Хроника пикирующего рынка

Уходящий год стал для сегмента новостроек временем великой депрессии

  
2253
Хроника пикирующего рынка
Фото: Руслан Шамуков/ТАСС

Как говорят представители некоторых крупных риелторских компаний столичного региона, рынок первичного жилья скорее жив, чем мертв. Однако за последние 365 дней он пережил очень серьезные превращения. Какие именно тенденции и насколько сильно оказали на него наибольшее влияние? Ретроспективный взгляд экспертов прилагается.

Ценовая кривая

В самом начале 2015 года ценники на столичные объекты продемонстрировали рост, отмечают аналитики из «ИНКОМ-Недвижимости». Однако это было не автономное, а всего-навсего инерционное движение. Правда, первоначальный его импульс в виде архиажиотажнейшего спроса на жилье, случившегося в самом конце 2014 года, был настолько силен, что к исходу первого квартала смог закинуть стоимость квадратного метра московской новостройки выше планки в 209 тысяч рублей (средневзвешенная цена предложения, уточняют аналитики «МИЭЛЬ-Новостроек», в начале того периода колебалась на отметке в 19,5 миллиона рублей).

Вполне ожидаемой реакцией на такое «внесезонное» оживление стало стремительное падение спроса, а, следовательно, и цен. Уже к июню 2015 года (когда покупательский интерес упал до минимальных годовых значений) московский «квадрат» сполз на уровень в 180 тысяч рублей. Осень немного исправила ситуацию со спросом, он понемногу пошел вверх, но прямой корреляции с ценами не произошло, так что на исходе декабря упал ниже 170 тысяч (средний бюджет покупки, по данным «МИЭЛЬ», снизился до 14,5 миллиона рублей).

А вот на территории Новой Москвы (которая, по наблюдениям риелторов, до сих пор ассоциируется в представлении большинства россиян как отдельная от мегаполиса агломерация), по сведениям специалистов из «МИЭЛЬ-Недвижимости», в течение года квадратный метр, наоборот, прибавил в цене 6% (усредненный показатель к началу декабря — 104,8 тысячи рублей). Общий примерный бюджет сделки немного меньше, но тоже поднялся (+2%, 6,15 миллиона рублей). При этом объекты эконом-класса в локации подешевели (возросло число лотов по цене до 4 миллионов рублей), а в «комфорт» и «бизнес» подорожали.

Похожая ситуация, констатируют «инкомовцы», сложилась и в Московской области, где сосредоточено 90% всех новостроек столичного региона. Начиная с апреля и заканчивая сентябрем 2015 года «квадрат» прибавил в цене несколько тысяч рублей (83 тысячи в конце периода против 74 тысяч в начале). Но когда в октябре знатоки рынка поняли, что, несмотря на ожидания, традиционно «высокая» в плане продаж осень на сей раз таковой не стала, с середины октября к настоящему времени жилой метр сбавил в общей сложности примерно 6−9%.

Кульбиты застройщиков

Девелоперам в течение всего года приходилось демонстрировать недюжинную смекалку и готовность к самопожертвованию, приспосабливаясь к постоянно ухудшающимся экономическим реалиям (достаточно вспомнить летний подскок доллара и евро, а также октябрьскую эпопею со страховыми компаниями, фактически выдавленными с рынка).

Чтобы клиент не оправился покупать объект с абсолютно идентичными потребительскими характеристиками к ближайшему конкуренту, застройщики использовали на всю катушку единственный доступный им механизм — снижение цен (по уверению некоторых игроков — фактически на грани демпинга). Просидев в глухой обороне практически всю зиму и весну 2015 года, летом им пришлось сдать позиции, раздавая направо и налево скидки в размере от 2 до 4 процентов от стоимости объектов. Но уже к середине осени, констатируют «инкомовцы», средний размер дисконта варьировался в диапазоне от 7 до 15 процентов. А в некоторых случаях скидка становилась совсем уж, по мнению многих риелторов, неприличной — 25% и выше. В конце года некоторые продавцы недвижимости на фоне постоянно падающей прибыли даже окрестили 2015 год «годом великой депрессии».

