Недвижимость / Ипотека

Рынку новостроек перекрыли кислород

Почему до конца льготной ипотеки остались считанные дни

  
2575
Рынку новостроек перекрыли кислород
Фото: Сергей Фадеичев/ТАСС

Министерство финансов официально заявило, что в конце марта этого года программа субсидирования ставок по ипотеке при покупке квартир в новостройках будет свернута. Стоит ли ждать после этой черты полного краха первичного рынка недвижимости после этой черты? Эксперты поделились с нами своим видением ситуации.

Кто не успел, тот опоздал

По мнению всех специалистов по недвижимости, в сложившихся условиях госпрограмма льготной ипотеки однозначно решила стоящую перед ней задачу по поддержке покупательского спроса в сегменте нового жилья и удержать рынок от полного коллапса. Но, к сожалению, ситуация вокруг цен на нефть и катастрофический обвал национальной валюты (официально трактуемый как волатильность) заставили власть пойти на пересмотр бюджета страны с целью его сокращения. И в новом варианте, похоже, средств на продление, похоже, не нашлось.

Так как же в реальности может отразиться на рынке решение Минфина? Сократится количество сделок, поднимутся ставки или может произойти что-то еще?

Президент группы компаний «Гранель» Ильшат Нигматуллин с уверенностью заявляет: решение отказаться пролонгировать срок действия программы определит ход развития не только рынка ипотечного кредитования, но и всей строительной отрасли в 2016 году:

— На сегодняшний день число сделок по ипотеке в сегменте новостроек по отдельно взятым проектам достигает 90%. Что будет, когда ипотечные заемщики уйдут с рынка? Мы ожидаем спад продаж на уровне 50%. Оформить кредит на новых и менее выгодных условиях решатся немногие, ведь увеличение размера процентной ставки до уровня 13−15% повлечет за собой и увеличение размера ежемесячного платежа. В условиях снижения уровня доходов и отсутствия уверенности в завтрашнем дне большинство граждан отложат покупку жилья на некоторое время.

Юлиан Гутман, директор департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость», не сомневается, что те граждане, которые не получат ощутимую выгоду при приобретении квартиры на этапе строительства дома, пересмотрят свои предпочтения в пользу готовых и введенных в эксплуатацию объектов. «И это, — уточняет он, — может ухудшить положение тех застройщиков, которые рассчитывают на финансирование строительства за счет денег дольщиков, но улучшить ситуацию для тех, кто строит на свои или заемные средства и уже потом продает новостройки».

Если бы дно рынка было пройдено, и начался бы восстановления, то господдержку можно было бы завершать, считает управляющий партнер компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Однако в условиях, когда рубль обновил исторический минимум, а Иран готов выйти на рынок с нефтью, обрушив тем самым стоимость «черного золота», вряд ли стоит ожидать положительных тенденций в ближайшее время.

Читайте по теме

«Конечно, после отмены количество сделок на первичном рынке сократится. — говорит она. — У населения попросту нет денег на обслуживание кредитов по завышенным ставкам. В первую очередь люди будут тратить деньги на повседневные нужды. Покупка дорогостоящей техники, машин, квартир будет отложена на неопределенное время. Более того, часть потенциальных покупателей и вовсе могут переориентировать свой спрос на вторичный рынок, как более надежный. Ведь разница в ставках по ипотеке на вторичном и первичном рынке будет минимальной. Кроме того, собственники сегодня идут на хороший дисконт, чтобы продать квартиру. Таким образом, по нашим прогнозам, спрос на первичном рынке недвижимости снизится на 20−30%. В наибольшей степени пострадают небольшие застройщики, которые вряд ли смогут предоставить клиентам в качестве альтернативы ипотеки длительные рассрочки. Возрастет риск заморозки строительства таких объектов».

Да, условия по кредиту на первичном и вторичном рынках недвижимости будут вполне сравнимы, дополняет мнение коллеги Лариса Швецова, генеральный директор ООО «Ривер Парк». Однако она не думает, что произойдет коллапс:

— Все-таки ключевая ставка равна 11%, а не 17%, как год назад. А это значит, что клиенты смогут взять ипотеку под относительно доступный процент. Тем не менее, в целом ситуация не внушает оптимизма. В результате такого решения правительства застройщики продолжат борьбу за покупателя, а проигравшие могут оказаться в числе проблемных объектов. В свою очередь это приведет к появлению обманутых дольщиков и возникновению социальных волнений.

Однако замминистра финансов Алексей Моисеев в беседе с представителями СМИ уже обмолвился, что взамен первичный рынок может рассчитывать на введение иных мер поддержки. Какие механизмы могут быть задействованы в этом случае? И что вообще следует предпринять, чтобы оставить ипотеку доступной как можно большему количеству граждан?

Как поддержать отрасль?

Какими будут альтернативные механизмы поддержки отрасли, никому из экспертов (и, скорее всего, даже самому правительству) пока неизвестно. Ильшат Нигматуллин предполагает, что, скорее всего, они будут направлены на оказание помощи в решении квартирного вопроса менее обеспеченным слоям населения, например, бюджетникам.

