Пусть плохонькое, но безопасное

За какое жилье и как бьются сейчас арендаторы?

  
3163
Пусть плохонькое, но безопасное
Фото: Александр Рюмин/ТАСС

Какие тенденции сейчас «делают погоду» в сегменте съемного жилья столичного региона и почему так происходит? Как меняется арендная ставка в столице в зависимости от ряда факторов? В чем похожи отечественные арендаторы на зарубежных и в чем их принципиальные различия? Эксперты дают ответ.

Главные весенние особенности рынка найма квартир

Представители ведущих компаний столичного региона, специализирующихся на продаже и аренде жилья, проанализировав положение дел в сегменте съемного жилья, констатировали факт: в начале этой весны система формирования величины арендной ставки подверглась некоторым немногочисленным, но знаковым изменениям по сравнению аналогичным периодом 2015 года.

Во-первых, в список факторов, влияющих на процесс формирования цен в этом секторе рынка, вошел пункт о безопасности жилого помещения. По разным данным, ему придают значение приблизительно 80% всех арендаторов.

Во-вторых, наличие у объекта каких-либо положительных потребительских характеристик на уровне «выше среднего» больше не является основой для поднятия ставок аренды по нему. Максимум, на что они теперь способны повлиять, так это на востребованность жилья да на снижение периода его экспозиции. Вместе с тем малейшие недостатки лота и его негативные оценки (не важно, объективны они или нет) расцениваются как повод для снижения арендной платы.

Одновременно с этим обнаружилась и другая, не менее интересная тенденция. Так, эксперт Оксана Полякова отмечает: если не далее как прошлой весной в процессе обсуждения условий найма квартиры эконом-класса арендатор мог довольно легко «выбить» у арендодателя дисконт в размере 10−15%, то в настоящий момент ситуация кардинально изменилась. Сейчас, по ее словам, ликвидные объекты этого класса пользуются достаточно высоким спросом у нанимателей, так что их владельцы на ценовые уступки больше не соглашаются. А это значит, что этап тотального торга, когда условия диктовали клиенты, в принципе можно считать пройденным.

Примечательно, что причины этой востребованности, по мнению некоторых аналитиков рынка, кроются в еще одном, весьма характерном для нынешнего времени, процессе. В частности, поясняет Павел Луценко, генеральный директор тематического интернет-портала, поддерживаемого Российской гильдией риелторов, в связи с финансовыми трудностями в сегмент наемного жилья эконом-класса вынужденно пришли те граждане, которые раньше могли себе позволить аренду жилья более высокого класса. А традиционный для низкобюджетных объектов контингент, в свою очередь, по той же причине массово перебирается в коммунальные квартиры

В сегментах жилья «бизнес» и «комфорт» лишь небольшая группа собственников может позволить себе не снижать стоимость найма жилья. Остальные по-прежнему вынуждены идти на этот шаг. Правда, здесь также наметилась определенная «сокращательная тенденция»: с начала 2015 года величина предоставляемого при найме дисконта сократилась вдвое и колеблется сейчас на уровне 10% от первоначальной цены. В «элитке» наблюдается та же самая картина, правда, процентная разница тут чуть меньше — максимальная скидка в 20% сейчас против 30% прошлой весной.

Такая ситуация, объясняют эксперты, обусловлена отнюдь не скачкообразным изменением уровня спроса на съемные жилые объекты и не снижением объема предложения в вышеуказанных сегментах. Все дело в том, что теперь собственники сразу устанавливают реалистичный размер желаемой ставки найма, а не завышают ее специально, как раньше, с прицелом на снижение в результате неизбежного торга. Потому что за все время кризиса, подчеркивают знатоки рынка аренды, владельцы высокобюджетного жилья уже имели возможность убедиться, что такая стратегия поведения не работает при существующем уровне спроса.

Читайте по теме

Что влияет на ставку найма

Как и прежде, самое пристальное внимание, по мнению аналитиков рынка, наниматели уделяют местоположению объекта, причем в первую очередь — с точки зрения его транспортной доступности. Как показали наблюдения специалистов, каждые шесть арендаторов из десяти придают значение именно этому параметру. Правда, здесь имеют место быть некоторые нюансы: например, для нанимателей жилья бизнес-класса важную роль играет близость дорожных развязок, а для «бюджетных» клиентов — удаленность от станций метрополитена. Каждые 10−15 минут путешествия на общественном транспорте от объекта до входа в метро отнимают в среднем 5−10% от среднего размера арендной ставки по нему. Если же подобный путь занимает все 20 минут, то отрицательная коррекция месячного платежа будет более существенной — 15−20%.

Практически для каждого арендатора в сегменте жилья «бизнес» и de luxe имеет значение престижность района и наличие вокруг многоквартирного дома собственной развитой инфраструктуры, а также парковочных мест. 30% нанимателей жилья этого уровня волнует наличие в непосредственной близости от места проживания рекреационных и лесопарковых зон вроде Нескучного сада или Парка Горького. Без этого размер арендной ставки по дорогому объекту может быть снижен на 20%. Примечательно, что примерно 15% заявок на аренду жилья эконом-класса, поступающих агентам по найму, также содержат пункт о близости к подобным зонам, однако на величине ежемесячного платежа это никак не сказывается.

