Многие россияне придерживаются мнения, что продажа квартиры, находящейся в залоге у банка, довольно проблематична и сопряжена со многими рисками и трудностями. Однако представители юридического сообщества придерживаются иного мнения на этот счет. Как же выглядят механизмы, которые позволяют собственникам сравнительно безболезненно реализовывать квартиру из-под залога?
Как минимизировать потери и избежать рисков
Сервисы популярных поисковых систем свидетельствуют — количество пользовательских запросов «как продать ипотечную квартиру» не равномерно, но неуклонно растет с середины мая 2015 года по настоящее время. Пожалуй, бессмысленно лишний раз говорить о том, с чем связана такая тенденция, побуждающие причины более чем очевидны.
«СП» собрала воедино наиболее актуальные рекомендации юристов, включая экспертов юридической группы Double PRO, по вопросу продажи квартиры с подобным обременением, что позволило выделить 3 основные схемы действий, отличающихся наибольшей степенью удобства для ипотечных заемщиков.
Данная схема приобретает актуальность в том случае, если у держателя ипотечного кредита образовалась серьезная задолженность, или он понимает, что дальнейшее выполнение собственных обязательств перед кредитором по договору находится под угрозой.
В этом случае путь к реализации залоговой квартиры без вариантов начинается в отделении банка, одобрившего ипотеку. Владелец-продавец должен в обязательном порядке получить у представителей этой организации соответствующим образом оформленное согласие на продажу находящегося в залоге жилья.
На этом этапе гражданин может столкнуться с определенными трудностями и должен быть готов к тому, что за вожделенное разрешение придется побороться. Дело в том, что отдельные банки крайне неохотно идут навстречу таким обращениям, выставляя, например, держателю кредита какие-то особые условия или возлагая на него дополнительные финансовые обязательства. Правда, по сведениям юристов, таких организаций не очень много.
Только после того, как данный вопрос будет урегулирован, продавец может приступать к поиску покупателя. Детально обговорив с последним все условия и нюансы сделки, стороны могут приступать к непосредственному осуществлению сделки, при этом для осуществления взаиморасчетов необходимо арендовать две банковские ячейки.
В первую новый покупатель должен заложить денежные средства, соответствующие сумме не погашенных перед банком-кредитором обязательств предыдущего владельца. Остаток (если таковой вообще образуется), вкладывается покупателем во вторую ячейку. После проведения этой операции подписывается договор купли-продажи, и документы направляются в Росреестр для регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.
По факту получения нового комплекта документов представители организации-кредитора изымают денежные средства из первой ячейки, после чего предоставляет новому владельцу разрешение на снятие залога (оно выдается на руки в виде соответствующего письма). После этого продавец залогового жилья получает возможность забрать из второй ячейки причитающуюся ему разницу.
Важный момент: схема становится рабочей при том условии, что договор ипотечного кредитования содержит пункт, предусматривающий возможность досрочного погашения займа. Правда, отмечают знатоки вопроса, в последнее время кредитные организации не устанавливают никаких запретов на досрочное погашение ипотеки, хотя сравнительно недавно, несколько лет назад, такие барьеры практиковались достаточно широко.
Данный механизм целесообразно запускать в том случае, если остаток задолженности по кредиту сравнительно невелик.
В этом случае между сторонами заключается предварительный договор, в котором прописывается следующее условие: за объект должен быть внесен аванс, размер которого эквивалентен остаточной непогашенной сумме по ипотечному кредиту. По факту его получения владелец-продавец должен разместить данные денежные средства на соответствующем расчетном счете организации-кредитора. Таким образом ипотечный заем погашается досрочно.
Как только деньги в необходимом объеме будут получены банком, последний должен снять существующее обременение по залоговой квартире и в обязательном порядке документально зафиксировать факт полного исполнения держателем кредита своих обязательств. При предоставлении соответствующего письма от банка Росреестр также должен снять с объекта обременения. После этого сделка купли-продажи приобретает классический вид: оформляется типовой договор купли-продажи, в установленные законом сроки регистрируется переход права, взаиморасчеты между сторонами осуществляются в удобной для них форме.
Реализация залоговой квартиры также возможна и без снятия обременения по ней. Такой вариант фактически подразумевает передачу обязательств перед банком-кредитором одним владельцем недвижимости другому. То есть речь идет не о продаже квартиры как таковой, а о продаже непосредственно самого кредита.
Однако данная схема не получила на рынке широкого распространения, поскольку имеет серьезное «слабое звено». Оно состоит в ом, что вместе с объектом недвижимости новый владелец рискует принять на себя обязательства по выплате штрафов и пеней по кредиту, образование которых допустил предыдущий владелец. Поэтому юристы настоятельно рекомендуют перед принятием окончательного решения тщательнейшим образом изучить все условия кредитного договора в отношении конкретного объекта. В противном случае, говоря специалисты, неприятные сюрпризы в виде кабальных условий или иных, осложняющих жизнь, моментов, весьма вероятны.
Понятно, что наиболее оптимальной как для самого банка, так и для держателя кредита изо всех трех схем является вторая. В этом случае банк одномоментно получает от клиента всю оставшуюся сумму задолженности, а досрочное погашение жилищного займа улучшает кредитную историю его получателя.
Главная сложность заключается в том, что в настоящее время на всем рынке недвижимости крайне мало потенциальных покупателей, обладающих свободными денежными средствами в необходимом объеме. Так что для продавца ипотечной квартиры очень велика вероятность того, что покупателя, согласного купить подобный объект, придется сначала довольно долго искать, а потом еще и уговаривать, соглашаясь на существенные скидки в процессе торга.