«Сегодня определенными категориями граждан достаточно успешно используются субсидии при покупке жилья, — поясняет он. — Вполне ожидаемо, что государство продолжит работу в этом направлении, возможно, расширит состав категорий граждан, имеющих право на подобные льготы».

Не останутся в стороне и сами банки, развивает мысль эксперт, которые могут пойти на снижение размера процентной ставки при определенных условиях. Например, при увеличении размера первоначального взноса до уровня 50−70%. Такие программы уже действуют сегодня, а в будущем, возможно, их число увеличится.

Мария Литинецкая придерживается мнения, что власти не бросят застройщиков «выживать» самостоятельно. Вероятно, будут разработаны новые меры поддержки. Как вариант — субсидирование, но для юридических лиц. Кредиты под более низкие проценты позволят застройщикам планировать и внедрять совместно с банками новые программы, а также предлагать более длительные рассрочки, что, в свою очередь, поддержит рынок.

«Думаю, нас ждет повторение ситуации начала 2015 года, когда крупные застройщики стали разрабатывать совместные с банками ипотечные программы, благодаря которым можно было приобрести недвижимость по сниженным ставкам, — рассуждает она. — Конечно, вряд ли клиенты смогут рассчитывать на субсидируемую застройщиком ставку сроком 15−20 лет. Как правило, сниженный процент предлагается на срок не более 3−5 лет, так как субсидировать ставку по кредиту на больший период девелоперу не выгодно. Тем не менее, даже такая мера способна активизировать спрос».

Руководитель отдела ипотеки компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Татьяна Гусева также предполагает, что будут согласовываться специальные программы застройщиков и банков. Например, субсидирование ставки или части ставки застройщиком, маркетинговая ставка, промо-акции, различные рассрочки. Возможно, это будет льготное финансирование строительства или специальные программы с льготной ставкой для социальных слоев населения.

«Такие меры, конечно, поддержат строительный рынок, однако, — констатирует она, — спрос из-за этого сильно не увеличится. Учитывая сегодняшнюю экономическую ситуацию и сокращение доходов населения, к прежним докризисным объемам мы не вернемся».

Идеальный вариант, по мнению Татьяны Гусевой, состоит в том, чтобы снизить процентную ставку до уровня господдержки, а это возможно при снижении ключевой ставки. Но сниженная ставка в рамках специальных программ застройщиков и банков автоматически поднимает стоимость квартиры, так как скидку по ставке застройщик компенсирует банку из собственных средств.

Однако в условиях столь высокой волатильности валюты Мария Литинецкая не советует надеяться на это. «Государство не может напрямую регламентировать максимальную ставку по кредиту, — уточняет она. — Единственное, что оно может сделать — предоставить банкам такие условия, чтобы займы могли выдаваться под более низкие проценты. Главные инструменты — субсидирование или снижение ключевой ставки. Третьего не дано».

Но даже ставки в 10−12% годовых, которые сегодня считаются доступными для рынка недвижимости, не всегда подъемны для потребителя, констатирует Лариса Швецова. По-хорошему, нужно стремиться к европейскому опыту, когда заемщики платят по 3−4% годовых, и поэтому итоговая переплата не равняется стоимости еще одной квартиры.

Так каковы же, с учетом всего вышесказанного перспективы ипотечного рынка до 1 апреля 2016 года и после 1 апреля 2016 года?

Информация о приближающемся окончании срока действия программы господдержки уже оказала влияние на покупательскую активность, отмечает Ильшат Нигматуллин. И в ближайшие месяцы прогнозирует увеличение числа продаж. «Это логично, — заявляет он. — Люди попытаются „запрыгнуть в уходящий поезд“ и купить жильё на выгодных условиях, пока это возможно».

Таким образом, до марта «первичку» ждет высокая активность на рынке недвижимости, а после, предполагает Любовь Швецова, вероятно, произойдет спад по количеству сделок, который будет продолжаться, пока не заработает новая программа помощи со стороны государства или застройщики не начнут снижать цены.

Но почему же до марта, если официальная дата закрытия программы — 1 апреля 2016 года?

Да потому, уточняет Татьяна Гусева, что банки сообщили: программа будет действовать до 29 февраля этого года. Причем это даже не срок приема заявок, это срок выдачи денежных средств. А ведь заявка должна пройти одобрение, потом потребуется время для подписания договоров, регистрации и сделки в банке.

«То есть фактически, — подчеркивает она, — заявки будут приниматься до начала февраля».

Новости СМИ2
Новости 24СМИ
Новости Лентаинформ
Последние новости
Цитаты
Андрей Бунич

Президент Союза предпринимателей и арендаторов России

Виктор Алкснис

Полковник запаса, политик

Комментарии
Новости партнеров
Фоторепортаж дня
Новости СМИ2
Новости 24СМИ
Новости Лентаинформ
Новости Финам
Рамблер/новости
Новости НСН
Новости Жэньминь Жибао
Новости Медиаметрикс
СП-ЮГ
СП-Поволжье
В эфире СП-ТВ
Фото
Цифры дня