Вторичка откатывается к серым схемам

Что происходит с ценами на подержанные объекты недвижимости

  
11131
Вторичка откатывается к серым схемам
Фото: YAYTASS

Как отразилось на рынке недвижимости столичного региона затяжное пике отечественной валюты? На что идут его участники для получения прибыли от проводимых операций? Эксперты рассказали о новых покупательских трендах и актуальных механизмах продажи жилья в начале 2016 года.

Возврат к долларовым ценам начался?

Падающий рубль тащит за собой вниз расценки на вторичные квадратные метры, и этот процесс, то усиливаясь, то ослабевая, продолжается в течение последних полутора лет. Особенно сильно он отражается на долларовых ценниках. Так, основываясь на собственных исследованиях, представители аналитического центра компании «ИНКОМ-Недвижимость», что в течение прошлого года средняя инвалютная стоимость подержанного жилья массового сегмента в столице сократилась в общей сложности на 23,4%, упав к началу прошлого месяца до уровня в 2,67 тысячи доллара за «квадрат». Если сравнивать этот показатель с ценами января 2014 года, то «проседание» получается еще более значительное — 49,3%.

Однако если принять во внимание тот факт, что сразу по завершении новогодних праздников Центробанк официально опустил рубль сразу на 4,2% относительно курса доллара на первый день нового года (по состоянию на 14 января — 76,43 рубля за единицу американской валюты), то получается, что средняя стоимость столичного жилого «квадрата» на вторичке составляет уже 2,44 тысячи доллара. А это минимальный показатель за последние 11 лет.

Конечно, по мнению специалистов из «ИНКОМа», такое положение дел с российской валютой существенного влияния на рынок подержанной недвижимости в регионе оказать не сможет. И уж ни в коем случае не приведет к повторению ситуации 1998 года, когда крах рубля и жесткий отказ продавцов понижать долларовые цены привел к тому, что граждане в подавляющем большинстве элементарно потеряли всю покупательскую способность. Главное «противоядие» от подобного развития событий заключается в том, что почти 7 лет назад вторичный рынок целиком перешел на расчеты в отечественной валюте, создав для себя тем самым своеобразную «подушку безопасности».

Но, несмотря на такой расклад с долларовыми ценами, а также на то, что законы РФ обязывают проводить взаиморасчеты на территории страны исключительно в национальной валюте, эксперты «ИНКОМ-Недвижимости» констатируют: примерно пятая часть всех сделок купли-продажи на вторичке проводится именно в инвалюте.

Да, отмечает Сергей Шлома, руководитель «инкомовского» департамента вторичного рынка, внешне все «правила приличия» соблюдаются: жилье выставляется и оценивается в рублях, в договорах купли-продажи цены также прописываются в них же. Но по факту стороны договариваются о конвертации рублевой стоимости в евро- или долларовый эквивалент на день заключения сделки.

Читайте по теме

Подобная схема была бы полностью исключена, если бы на вторичке в массовом порядке применялся расчет по безналу. Но поскольку реальная ситуация выглядит несколько иначе, продавцы и покупатели получают возможность для подобного маневра, причем вполне легальную. Ведь на рынке повсеместно распространена практика, когда покупатель наличные деньги закладывает в банковскую ячейку, а согласно букве закона он имеет полное право положить туда абсолютно любую валюту, чем и пользуются продавцы и посредники, отмечает эксперт.

В принципе, отмечает независимый риелтор Николай Авесян, это выгодно обеим сторонам.

«Многие граждане, — говорит он, — хранят свои сбережения в валюте, а переводить их в рубли отказываются. Потому что опасаются или отказа в регистрации сделки со стороны госорганов, или приостановки ее хода самим продавцом. А любое затягивание регистрационных процедур чревато существенным обесцениванием рублевых средств».

Но если, продолжает риелтор, договариваться с продавцом о конвертации оговоренной рублевой суммы в доллары по курсу Центробанка на день подписания договора купли-продажи, то покупатель с учетом продолжающегося обесценивания рубля получает возможность заметно сэкономить.

