Рынок в гору не пойдет

Эксперты расходятся лишь в оценке продолжительности его падения в 2016 году

  
3166
Рынок в гору не пойдет
Фото: ZUMA/ ТАСС

Как скоро после новогодних праздников возродится рынок недвижимости, и произойдет ли это вообще? Могут ли цены упасть еще ниже, и что послужит катализатором — затоваривание объектами или инфляция? Эксперты начинают озвучивать прогнозы на ближайшее будущее.

В омут или вброд?

Первоначальные прогнозы экспертов относительно будущего рынка в конце 2014 года были довольно бодрыми и оптимистичными. Мол, скачки валют и прочие экономические неурядицы — это не более чем временное явление, в начале 2015 года все довольно быстро вернется на круги своя, цены понемногу пойдут вверх, а покупательский спрос вернется на былой уровень. Немного позже, практически сразу после новогодних праздников, оптимизма в прогнозах заметно поубавилось, и подавляющее большинство аналитиков стало высказываться более пессимистично: да, цены неизбежно продолжат падение, спрос будет снижаться, однако все это буде происходить плавно и общие потери будут относительно невелики.

На деле же рынок прогнулся под ситуацию несколько сильнее, чем это предполагалось. Поэтому нынешние предположения специалистов относительно перспектив жилой недвижимости в 2016 году содержат ряд многозначных допущений и оговорок, еще больше полны настороженности и туманности.

В частности, министр строительства Михаил Мень по поводу краткосрочных перспектив строительного рынка лишь сообщил представителям СМИ и без того очевидные факты: качество возводимых домов нередко оставляет желать лучшего, стоимость квадратного метра жилья к концу этого года снизилась, в зависимости от региона, на 1,5−5 тысяч рублей. А вот что с ней будет дальше — неизвестно, поскольку здесь сильно влияние слишком многих факторов. Поэтому чиновник считает, что приобретение квартиры россиянам не нужно откладывать в долгий ящик, поскольку нынешние условия — самые оптимальные для этого.

Примечательно, что Михаил Мень стал вторым чиновником высшего эшелона, в течение года призвавшим граждан совершать такие покупки (сначала в конце августа это сделал первый вице-премьер правительства Игорь Шувалов).

Правда, не совсем понятно, на чем основывается эта уверенность министра строительства, если сам он также признает, что причин для удорожания жилья нет. Тем более, что сами застройщики (в частности, представители одной из компаний, входящей в ТОП-10 крупнейших застройщиков страны) утверждают — по крайней мере на первичном рынке те объекты, которые дешевели в этом году, будут продолжать дешеветь и в следующем. Только сравнительно немногие проекты, где ценники остались без изменений или даже ушли в небольшой «плюс», едва ли подешевеют, но и такой вариант развития событий не исключается. При этом существующий разрыв между спросом и предложением будет сохраняться почти без изменений, несмотря на сокращение вводимых в эксплуатацию домов.

Этот фактор, по мнению специалистов, вкупе с дорогим банковским финансированием строительства и скорыми изменениями жизненно важного для «первички» закона № 214-ФЗ, спровоцирует ужесточение конкуренции среди самих застройщиков. Что, в свою очередь, несколько увеличит вероятность банкротства некоторых из них и «заморозки» строек. И это особенно актуально для столичного региона, где, как уверяет Константин Тимофеев, председатель Москомстройинвеста, к настоящему времени только 32% всех девелоперов смогут соответствовать новым требованиям в случае их принятия.

К слову, если изменения в сфере строительства новых домов сохранят существующий вектор, то, по мнению Александра Хрусталева, председателя совета директоров одного известного холдинга, в течение семи ближайших лет застройщиков в классическом понимании этого слова на рынке может не остаться вовсе. Их место займут крупные банки (которые и так уже к настоящему времени контролируют половину этого сегмента). Чем обернется для рынка ситуация, когда законы в сегменте будет диктовать ограниченный ряд кредитно-финансовых организаций, и без того «делающий погоду» на рынке ипотечного кредитования, пока предугадать затруднительно.

