Хроника пикирующего рынка

Как говорят представители некоторых крупных риелторских компаний столичного региона, рынок первичного жилья скорее жив, чем мертв. Однако за последние 365 дней он пережил очень серьезные превращения. Какие именно тенденции и насколько сильно оказали на него наибольшее влияние? Ретроспективный взгляд экспертов прилагается.

Ценовая кривая

В самом начале 2015 года ценники на столичные объекты продемонстрировали рост, отмечают аналитики из «ИНКОМ-Недвижимости». Однако это было не автономное, а всего-навсего инерционное движение. Правда, первоначальный его импульс в виде архиажиотажнейшего спроса на жилье, случившегося в самом конце 2014 года, был настолько силен, что к исходу первого квартала смог закинуть стоимость квадратного метра московской новостройки выше планки в 209 тысяч рублей (средневзвешенная цена предложения, уточняют аналитики «МИЭЛЬ-Новостроек», в начале того периода колебалась на отметке в 19,5 миллиона рублей).

Вполне ожидаемой реакцией на такое «внесезонное» оживление стало стремительное падение спроса, а, следовательно, и цен. Уже к июню 2015 года (когда покупательский интерес упал до минимальных годовых значений) московский «квадрат» сполз на уровень в 180 тысяч рублей. Осень немного исправила ситуацию со спросом, он понемногу пошел вверх, но прямой корреляции с ценами не произошло, так что на исходе декабря упал ниже 170 тысяч (средний бюджет покупки, по данным «МИЭЛЬ», снизился до 14,5 миллиона рублей).

А вот на территории Новой Москвы (которая, по наблюдениям риелторов, до сих пор ассоциируется в представлении большинства россиян как отдельная от мегаполиса агломерация), по сведениям специалистов из «МИЭЛЬ-Недвижимости», в течение года квадратный метр, наоборот, прибавил в цене 6% (усредненный показатель к началу декабря — 104,8 тысячи рублей). Общий примерный бюджет сделки немного меньше, но тоже поднялся (+2%, 6,15 миллиона рублей). При этом объекты эконом-класса в локации подешевели (возросло число лотов по цене до 4 миллионов рублей), а в «комфорт» и «бизнес» подорожали.

Похожая ситуация, констатируют «инкомовцы», сложилась и в Московской области, где сосредоточено 90% всех новостроек столичного региона. Начиная с апреля и заканчивая сентябрем 2015 года «квадрат» прибавил в цене несколько тысяч рублей (83 тысячи в конце периода против 74 тысяч в начале). Но когда в октябре знатоки рынка поняли, что, несмотря на ожидания, традиционно «высокая» в плане продаж осень на сей раз таковой не стала, с середины октября к настоящему времени жилой метр сбавил в общей сложности примерно 6−9%.

Кульбиты застройщиков

Девелоперам в течение всего года приходилось демонстрировать недюжинную смекалку и готовность к самопожертвованию, приспосабливаясь к постоянно ухудшающимся экономическим реалиям (достаточно вспомнить летний подскок доллара и евро, а также октябрьскую эпопею со страховыми компаниями, фактически выдавленными с рынка).

Чтобы клиент не оправился покупать объект с абсолютно идентичными потребительскими характеристиками к ближайшему конкуренту, застройщики использовали на всю катушку единственный доступный им механизм — снижение цен (по уверению некоторых игроков — фактически на грани демпинга). Просидев в глухой обороне практически всю зиму и весну 2015 года, летом им пришлось сдать позиции, раздавая направо и налево скидки в размере от 2 до 4 процентов от стоимости объектов. Но уже к середине осени, констатируют «инкомовцы», средний размер дисконта варьировался в диапазоне от 7 до 15 процентов. А в некоторых случаях скидка становилась совсем уж, по мнению многих риелторов, неприличной — 25% и выше. В конце года некоторые продавцы недвижимости на фоне постоянно падающей прибыли даже окрестили 2015 год «годом великой депрессии».

Чтобы подстегнуть спрос, власти столицы даже согласились на перевод ряда апартаментных проектов в категорию жилья. Это помогло, хотя результат оказался не очень впечатляющим, спрос временно прибавил всего лишь 8%. Однако, продлив волевым решением подавляющее большинство распродажных акций до конца второй декады декабря, риелторам все же удалось в последний месяц года поднять интерес покупателей к новому жилью на 20%.

Стоит отметить, что при таких довольно значительных уступках застройщикам все же удалось не только сгладить финансовые потери, но и в некоторых случаях получить с клиента несколько больше.

Одним из таких хитрых ходов стало, в частности, серьезное уменьшение полезных размеров объектов практически во всех локациях столичного региона. Однокомнатные квартиры в эконом-классе общей площадью 20 квадратных метров и «двушки» не более пятидесяти «квадратов» из категории «эксперимент» давно перекочевали в категорию «мейнстрим» с соответствующими пониженными ценниками. Понятно, что люди такие квартиры забирали достаточно активно. Но поскольку у любого человека, не говоря уже о семье, имеется большое количество вещей, которые надо где-то хранить, предприимчивые продавцы предлагали им «в нагрузку» специальные кладовые помещения, расположенные отдельно в этих же комплексах, само собой, за дополнительную плату.

Выбор покупателей

Экономическая нестабильность заставила покупателей в 2015 году сконцентрировать максимальное внимание на новостройках, отвечавших трем главным критериям. Во-первых, это проекты на самых последних стадиях готовности, во-вторых, удобно расположенные, и, в-третьих, с максимально отбалансированным соотношением качества и цены.

Как уведомляют специалисты «ИНКОМ-Недвижимости», 65% всех покупателей жилья эконом-класса хотели бы получить в собственность объект с чистовой отделкой. Но, к сожалению, при действительно впечатляющем объеме предложения такого количества квартир с подобными характеристиками попросту не нашлось. Поэтому 57% искателей бюджетного жилья под ключ вынуждены были довольствоваться более простыми вариантами.

Аналитики «ИНКОМа» дополнительно обращают внимание на следующий интересный факт: однокомнатные квартиры как в Москве, так и в области, уступили в этом году пальму первенства по степени востребованности «двушкам». И это несмотря на то, что «копейки» на стадии котлована (а именно такие проекты в большом количестве присутствовали на экспозиции во второй половине года) отличались очень привлекательной ценой (-30% к аналогичным лотам на завершающих стадиях). Причина, заключают эксперты, в том, что покупки недвижимости с инвестиционными целями за неполных 12 последних месяцев довольно быстро сошли на нет, поскольку будущее таких вложений выглядит слишком туманно и рискованно.

Да и двухкомнатные квартиры (чаще всего расположенные в панельных домах), хоть как-то раскупаемые россиянами, уже не те. Наибольшей популярностью среди покупателей в течение всего года пользовались так называемые «евродвушки»: объекты площадью до 50 «квадратов», где гостиная совмещена с кухонной зоной, а по-настоящему изолирована только одна комната. «Инкомовцы» уточняют, что самыми активными в плане покупки подобных объектов становились семейные пары в возрасте до 35 лет.

Руководитель «инкомовского» департамента новостроек Юлиан Гутман считает, что все вышеописанные спросообразующие тренды, сложившиеся в 2015 году на рынке столичных новостроек, продолжат «делать погоду» в сегменте и в течение всего следующего года. А положительные изменения (в виде увеличения количества сделок с объектами) возможны только в том случае, если в экономике страны хоть ненадолго продемонстрирует позитивную динамику.