Дворцы на Рублевке вышли из моды

Что представляет из себя загородный рынок в кризисном формате

  
5730
Дворцы на Рублевке вышли из моды
Фото: Дмитрий Лебедев/Коммерсантъ

Аналитики крупнейших игроков рынка загородной недвижимости столичного региона выяснили, какие объекты пользуются наибольшим спросом у покупателей на излете 2015 года. Почему и насколько изменились предпочтения граждан по сравнению с аналогичным периодом прошлого года?

Премиальный сегмент переключился на участки без подряда

В сегменте премиальной загородной недвижимости, отмечают брокеры по продажам, самым востребованным товаром к концу года стали земельные участки без подряда, высокий спрос на которые до настоящего времени был характерен только для сегмента низкобюджетных объектов. Если еще весной на их долю приходилось не более 5% от общего объема продаж, то уже к началу октября этот показатель возрос почти в семь раз, до 34% ото всех сделок с дорогими лотами. Правда, стоит отметить, что в аналогичном периоде прошлого года число операций с подобным товаром тоже был достаточно высок — 28% в общей массе. Но при этом не стоит забывать, что именно со второй половины осени 2014 года и ведется отсчет всем аномальным явлениям этого сектора внутренней экономики.

Одна группа аналитиков (в число которых входят и представители крупнейших игроков рынка), не проводит в этом случае никаких параллелей с эконом-классом (на котором в момент мало-мальски ощутимого кризиса такие лоты разлетаются в первую голову, превращаясь в эффективный механизм защиты финансовых накоплений менее обеспеченных слоев населения). Эксперты, придерживающиеся такой точки зрения, утверждают, что истинным драйвером таких продаж является желание покупателя владеть домом, который будет возведен с учетом его собственных эстетических предпочтений по эксклюзивному индивидуальному проекту.

Другая группа специалистов (включающая в себя не менее авторитетных знатоков вопроса) утверждает, что, скорее, катализатором таких сделок выступает удорожание строительных материалов и подрядных услуг, а также сокращение реальных доходов россиян, которое уже ощущают на себе и состоятельные россияне.

На втором месте по степени востребованности среди покупателей «премиалки» заняли малоэтажные квартиры. Если в 2014 году на их долю приходилось лишь 11% всех сделок, то к середине осени 2015 года продажи возросли более чем вдвое — 24% по итогам третьего квартала (при этом во втором квартале превышение было даже и трехкратным — 33% от числа сделок с подобными объектами этого класса).

«Премиальные» таунхаусы покупатели дорогой недвижимости отодвинули на третье место по популярности. В прошлом году доля сделок с жильем такого формата колебалась на уровне всего 6%. В первом квартале этого года, утверждают риелторы, доля реальных сделок с таунхаусами приблизилась к отметке в 23% от общего числа. Вероятно, такое практически четырехкратное увеличение продаж было спровоцировано усилением рекламной компании по данным объектам. Однако к третьему кварталу показатель продаж по таунхаусам вновь пошел вниз (18% в общей доле операций).

Еще больше пострадали продажи премиальных дуплексов. В прошлом году их продажи и так были невелики (11% от общего числа сделок), а по итогам третьего квартала 2015 года еще упали до 9%. Многие эксперты считают: это связано с тем, что среди объектов недвижимости такого класса действительно актуальных предложений подобного типа мало. Отдельные специалисты придерживаются мнения, что падение интереса во многом связано с характерными недостатками, присущими этому виду жилых объектов (см. материал «СП» «Чем хороши дома на две семьи» от 28.04.2015 г.).

Популярность же готовых коттеджей и земельных участков к началу последнего квартала этого года по сравнению с аналогичным периодом года прошлого упала фактически в три раза (15% реализованных сделок сейчас против 44% тогда).

Стоит отметить, что доля сделок со всеми лотами премиального сегмента составила всего-навсего 1% от общего числа продаж во всем сегменте загородной недвижимости.

Читайте также

Бизнес-класс наращивает показатели

К настоящему моменту доля объектов этого уровня в общем объеме рынка пусть и незначительно, но выросла до 6% (+1% по сравнению с осенью прошлого года). При этом внутри самого сегмента расклад покупательских предпочтений выглядит совсем иначе.

Почти половина всех сделок в этом кластере «загородки» (46%) пришлась на земельные участки с подрядом и коттеджи. Осенью прошлого года этот показатель был заметно ниже (35%). Большинство экспертов рынка склонно объяснять увеличение числа покупок подобных объектов так: в условиях ширящегося кризиса земля с подрядом и коттеджи перестали быть предметом роскоши, а стали рассматриваться в качестве постоянного места жительства. И поскольку содержать два объекта в свете принимаемых законов и перманентного роста городских коммунальных тарифов становится накладно, люди принимают закономерное решение — продать квартиру и перебраться за город.