Представители риелторского сообщества отмечают, что динамика изменения цен на недвижимость в России находится в прямой зависимости от стоимости нефти на мировых рынках. Учитывая, что сейчас «черное золото» чуть не ежедневно обновляет многолетние минимумы, аналитики крупнейших компаний готовятся к еще большему снижению цен на жилье в первом квартале 2016 года. Поскольку, как показала многолетняя практика наблюдений, средний временной разрыв между понижением стоимости барреля и квадратного метра колеблется в диапазоне 3−4 месяцев.

Дополнительным условием для серьезного снижения цены риелторы считают и тот факт, что сейчас на каждого россиянина приходится по 2 «квадрата» непроданной недвижимости. Это вдвое выше нормального значения, отмечают они. Принимая во внимание, что средний срок строительства объекта составляет около трех лет, эксперты в сфере продаж ожидают в 2016 году еще большего роста предложения, когда буду завершены проекты, стартовавшие в 2013 и 2014 годах, что приведет к банальному «затовариванию».

Кроме того, они стремительное внедрение интернет-технологий в сфере продажи жилья (речь идет о создании многочисленных сайтов-агрегаторов и специализированных интерактивных межагентских баз) приведет к тому, что многие риелторские компании будут вынуждены покинуть рынок за ненадобностью, а оставшимся придется резко повышать качество предоставляемых услуг.

Пожалуй, единственным «светлым пятном» на столь безрадостном для участников рынка фоне может стать ситуация с ипотечным кредитованием. В частности, Сергей Шлома, руководитель департамента вторичного рынка известной в России риелторской компании, считает, что этот сектор рынка в наступающем году подрастет. Конечно, на докризисный уровень он не выйдет, уверен эксперт, но даже с учетом того, что банки будут вынуждены остановить запущенный пару-тройку лет назад «кредитный конвейер» и станут бороться буквально за каждого клиента, примерно на 10−15 процентов относительно своего нынешнего уровня ипотека прибавит.

Но действенность свою этот механизм в 2016 году сможет сохранить лишь при том условии, что государство продлит программу его поддержки (запущенная в апреле 2015 года, она должна завершиться уже в марте). А сама вероятность ее пролонгации, как заявил Михаил Мень, в официальном порядке будет рассматриваться не ранее февраля. Правда, о вероятности снижения ставки до 7−8 процентов годовых разговоры «наверху» идут уже сейчас, но буде ли переход от слов к делу, пока не известно.

Стоит отметить, что такой вариант развития событий многие эксперты рынка называют умеренным и считают наиболее вероятным. И при этом уточняют — он реализуется, если в новом году в экономике страны не будет происходить никаких эксцессов вроде прошлогодней «гонки валют» или еще большего ужесточения санкций со стороны других государств. На вопрос «а если они все-таки будут?» специалисты многозначительно разводят руками.

Подытоживая вышесказанное, нужно обратить внимание и на мнение главы «Сбербанка» Германа Грефа. В рамках октябрьского международного инвестфорума «Сочи-2015» он сказал, что, возможно, в 2016 году недвижимость и продемонстрирует определенный рост, однако настоящее восстановление в этом секторе начнется никак не ранее 2017 года, а до тех пор рынок будет продолжать опускаться до своего настоящего дна.

Новости СМИ2
Новости 24СМИ
Новости Лентаинформ
Последние новости
Цитаты
Юрий Болдырев

Государственный и политический деятель, экономист, публицист

Комментарии
Новости партнеров
В эфире СП-ТВ
Новости СМИ2
Новости 24СМИ
Новости Лентаинформ
Новости Медиаметрикс
Рамблер/новости
Новости НСН
Новости Жэньминь Жибао
Новости Финам
СП-ЮГ
СП-Поволжье
В эфире СП-ТВ
Фото
Цифры дня