Чтобы подстегнуть спрос, власти столицы даже согласились на перевод ряда апартаментных проектов в категорию жилья. Это помогло, хотя результат оказался не очень впечатляющим, спрос временно прибавил всего лишь 8%. Однако, продлив волевым решением подавляющее большинство распродажных акций до конца второй декады декабря, риелторам все же удалось в последний месяц года поднять интерес покупателей к новому жилью на 20%.

Стоит отметить, что при таких довольно значительных уступках застройщикам все же удалось не только сгладить финансовые потери, но и в некоторых случаях получить с клиента несколько больше.

Одним из таких хитрых ходов стало, в частности, серьезное уменьшение полезных размеров объектов практически во всех локациях столичного региона. Однокомнатные квартиры в эконом-классе общей площадью 20 квадратных метров и «двушки» не более пятидесяти «квадратов» из категории «эксперимент» давно перекочевали в категорию «мейнстрим» с соответствующими пониженными ценниками. Понятно, что люди такие квартиры забирали достаточно активно. Но поскольку у любого человека, не говоря уже о семье, имеется большое количество вещей, которые надо где-то хранить, предприимчивые продавцы предлагали им «в нагрузку» специальные кладовые помещения, расположенные отдельно в этих же комплексах, само собой, за дополнительную плату.

Выбор покупателей

Экономическая нестабильность заставила покупателей в 2015 году сконцентрировать максимальное внимание на новостройках, отвечавших трем главным критериям. Во-первых, это проекты на самых последних стадиях готовности, во-вторых, удобно расположенные, и, в-третьих, с максимально отбалансированным соотношением качества и цены.

Как уведомляют специалисты «ИНКОМ-Недвижимости», 65% всех покупателей жилья эконом-класса хотели бы получить в собственность объект с чистовой отделкой. Но, к сожалению, при действительно впечатляющем объеме предложения такого количества квартир с подобными характеристиками попросту не нашлось. Поэтому 57% искателей бюджетного жилья под ключ вынуждены были довольствоваться более простыми вариантами.

Аналитики «ИНКОМа» дополнительно обращают внимание на следующий интересный факт: однокомнатные квартиры как в Москве, так и в области, уступили в этом году пальму первенства по степени востребованности «двушкам». И это несмотря на то, что «копейки» на стадии котлована (а именно такие проекты в большом количестве присутствовали на экспозиции во второй половине года) отличались очень привлекательной ценой (-30% к аналогичным лотам на завершающих стадиях). Причина, заключают эксперты, в том, что покупки недвижимости с инвестиционными целями за неполных 12 последних месяцев довольно быстро сошли на нет, поскольку будущее таких вложений выглядит слишком туманно и рискованно.

Да и двухкомнатные квартиры (чаще всего расположенные в панельных домах), хоть как-то раскупаемые россиянами, уже не те. Наибольшей популярностью среди покупателей в течение всего года пользовались так называемые «евродвушки»: объекты площадью до 50 «квадратов», где гостиная совмещена с кухонной зоной, а по-настоящему изолирована только одна комната. «Инкомовцы» уточняют, что самыми активными в плане покупки подобных объектов становились семейные пары в возрасте до 35 лет.

Руководитель «инкомовского» департамента новостроек Юлиан Гутман считает, что все вышеописанные спросообразующие тренды, сложившиеся в 2015 году на рынке столичных новостроек, продолжат «делать погоду» в сегменте и в течение всего следующего года. А положительные изменения (в виде увеличения количества сделок с объектами) возможны только в том случае, если в экономике страны хоть ненадолго продемонстрирует позитивную динамику.

Новости СМИ2
Новости 24СМИ
Новости Лентаинформ
Последние новости
Цитаты
Виктор Алкснис

Полковник запаса, политик

Дмитрий Аграновский

Российский адвокат, политический деятель

Комментарии
Новости партнеров
В эфире СП-ТВ
Новости СМИ2
Новости 24СМИ
Новости Лентаинформ
Новости Финам
Рамблер/новости
Новости НСН
Новости Жэньминь Жибао
Новости Медиаметрикс
СП-ЮГ
СП-Поволжье
В эфире СП-ТВ
Фото
Цифры дня