчитывают выручить при их продаже хотя бы 11 миллионов рублей. Однако рынок покупателя неумолим — в процессе купли-продажи такие объекты меняют владельцев за гораздо меньшие суммы (8,4 миллиона рублей). К тому же, нельзя не отметить, что наиболее активно покупаются таунхаусы небольшой площади, до 100 квадратных метров.

Сравнительно неплохо чувствуют себя сейчас на «загородке» коттеджи, которые знакомы нашим соотечественникам с момента появления свободного рынка в стране в начале последнего десятилетия прошлого века. Однако все равно их долевой показатель не так уж и велик — 9% (хотя и прибавил к итогам аналогичного периода прошлого года 1%). И это при том, что застройщики рассчитывают сейчас получить при продаже коттеджа в среднем около 36,2 миллиона рублей (против 35,7 миллиона в 2014 году). Однако покупатель такого оптимизма в целом не разделяет, поэтому в среднем готов потратить на приобретение такого объекта сумму, почти в два раза меньшую — примерно 13,7 миллиона рублей, хотя еще минувшей осенью она была выше на 2,6 миллиона.

«Серебряными призерами» в гонке покупательских осенних предпочтений становятся малоэтажные загородные объекты. Их доля заметно выше, чем у вышеуказанных форматов, но все равно не столь высока — 21% в общей структуре спроса третьего квартала 2015 года (тогда как 12 месяцев назад ей не хватило до классического «четвертака» всего лишь одного процента).

Интересно, что свои аппетиты относительно размеров выручки за подобные дома продавцы последовательно умеряли от квартала к кварталу. В общей сложности средневзвешенная цена предложения с прошлой осени упала на полтора миллиона рублей (5,3 миллиона сейчас против 6,8 миллиона тогда). Одновременно проявилась и противоположная тенденция. Если в международный Год семьи условно-средний покупатель готов был отдать 3,3 миллиона за право собственности на эти объекты, то теперь он стал несколько щедрее (средний чек по сделке в третьем квартале 2015 года подрос до 3,7 миллиона).

Единоличным фаворитом сезона стала «классика жанра» — голая земля, участки без подряда. Показатель популярности этого формата среди покупателей достиг, по заверению экспертов рынка, исторического максимума. Так, если в первом квартале 2015 года это было 54% от общего количества реальных сделок, то во втором квартале — уже 57%, а в третьем — 62%.

Такой успех, утверждают брокеры по недвижимости, не удивителен. В эффективности вложений средств в участки без подряда граждане уже успели убедиться в период кризиса 2008−2009 годов. Поэтому вполне закономерно, что средневзвешенная стоимость предложения в нынешний кризис так же заметно растет: от 2,7 миллиона рублей в прошлом году до 3,5 миллионов рублей нынешней осенью (+23%). Однако стоит отметить, что средняя цена реализации таких объектов с 2014 года не меняется, колеблясь на отметке в 1,3 миллиона рублей.

Перспективные прогнозы

В общем же и целом, отмечают «инкомовцы», итог третьего квартала 2015 года на загородном рынке недвижимости выглядит не слишком утешительно для застройщиков и реализаторов. Объектов реализовано 3580 штук (-27,5% к аналогичному периоду 2014 года, когда таковых было 4935), средняя по рынку цена реальной сделки составила 3,6 миллиона рублей (относительно стоимости предложение это падение более чем в 2 раза).

Что касается видения экспертами ближайшей перспективы «загородки», то, по мнению специалистов, расслоение этого сегмента недвижимости не за горами. Какие бы способы стимуляции сегмента ни применялись игроками, ситуации, когда часть девелоперов будет вынуждена, так сказать, покинуть поле деятельности, избежать, увы, не удастся. Логично предположить, что после такой принудительной санации весь покупательский спрос неизбежно сфокусируется на предложениях оставшихся. В таком случае специалисты исключать возникновения дефицита качественного предложения со всеми вытекающими последствиями в виде роста цен не берутся. Вот в этот-то момент застройщики и будут компенсировать себе всю упущенную прибыль.

А случится это, по оценкам экспертов, не далее как к 2017 году.