Все то же самое верно и в отношении так называемых «видовых» квартир. Потерять примерно 5−10% от стоимости найма при наличии плохого вида из окна сейчас могут лишь «люксовые» и «премиальные» квартиры. Для бюджетных объектов подобный фактор также остается сугубо субъективным «пожелательным» нюансом.

Что действительно влияет на арендную ставку в сегменте жилья эконом-класса, так это наличие социально-бытовой инфраструктуры. Причем эксперты отмечают, что наличие в шаговой доступности конкретно детских садов и школ уже не играет первостепенной роли в оценке ее качества.

Второй по значимости параметр — общее состояние жилья. На это обращает внимание 90% всех арендаторов (за исключением тех, кого интересует самое низкобюджетное жилье). Если на объекте не проведен косметический ремонт, то отрицательная коррекция ставки найма возможна в диапазоне от 5−10% (для эконом-класса) до 10−15% (для бизнес-класса).

Показательно, что на «вторичке» в экспозиции продолжает увеличиваться количество квартир эконом-класса в неудовлетворительном состоянии, потому что у наймодателей нет возможности выделить на обязательный ремонт бюджет из собственных средств. Перекладывание этой обязанности на плечи нанимателя сразу снижает размер арендного платежа на 10−20%. Эксперты имеют все основания предполагать, что в течение дачного сезона тенденция к сдаче квартир «за ремонт» будет только усиливаться.

Третьим по значимости фактором ценообразования специалисты рынка в настоящее время считают состояние дома. Если без малого трети нанимателей жилья в сегменте эконом-класса по большому счету все равно, какого типа многоквартирный дом и как долго он эксплуатировался, то 25% арендаторов этого уровня согласны снять дом не старше «сталинки», а 45% соглашаются максимум на «брежневку». В то же время средняя арендная ставка на квартиру в современном доме с десятиметровой кухней всего лишь на 10% выше, чем на «хрущевку» с ее шестью метрами кухонного пространства.

Наконец, четверку главных факторов ценообразования в сегменте найма жилья замыкает такой параметр как безопасность проживания и степень благонадежности соседей. По утверждениям риелторов, это важно для каждых 8 арендаторов из 10 вне зависимости от уровня престижности съемного жилья. При этом наниматели низкобюджетных квартир отдают предпочтение снабженным домофонами объектам с консьержами, улицы вокруг которых хорошо освещаются в темное время суток. Если такие простейшие меры безопасности отсутствуют полностью или частично, то арендная ставка может быть снижена примерно на 5%.

А что у них ?

Интересно, что за рубежом квартиросъемщики при выборе жилья руководствуются практически теми же самыми принципами, что и наши. Так, в традиционно дорогом Лондоне, сообщает основатель известного интернет-портала Игорь Индриксонс, первостепенное значение для нанимателей имеет удаленность жилья от местной подземки. Соответственно, чем ближе квартира к станции, тем выше рента. Одновременно на ее размер также влияет и удаленность жилья от центра британской столицы. Таким образом съемное жилье рядом с Piccadilly Circus или Hyde Park обойдется британским квартиросъемщикам в 3,4 тысячи фунтов стерлингов (без малого 341 тысяча рублей по курсу ЦБ РФ на 12 марта), а квартиры у Elbridge или Elm Park «потянут» максимум на 600 фунтов (около 60,1 тысячи рублей по тому же курсу).

Английские квартиросъемщики, по словам эксперта, готовы доплачивать владельцам недвижимости за следующие бонусы: развитую социальную инфраструктуру и зленые зоны в шаговой доступности, приличный вид из окна, хороший ремонт, а также солнечные батареи на крыше, позволяющие экономить на электроэнергии. Конечно, безопасность объекта также принимается во внимание. Собственники могут повысить ставку при наличии домашней сигнализации или консьержа.

Кроме того, отмечает Игорь Индриксонс, в Лондоне очень популярен запрет на аренду жилья с домашними животными. Однако его можно снять за дополнительные 10% к месячной ренте.

Интересный факт: в погоне за прибылью британские собственники могу выставить на экспозицию объекты с весьма спорными потребительскими характеристиками. В частности, в одном из районов столицы англосаксов за без малого 500 тысяч фунтов стерлингов сейчас продаются трехкомнатные квартиры, в которых отсутствуют окна (а свет поступает внутрь посредством специальных «световых колодцев», ориентированных на окна этажом выше). Поскольку данная цена примерно на 10% ниже, чем в среднем по этому району Лондона, эксперты не сомневаются, что такое жилье инвесторами-арендодателями в самое ближайшее время будет приобретено.

Новости СМИ2
Новости 24СМИ
Новости Лентаинформ
Последние новости
Цитаты
Михаил Ремизов

Президент Института национальной стратегии

Сергей Обухов

Член Президиума, секретарь ЦК КПРФ, доктор политических наук

Комментарии
Новости партнеров
В эфире СП-ТВ
Новости СМИ2
Новости 24СМИ
Новости Лентаинформ
Новости Финам
Рамблер/новости
Новости НСН
Новости Жэньминь Жибао
Новости Медиаметрикс
СП-ЮГ
СП-Поволжье
В эфире СП-ТВ
Фото
Цифры дня