Рынок первичного жилья в шаге от восстановления?

Насколько сильно различаются показатели продаж квартир в новостройках за последние три года? Имеет ли смысл говорить о катастрофическом падении покупательского спроса или все расхождения в данных укладываются рамки естественных колебаний? Беспристрастная статистика поможет найти ответ.

Возвращение на оставленные позиции

На днях Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, более известное как Росреестр, подвело итоги своей годовой деятельности по столичному региону. Согласно полученным аналитическим выкладкам было определено, что в 2015 году на московском рынке первичного жилья было зарегистрировано в общей сложности 19,6 тысячи договоров о долевом участии в строительстве.

Как свидетельствуют специалистов ведомства, по сравнению с 2014 годом данные показатели продемонстрировали довольно заметную отрицательную динамику. Учитывая тот факт, что в позапрошлом году число заключенных договоров долевого участия достигало 24 тысяч единиц, общее «проседание» составило 18,4%.

Однако сравнивать показатели двух последних лет между собой не совсем логично, считают эксперты рынка недвижимости. В частности, Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп» настоятельно рекомендует учитывать тот факт, что в 2014 году покупательская активность на рынке достигала попросту аномальных высот. Правильней, по мнению знатоков вопроса, сопоставлять итоговые данные за 2015 и 2013 годы. Да, снижения активности при всем желании избежать бы не удалось, так что выглядело оно вполне закономерно, рассуждают специалисты рынка, поскольку ухудшения экономической конъюнктуры, увы, избежать не удалось.

Но если вынести за скобки абсолютно нетипичный для недвижимости 2014 год, то в этом случае, подчеркивают представители все той же «Метриум Групп», отрицательная коррекция будет выглядеть совсем не так удручающе. И в доказательство приводят сухие цифры статистики.

Количество договоров долевого участия, заключенных в 2013 году, согласно данным Росстата, достигло планки в 21,3 тысячи единиц. Таким образом, насквозь кризисный год уступил вполне благополучному в этом отношении всего ничего, каких-то 7,7%. А ведь за это время национальная валюта обесценилась в два с половиной раза, с января по октябрь 2015 года реальные доходы граждан только по официальным данным Центробанка сократились на 11%. Причем ровно за этот же период, уверяет Росстат, индекс потребительских цен в столице вырос гораздо выше, на 14,2%.

На этом негативном фоне, уверены эксперты «Метриум Групп», уменьшение числа сделок на «первичке» менее чем на 8% свидетельствует лишь о том, что этот сегмент столичной недвижимости оказал достойное сопротивление кризисному напору и устоял.

Более того, в отдельные периоды прошлого года потребительская активность в сегменте новостроек была даже больше, чем в аналогичные временные отрезки прошлых лет. Так, например, в первые два весенних месяца 2015 года заключенных договоров долевого участия было зафиксировано на 8,3% больше, чем в 2014 году. А уж по отношению к 2013 году преимущество выглядит еще более внушительно, +17,5%.

Подобный весенний прорыв, утверждают ведущие участники рынка, стал прямым следствием запуска программы госсубсидирования ставки по ипотечным продуктам для новостроек.

Правда, если опираться на данные Росреестра без детального анализа, то получается, что отрицательная коррекция динамики развития сегмента ипотеки в 2015 году гораздо выше уровня падения продаж в возводимых на территории Первопрестольной жилых комплексах. То есть, переходя на язык цифр, выходит, что по итогам прошлого года было зарегистрировано всего лишь 33 тысячи сделок, в которых был задействован заемный капитал, тогда как в 2014 году операций подобного рода было больше на 23,4%. Но если применить уже знакомую методику и начать сравнивать эти данные с итогами 2013 года, то получится, что «провал» в развитии также выглядит далеко не так удручающе, всего лишь -6,2%.

При этом также не следует выпускать из поля зрения еще один маленький нюанс, отмечают эксперты «Метриум Групп». Росреестр обобщает сведения о выданных ипотечных кредитах, не разбивая их на сегменты. А вот если бы он разделял данные по «первичке» и «вторичке», констатирует Мария Литинецкая, то расклад выглядел бы совершенно по-другому.

В этом случае, не исключает эксперт, итоги этого года только по первичному рынку выглядели бы более внушительно, чем показатели ранних периодов. Ведь в то время как объемы выданной ипотеки на вторичном рынке опускались до рекордно низких показателей (113,8 тысячи случаев перехода права собственности, -29,8% к итогам 2014 года), с момента старта программы поддержки ипотечного кредитования в одном только марте спрос на новостройки поднялся до очень высокого уровня.

Следовательно, считает Литинецкая, невзирая на всю пессимистичность прогнозов по «первичке», высказанных в начале 2015 года, его итоги оказались для сегмента не столь провальными, как ожидалось.

Но если в текущем году государством не будут найдены альтернативные меры поддержки ипотечного рынка, не менее действенные, чем сворачиваемая в конце марта программа субсидирования кредитной ставки, то вместо относительно небольшого шага к твердой почве рынку новостроек придется погружаться в трясину неуверенности. В этом случае пострадают не только рядовые граждане, для которых получение жилищного кредита является единственной, по сути, нормальной возможностью улучшить свои жилищные условия и приобрести квартиру в новом доме. Серьезная угроза нависнет также и над девелоперами, для которых средства дольщиков являются фактически палочкой-выручалочкой в вопросах финансирования строительства. А, значит, в итоге под все больший удар будет попадать и вся экономика страны в целом. Участникам первичного рынка недвижимости остается лишь уповать на то, что российская власть прекрасно понимает всю остроту и сложность складывающейся ситуации.