Кому в кризис жить хорошо

Эксперты заявляют о росте рынка загородной недвижимости столичного региона

  
4242
Кому в кризис жить хорошо
Фото: Игорь Кубединов/ ТАСС

Что именно имеют в виду специалисты, когда говорят об улучшении дел в этом секторе? Насколько сильно изменились здесь покупательские предпочтения? Какие объекты становятся хитами продаж, и в каких локациях концентрируется в настоящее время основная масса покупателей?

Удешевления не предвидится

Несмотря на то, что в течение последних нескольких месяцев прогнозы о будущем всех без исключения сегментов рынка недвижимости были довольно пессимистичными, на «загородке» дела идут сравнительно неплохо. К такому выводы пришли аналитики двух крупнейших риелторских компаний России, подведя итоги ушедшего года.

Так, сопоставив данные о продажах вторичных загородных объектов Москвы и Подмосковья последних двух лет, они, например, констатировали, что интерес покупателей к бывшим в употреблении дачам на лоне природы и в спокойно-ажиотажном 2014, и в нервно-вялом 2015 года остался стабильным и незыблемым — 11% от общего количества сделок с объектами, расположенными за городской чертой. А доля подержанных коттеджей в структуре потребительского спроса (и так постоянно преобладающая) за последние 365 дней, наоборот, даже, немного подросла (58% в 2015 году против 56% в 2014). Те же самые +2% продемонстрировала и динамика продаж земельных участков (таким образом доля сделок с подобными объектами в общем потоке операций купли-продажи поднялась к концу декабря до отметки в 29%).

Правда, ровно в два раза просели продажи загородных таунхаусов. Такое падение эксперты объясняют общим снижением цен на «вторичку» спальных районов Москвы и ближнего Подмосковья. И все же катастрофой подобное «проседание» не стало, поскольку в потоке сделок прошлого года доля таунхаусов была невелика — максимум 6%.

Одновременно с числом сделок рос и их средневзвешенный бюджет. В частности, ценники на загородные дачи прибавили примерно 5% (2,97 миллиона рублей в 2015 году против 2,81 миллиона рублей в 2014), а коттеджи подорожали в среднем на 6% (12,79 миллиона против 12,05 миллиона рублей соответственно). Вместе с тем стоимость земельных участков снизилась приблизительно на 7%: в 2014 году типовая сделка с подобными объектами в столичном регионе оценивалась в 4,48 миллиона рублей, а в 2015 — уже 4,17 миллиона.

Кому-то такой рост бюджетов может показаться несущественным, но, по мнению экспертов, в сложившейся экономической ситуации прибавка выгляди очень существенно. И далеко не последнюю роль в этом сыграл факт улучшения транспортной инфраструктуры в регионе, в первую очередь — на присоединенных территориях.

Однако, по вполне понятным причинам, «загородку» все-таки не обошли стороной кризисные проявления. И вылились они в несколько довольно интересных трендов.

Первый заключается в том, что в 2015 году среди покупателей специалисты зафиксировали повышенный интерес к земельным участкам в радиусе до 15 километров от Московской кольцевой автодороги. И это при том, что практически за ту же цену можно было приобрести уже готовый дом с землей всего лишь на 5 километров дальше.

Второй состоит в том, что в результате погони за покупателем все больше объектов эконом-класса стало появляться на тех направлениях, которые всегда считались элитными.

Конечно, вполне ожидаемо лидерами по числу сделок в 2015 году в Московской области стали локации, в которых традиционно выводились на рынок малобюджетные объекты. Безоговорочное первое место здесь принадлежит Егорьевскому и Новорязанскому шоссе (стабильно 18% от общего числа сделок с загородными объектами подобного уровня на протяжении двух последних лет). На вторую ступеньку данного рейтинга поднялись Каширское, Варшавское и Симферопольское шоссе с показателем в 16% реализованного спроса по итогам III квартала прошлого года (15% в 2014 году). «Бронзовыми призерами» стали Дмитровское, Алтуфьевское и Осташковское шоссе (14% от общего числа сделок к середине осени 2015 года).

Но вот что поражает экспертов — ощутимо выросло число реализованных объектов низшего ценового сегмента на северо-западе области, вдоль Пятницкого и Ленинградского шоссе (13% в прошлом году против 9% в позапрошлом). Здесь появилось большое количество участков без подряда, а также недорогих таунхаусов. На те же 4% выросло количество бюджетных лотов на Новорижском, а также Волоколамском шоссе. В период кризиса здесь довольно активно выводились на продажу все та же земля без подряда и малоэтажные квартиры. Кроме того, предоставляемые продавцами скидки были таких размеров, что позволили гражданам с ограниченным бюджетом вместо эконом-класса приобрести недвижимость из категории «бизнес».

В наступившем году аналитики не ожидают от рынка загородной недвижимости никаких экстраординарных изменений. Едва ли, считают они, по аналогии с кризисом восьмилетней давности, буду появляться новые продукты или создаваться новые локации, география потребительского спроса, скорее всего, также не поменяется. А возможные всплески или спады будут регулироваться исключительно выходом или невыходом на реализацию каких-либо интересных проектов. При этом их появление способно будет заметно оживить активность даже в тех направлениях, которые не входят в список востребованных локаций — вдоль Горьковского, Щелковского и Носовихинского шоссе.

Вообще спрос как таковой, считает управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов, по мере развития территорий неизбежно будет мигрировать и сконцентрируется в зоне 30 километров от МКАД, поскольку мегаполис своими многоэтажками уже вторгся в границы ближнего Подмосковья, фактически лишив его неповторимого загородного колорита.

В ближайшей перспективе, добавляет Андрей Кройтор, руководитель соответствующего департамента компании «ИНКОМ-Недвижимость», импульсивные покупки в сегменте просто исчезнут как явление. Каждый объект перед приобретением будет изучаться буквально под микроскопом. Конечно, застройщики продолжат стимуляцию продаж всевозможными акциями и дисконтами, но предложить покупателям объекты под ключ в большом объеме (особенно в сегменте эконом-класса) они не смогут, поскольку не располагают достаточными для этого средствами.

Дешеветь, добавляет Владимир Яхонтов, классические объекты загородной недвижимости на «первичке», как и на «вторичке», едва ли будут. Новые объекты и так сейчас выводятся на продажу с минимальной для девелопера рентабельностью, а цены на подержанные уже упали до уровня ниже себестоимости.

Новости СМИ2
Новости 24СМИ
Новости Лентаинформ
Последние новости
Цитаты
Андрей Бунич

Президент Союза предпринимателей и арендаторов России

Виктор Алкснис

Полковник запаса, политик

Комментарии
Новости партнеров
Фоторепортаж дня
Новости СМИ2
Новости 24СМИ
Новости Лентаинформ
Новости Финам
Рамблер/новости
Новости НСН
Новости Жэньминь Жибао
Новости Медиаметрикс
СП-ЮГ
СП-Поволжье
В эфире СП-ТВ
Фото
Цифры дня