Вторичка откатывается к серым схемам

Как отразилось на рынке недвижимости столичного региона затяжное пике отечественной валюты? На что идут его участники для получения прибыли от проводимых операций? Эксперты рассказали о новых покупательских трендах и актуальных механизмах продажи жилья в начале 2016 года.

Возврат к долларовым ценам начался?

Падающий рубль тащит за собой вниз расценки на вторичные квадратные метры, и этот процесс, то усиливаясь, то ослабевая, продолжается в течение последних полутора лет. Особенно сильно он отражается на долларовых ценниках. Так, основываясь на собственных исследованиях, представители аналитического центра компании «ИНКОМ-Недвижимость», что в течение прошлого года средняя инвалютная стоимость подержанного жилья массового сегмента в столице сократилась в общей сложности на 23,4%, упав к началу прошлого месяца до уровня в 2,67 тысячи доллара за «квадрат». Если сравнивать этот показатель с ценами января 2014 года, то «проседание» получается еще более значительное — 49,3%.

Однако если принять во внимание тот факт, что сразу по завершении новогодних праздников Центробанк официально опустил рубль сразу на 4,2% относительно курса доллара на первый день нового года (по состоянию на 14 января — 76,43 рубля за единицу американской валюты), то получается, что средняя стоимость столичного жилого «квадрата» на вторичке составляет уже 2,44 тысячи доллара. А это минимальный показатель за последние 11 лет.

Конечно, по мнению специалистов из «ИНКОМа», такое положение дел с российской валютой существенного влияния на рынок подержанной недвижимости в регионе оказать не сможет. И уж ни в коем случае не приведет к повторению ситуации 1998 года, когда крах рубля и жесткий отказ продавцов понижать долларовые цены привел к тому, что граждане в подавляющем большинстве элементарно потеряли всю покупательскую способность. Главное «противоядие» от подобного развития событий заключается в том, что почти 7 лет назад вторичный рынок целиком перешел на расчеты в отечественной валюте, создав для себя тем самым своеобразную «подушку безопасности».

Но, несмотря на такой расклад с долларовыми ценами, а также на то, что законы РФ обязывают проводить взаиморасчеты на территории страны исключительно в национальной валюте, эксперты «ИНКОМ-Недвижимости» констатируют: примерно пятая часть всех сделок купли-продажи на вторичке проводится именно в инвалюте.

Да, отмечает Сергей Шлома, руководитель «инкомовского» департамента вторичного рынка, внешне все «правила приличия» соблюдаются: жилье выставляется и оценивается в рублях, в договорах купли-продажи цены также прописываются в них же. Но по факту стороны договариваются о конвертации рублевой стоимости в евро- или долларовый эквивалент на день заключения сделки.

Подобная схема была бы полностью исключена, если бы на вторичке в массовом порядке применялся расчет по безналу. Но поскольку реальная ситуация выглядит несколько иначе, продавцы и покупатели получают возможность для подобного маневра, причем вполне легальную. Ведь на рынке повсеместно распространена практика, когда покупатель наличные деньги закладывает в банковскую ячейку, а согласно букве закона он имеет полное право положить туда абсолютно любую валюту, чем и пользуются продавцы и посредники, отмечает эксперт.

В принципе, отмечает независимый риелтор Николай Авесян, это выгодно обеим сторонам.

«Многие граждане, — говорит он, — хранят свои сбережения в валюте, а переводить их в рубли отказываются. Потому что опасаются или отказа в регистрации сделки со стороны госорганов, или приостановки ее хода самим продавцом. А любое затягивание регистрационных процедур чревато существенным обесцениванием рублевых средств».

Но если, продолжает риелтор, договариваться с продавцом о конвертации оговоренной рублевой суммы в доллары по курсу Центробанка на день подписания договора купли-продажи, то покупатель с учетом продолжающегося обесценивания рубля получает возможность заметно сэкономить.

«Инкомовцы» приводят простой пример: пусть условная подержанная квартира в Москве стоит 10 миллионов рублей (кстати, по данным «МИЭЛЬ-Недвижимости», сейчас самый дешевый объект в столице стоит 3,8 миллиона рублей, а самый дорогой — 696 миллионов). Продавец и покупатель пришли к консенсусу относительно ее продажи по указанной цене 24 декабря 2015 года при условии конвертации суммы в долларовый эквивалент на условный момент подписания договора 14 января 2016 года. С учетом разницы курсов валют между днем достижения договоренностей и днем фактического совершения сделки новый владелец жилья может сэкономить порядка 10 тысяч долларов.

Продавцы тоже заинтересованы в данной схеме, однако у них другой резон. «В последнее время за 10 рабочих дней курс доллара по отношению к рублю успевает заметно вырасти, — констатирует еще один свободный риелтор Кирилл Морозов. — Ровно столько времени занимает типовая регистрация перехода права собственности».

Значит, считает он, если сначала договариваться о переводе рублей в доллары, а фактически делать это спустя некоторое время, то на одной только разнице курсов можно поднять неплохие деньги.

И вновь справедливость этого измышления подтверждает пример от «ИНКОМа» со все той же продажей условной московской квартиры в 10 миллионов рублей. За последние несколько рабочих дней, говорят представители компании, доллар «подрос» на 7,7%. За это же отрезок времени соответственно вырос и послеконвертационный эквивалент в рублях. То есть те самые условные 10 миллионов рублей, заложенные в ячейку банка 24 декабря прошлого года в американской валюте (140 984 доллара), 14 января превратились бы при переводе обратно в рубли уже в 10,8 миллиона, дав продавцам неплохой прирост в 800 тысяч на одной лишь курсовой разнице.

И вот к такому механизму, свидетельствует Сергей Шлома, прибегают стороны и в случае прямых продаж, и при выстраивании альтернативных цепочек. Единственное исключение — ипотека. Ведь в связи с привлечением заемных средств на держателя кредита накладывается обязательство обслуживать займ в выданной валюте, а при отказе в регистрации сделки — еще и возвращать полученные средства, что в случае «отскока» рубля будет крайне накладным обременением.

Однако эксперт отметил, что определенное количество ипотечных кредитов в иностранной валюте в настоящее время все же предоставляется некоторыми финансовыми организациями. Конечно, в настоящее время это скорее исключение, чем правило, однако факт, как говорится, налицо, пусть он и не играет для рынка серьезного значения.