«Инкомовцы» приводят простой пример: пусть условная подержанная квартира в Москве стоит 10 миллионов рублей (кстати, по данным «МИЭЛЬ-Недвижимости», сейчас самый дешевый объект в столице стоит 3,8 миллиона рублей, а самый дорогой — 696 миллионов). Продавец и покупатель пришли к консенсусу относительно ее продажи по указанной цене 24 декабря 2015 года при условии конвертации суммы в долларовый эквивалент на условный момент подписания договора 14 января 2016 года. С учетом разницы курсов валют между днем достижения договоренностей и днем фактического совершения сделки новый владелец жилья может сэкономить порядка 10 тысяч долларов.

Продавцы тоже заинтересованы в данной схеме, однако у них другой резон. «В последнее время за 10 рабочих дней курс доллара по отношению к рублю успевает заметно вырасти, — констатирует еще один свободный риелтор Кирилл Морозов. — Ровно столько времени занимает типовая регистрация перехода права собственности».

Значит, считает он, если сначала договариваться о переводе рублей в доллары, а фактически делать это спустя некоторое время, то на одной только разнице курсов можно поднять неплохие деньги.

Читайте по теме

И вновь справедливость этого измышления подтверждает пример от «ИНКОМа» со все той же продажей условной московской квартиры в 10 миллионов рублей. За последние несколько рабочих дней, говорят представители компании, доллар «подрос» на 7,7%. За это же отрезок времени соответственно вырос и послеконвертационный эквивалент в рублях. То есть те самые условные 10 миллионов рублей, заложенные в ячейку банка 24 декабря прошлого года в американской валюте (140 984 доллара), 14 января превратились бы при переводе обратно в рубли уже в 10,8 миллиона, дав продавцам неплохой прирост в 800 тысяч на одной лишь курсовой разнице.

И вот к такому механизму, свидетельствует Сергей Шлома, прибегают стороны и в случае прямых продаж, и при выстраивании альтернативных цепочек. Единственное исключение — ипотека. Ведь в связи с привлечением заемных средств на держателя кредита накладывается обязательство обслуживать займ в выданной валюте, а при отказе в регистрации сделки — еще и возвращать полученные средства, что в случае «отскока» рубля будет крайне накладным обременением.

Однако эксперт отметил, что определенное количество ипотечных кредитов в иностранной валюте в настоящее время все же предоставляется некоторыми финансовыми организациями. Конечно, в настоящее время это скорее исключение, чем правило, однако факт, как говорится, налицо, пусть он и не играет для рынка серьезного значения.

Новости СМИ2
Новости 24СМИ
Новости Лентаинформ
Последние новости
Цитаты
Павел Салин

Политолог

Эдуард Попов

Политолог, ведущий научный сотрудник Института русского зарубежья

Сергей Обухов

Член Президиума, секретарь ЦК КПРФ, доктор политических наук

Комментарии
Новости партнеров
В эфире СП-ТВ
Новости СМИ2
Новости 24СМИ
Новости Лентаинформ
10 лет Свободной Прессе
Леонид Ивашов
Леонид Ивашов

Я сотрудничаю только с теми изданиями и информагентствами, которые имеют смелость говорить правду. И особенно уважаю те редакции и тех людей, которые пытаются не поверхностно взглянуть на происходящие события, не бросить в угоду моменту что-то сенсационное, а копают в глубину, добираясь до истины.

«Свободная пресса» — как раз такое издание, не побоюсь этой фразы, любимое мной. И поэтому я всегда с удовольствием и весьма добросовестно сотрудничаю с ней.

Издание — с юбилеем. Моряки говорят: так держать! Это сегодня очень и очень необходимо России — честная, глубокая правда!

Новости Финам
Рамблер/новости
Новости НСН
Новости Жэньминь Жибао
Новости Медиаметрикс
СП-ЮГ
СП-Поволжье
В эфире СП-ТВ
Фото
Цифры дня