Стоит ли покупать недвижимость на торгах

За океанами уже много лет через торги влет уходит все — от старых ненужных вещей до коттеджей и вилл. Европейцы оценили прелести аукционных продаж недвижимости в период кризиса 2008 года. В России же, в принципе знакомой с таким способом продаж, аукционы только сейчас начинают набирать обороты. Почему так произошло и в чем основные достоинства и недостатки подобных торгов?

Историческая справка

«Старожилы"-риелторы утверждают — как форма продажи недвижимости торги появились на отечественном рынке практически сразу же после его формирования, в начале 90-х годов прошлого века. Особенно щедрыми на такие события были 1991 и 1992.

Тогда, утверждают опрошенные «СП» свидетели этих процессов, объекты мог уйти с молотка по цене, раз в 15−20 превышающей его первоначальную стоимость. Правда, приходилось изрядно попотеть, чтобы уговорить владельца изначально выставить лот несколько ниже его реальной цены. Понятное дело, на такой шаг соглашались далеко не все, поскольку вероятность того, что при отсутствии ажиотажа (в те времена он достаточно сильно зависел от харизмы аукциониста) недвижимость сменит хозяина и за такие деньги, была весьма высока.

Независимый агент по недвижимости Кирилл Морозов рассказывает:

— В те залихватские года я только-только разменял третий десяток и искал себе дело по душе, когда впервые посетил парочку таких мероприятий. Ощущения были — непередаваемые, такое напряжение в воздухе висело вместе с ароматом нашатыря и корвалола! Люди вели себя так, будто на карту жизнь ставили — краснели и бледнели, потели и мерзли практически одновременно, кое-кого даже и приходилось приводить в чувства.

Через пару-тройку лет, продолжает Морозов, все это плавно начало сходить на нет, потому что недвижимость, как говорится, в рекламе не нуждалась, квартиры и дома стали расхватывать и так.

Однако сейчас, когда предложение объектов заметно превышает спрос на них, когда покупатели отнюдь не спешат выстраиваться в очереди даже за самыми привлекательными объектами, аукционы снова вошли в моду. Так, в последние 3−4 месяца среди почтовой корреспонденции «СП», посвященной недвижимости, все чаще стали встречаться приглашения на семинары и мастер-классы от различных саморегулируемых организаций по вопросам организации и повышения эффективности именно аукционных продаж, а также пресс-релизы, повествующие о большом и перспективном будущем таких форм реализации.

Конечно, соглашается Морозов, участникам сегодняшних торгов нервные переживания также знакомы (торг есть торг, здесь всегда есть вероятность, что желанный лот неожиданно перекупит конкурент). Но появление, в частности, электронных аукционов в значительной степени снижают степень их накала, поскольку дистанционное участие и принцип конфиденциальности и анонимности в значительной степени минимизируют вероятность сговора претендентов на объекты.

Что можно купить на аукционе

Торги хороши тем, что на них можно купить практически любые объекты.

Во-первых, вторичную недвижимость, принадлежащую столичным властям. Правительство мегаполиса начало реализовывать там объекты во второй половине 2014 года. Как правило, соответствующие аукционы устраиваются 1−2 раза в месяц. В качестве лотов выступают как квартиры, так и комнаты, причем располагаться они могут и в престижных районах города. Например, Центральном или Западном административных округах. Типовые стартовые ценники — от 5 миллионов рублей за квартиру и от 2,9 миллиона за комнату. Как отмечали представители столичного департамента по конкурентной политике, в среднем в 2014 году начальная цена превышала аукционную на 4,8%, а в 2015 году это соотношение составило уже 9,6%.

Во-вторых, это объекты в новостройках. Причем владельцами лотов могут выступать как частные застройщики, так и госкомпании. Как утверждают представители компаний-субагентов, недвижимое имущество, принадлежащее государству или муниципалитету, можно реализовать только таким образом в силу Федерального закона № 44-ФЗ.

Ценники на подобные объекты, отмечают представители субагентов, стартуют от отметки в 4 с небольшим миллиона рублей. И пусть в процессе торгов они неизбежно дорожают, но это, как правило, разбег в диапазоне от 5 до 10 процентов, так что конечная сумма все равно ниже среднерыночной.

В-третьих, это так называемые залоговые квартиры, выставляемые на реализацию банками, обычно в счет погашения взятого кредита. Как уверяют представители риелторского сообщества, банкиры заинтересованы не в получении самой высокой цены, а в максимально коротких сроках реализации объекта. Поэтому квартира выставляется изначально по такой стоимости, которая позволила бы кредитно-финансовой организации закрыть тело просроченного кредита. А она обычно довольно привлекательна для потенциальных покупателей.

В чем сложности

Естественно, продажа объектов с молотка не лишена и ряда осложняющих моментов.

Первый — стойкое предубеждение перед аукционами немалого количества наших сограждан, которым кажется, что этот способ продажи используется исключительно ради получения еще большей прибыли продавцами, а стартовые цены являются завышенными.

Второй момент тесно связан непосредственно с объектами. Так, если на торги выставляется какой-то залоговый объект, то после его покупки новый владелец может столкнуться с неприятными факторами. Например, семья предыдущего жильца может отказаться покидать объект, и их придется выселять через суд, что по-человечески очень тяжело. Или в качестве лота может выступать какая-то раритетная вторичная квартира, тогда его конечная цена может, действительно, оказаться гораздо выше рынка. Так что придется заранее просчитывать и варианты хода торгов, и свои финансовые возможности.

Третий момент заключается в условиях доступа на аукционы. Да, теоретически в них, по словам юристов, могут принимать участие все граждане России, имеющие ИНН. Но для этого также необходимо также получить персональную электронно-цифровую подпись и пройти аккредитацию на интерактивной торговой площадке, что требует определенных временных затрат. Кроме того, перед началом торгов участнику нужно внести задаток, чья величина обычно выражается шестизначным числом. На аукционе также можно купить понравившийся объект и в ипотеку, но для этого придется предоставить организаторам торгов в письменном виде дополнительно согласие банка и указать размер одобренного кредита.