Заметно уступают в популярности готовым домам (19% в III квартале 2015 года) квартиры в малоэтажных домах бизнес-класса. Примерно на том же уровне востребованности у покупателей этого сегмента и дуплексы (16% всех сделок к началу зимы в этом году против 19% в прошлом сезоне). А вот заинтересованность клиентов таунхаусами снижается: 7% сделок в октябре 2015 года (тогда как в 2014 году было проведено 19%).

В то же время интерес к земельным участкам без подряда, напротив, за тот же сравнительный период подрос (+2 процентных пункта) и остановился на отметке в 12% в общей массе договоров купли-продажи в бизнес-классе.

Такая ситуация, резюмируют, в частности, специалисты «ИНКОМ-Недвижимости», сложилась под влиянием двух интересных тенденций. Первая: именно в бизнес-классе наиболее ярко реализовался отложенный спрос. Именно здесь появилось наибольшее количество покупателей, еще недавно державших свои накопления в валюте. Вторая: в сегмент пришло ощутимое количество покупателей, которые ранее могли рассчитывать лишь на объекты эконом-класса. Но падение цен на недвижимость было настолько ощутимым, что накопленных ими средств теперь вполне хватает на более качественное жилье. Правда, пока неизвестно, как в ближайшем будущем на последнюю категорию покупателей повлияет разница в коммунальных платежах. Она хоть и сравнительно небольшая (в диапазоне от 1 до 2 тысяч рублей), но по нынешним временам даже перспектива ежемесячно отдавать лишние 500 рублей может стать серьезным стоп-фактором в принятии решения.

Взаимозачет: панацея для «эконома»

Сегмент бюджетных объектов по-прежнему оттягивает на себя львиную долю всех сделок с загородной недвижимостью. И пусть этот объем сейчас не дотягивает до исторического максимума в 82% (зафиксирован во II квартале этого года), однако он все равно высок — три четверти от общего числа сделок.

Здесь вполне предсказуемо безоговорочными лидерами являются все те же земельные участки без подряда. Среди всех операций купли-продажи объектов эконом-класса их доля в середине осени составила 74% (год назад этот показатель был ниже и колебался на уровне 70%). «Серебро» покупательских предпочтений получили малоэтажные квартиры (21% сделок к концу 2015 года против 25% по итогам III квартала 2014 года).

Остальные форматы недвижимости народной любовью здесь не пользуются. Готовыми домами и землей с подрядом заинтересовались в предпоследнем квартале года только 3% покупателей (+1% к прошлогодним результатам), а таунхаусами — всего 2% (-1% к октябрю 2014 года).

Дуплексы эконом-класса практически полностью не востребованы, что, в принципе, вполне объяснимо. Граждане, рассматривающие возможность приобретения загородной недвижимости, делают это в первую очередь для того, чтобы как можно дальше отодвинуть от себя соседей, которые причиняют им беспокойство в городских многоквартирных домах, и перспектива вновь заполучить «общую стенку» их, понятное дело, совсем не радует.

В большинстве случаев, констатируют эксперты рынка, движущей силой бюджетной «загородки» в этом году стали альтернативные сделки, причем в формате trade-in (зачет стоимости городской квартиры в счет цены загородного объекта). Но о таком развитии событий еще в начале этой весны предупреждала член Гильдии риелторов Московской области, руководитель компании «МОСОБЛЖИЛСЕРВИС» Ирина Порхунова. «У людей просто-напросто нет денег, чтобы свободно купить понравившийся объект, — отмечала она. — Поэтому они вынуждены идти на обмен, и риелторам в ближайшем будущем придется смириться с тем фактом, что таких операций будет все больше и больше».

Перспективный взгляд

В ближайшие пару месяцев эксперты загородного рынка не исключают заметного роса покупательской активности в сегменте, спровоцированного продолжающимся падением национальной валюты. Однако, в отличие от декабря прошлого года, когда все «телодвижения» покупателей были хаотичными и паническими, теперь все будет более взвешено и продумано.

В связи с этим появление каких-то новых трендов на «загородке» не ожидается. Вместо этого, считают специалисты, усилится проявление старых. Например, востребованность у покупателей недорогих, но качественных земельных участков без подряда на убыль не пойдет.

Кроме того, застройщики продолжат взятый ими курс на снижение общей площади готовых объектов в угоду предельной функциональности. Поэтому количество микроформатных предложений (особенно в эконом-классе) будет увеличиваться.

Объекты под ключ также будут выводиться на реализацию, но оформление однозначного тренда на их приобретение ждать не стоит в силу отсутствия у покупателей достаточных для этого средств.

Читайте по теме

Новости СМИ2
Новости 24СМИ
Новости Лентаинформ
Последние новости
Цитаты
Сергей Удальцов

Российский политический деятель

Дмитрий Потапенко

Предприниматель

Виктор Похмелкин

Председатель "Движения автомобилистов России"

Комментарии
Новости партнеров
Фоторепортаж дня
Новости СМИ2
Новости 24СМИ
Новости Лентаинформ
Новости Медиаметрикс
Рамблер/новости
Новости НСН
Новости Жэньминь Жибао
Новости Финам
СП-ЮГ
СП-Поволжье
В эфире СП-ТВ
Фото
Цифры дня