Москва против области

Какую динамику уровня цен и объема предложения на «первичке» демонстрируют столица и Подмосковье? В каких локациях в начале весны стоит искать самые дешевые объекты? В чем заключаются преимущества областного рынка новостроек перед московским, и при каких условиях они сохранятся в обозримой перспективе? Эксперты анализируют и прогнозируют ситуацию.

Москва берет количеством

Опираясь на собственные базы данных, аналитики рынка первичной недвижимости столицы выяснили, что к концу последнего месяца зимы общее число новостроек на территории мегаполиса выросло и составляет на сегодняшний момент 338 корпусов (+4,6% к январю) в 124 проектах (правда, их совместный метраж при этом уменьшился до 1,86 миллиона квадратных метра, что на 4,2% меньше январских значений).

Вместе с тем на присоединенных территориях специалисты в этих же временных рамках фиксируют сокращение общего числа новостроек (-1,3%) и, как следствие, сжимание объема предложения. В пересчете на конкретные объекты этот показатель, правда, несколько ниже (-1,2%, 9,2 тысячи квартир общей площадью 543,5 тысячи «квадрата»), но зато подобная отрицательная динамика, по словам экспертов, фиксируется в данной локации уже на протяжении четырех месяцев кряду.

Так же разнонаправлено на рубеже сезонов движется и средневзвешенная цена реализуемых объектов.

К примеру, на первичном рынке «старой Москвы» квадратный метр в проектах эконом-класса потерял 0,2% (опустившись до уровня в 118,8 тысячи рублей), но в «комфорте», наоборот, вырос до 161,7 тысячи рублей (+3%). Февральский «потолок» был традиционно зафиксирован в Центральном АО (516,3 тысячи рублей за метр), а минимум — в Юго-Восточном и Зеленоградском АО (146,7 и 83,4 тысячи рублей соответственно).

Одновременно в Новой Москве средняя цена предложений в этих наиболее востребованных сегментах снизилась: «эконом» потерял 0,3% (94,2 тысячи рублей за «квадрат»), а комфорт-класс — 2,2% (105,1 тысячи за квадратный метр). Ценовая пальма первенства с полуторным преимуществом осталась, в итоге, за Новомосковским АО (111,9 тысячи рублей здесь против 77 тысяч в Троицком).

По итогам февраля, отмечают эксперты, самый доступный объект эконом-класса в «старых» границах города обойдется покупателю в 1,7 миллиона рублей (студия площадью 19,8 квадратного метра), а на присоединенных территориях — уже 1,9 миллиона рублей (но зато полноценная «однушка» в 33,6 «квадрата»).

Подмосковье ударилось в консерватизм

На областном рынке к началу первого месяца весны общее количество находящихся в экспозиции новых квартир уменьшилось приблизительно до 70,8 тысячи объектов (-1,8% к январским значениям). Эксперты склонны объяснять такую ситуацию двумя факторами: активными продажами и массированного применения рекламных акций и скидок, в большинстве своем привязанных к завершению программы господдержки ипотечного кредитования.

Средневзвешенная цена жилого «квадрата» в Подмосковье к концу зимы достигла 79,4 тысячи рублей, снизившись в течение месяца на 2,8%. Самой дорогой локацией при этом остался радиус до 5 километров, а самой дешевой — радиус 20−30 километров от «кольцевой». В зависимости от технологии возведения новостройки квадратные метры в среднем «просели» следующим образом:

• в монолитных зданиях — до 86,6 тысячи рублей (-1,5%);
• в монолитно-кирпичных — до 77,4 тысячи (-3,1%);
• в панельных — до 74,5 тысячи (-4,4%).

По словам Георгия Новикова, руководителя департамента аналитики и консалтинга одной из крупнейших риелторских компаний региона, многие подмосковные застройщики склоняются к консервативной ценовой политике, то есть реже повышают стоимость квартир по мере готовности проектов, а если и идут на это шаг, то только «точечно», для определенных типов квартир.

По итогам февраля этого года наиболее дешевые предложения в Московской области распределились следующим образом (по удаленности от МКАД):

• до 5 километров — 1,5 миллиона рублей за объект площадью 24 квадратных метра;
• от 5 до 10 километров — 1,6 миллиона рублей за объект площадью 23 квадратных метра;
• от 11 до 20 километров — 1,4 миллиона рублей за объект площадью 22 квадратных метра;
• от 20 до 30 километров — 1,2 миллиона рублей за объект площадью 29 квадратных метров.

Кто удержит покупателя?

Если еще какой-нибудь месяц назад перспективы подмосковных новостроек виделись экспертам крайне туманными и неопределенными, то с получением известия о продлении программы господдержки ипотечного кредитования ситуация изменилась. «Как минимум, этот рынок будет чувствовать себя не хуже, чем в прошлом году», — таков общий вердикт знатоков вопроса. К тому же, считает эксперт Игорь Козельцев, у столичных новостроек в сравнении с подмосковными есть два серьезно уязвимых места — при сопоставимых затратах на возведение «коробки» и прокладку внутренних инженерных сетей гораздо более высокая стоимость арендной платы или налога на земельные участки и совсем иной уровень требований к прилегающей инфраструктуре.

Но в борьбе за клиентов, которые уходят, пусть и не так далеко, в область (по причине снижения уровня доходов), московские застройщики идут на беспрецедентный шаг — выставляют на продажу объекты практически по демпинговой стоимости (в некоторых проектах цена квадратного метра колеблется на отметке в 85 тысяч рублей). Конечно, некоторые знатоки вопроса считают, что играть в такую убыточную для себя игру столичные девелоперы долго не смогут, но коль скоро такая тенденция имеет место быть, что может противопоставить ей более широкий подмосковный рынок?

Один из практикуемых региональными девелоперами приемов — уменьшение площади квартир в новостройках до минимально допустимых с точки зрения маржинальности 18−20 «квадратов». Есть проекты, где доля таких «микрообъектов» достигает 40%. Однако, считает эксперт Анна Соколова, это практически тупиковый путь. Во-первых, с ростом степени готовности проектов в числе потенциальных покупателей оказывается все больше семей с детьми, которым данный формат не подходит, разъясняет она. А, во-вторых, не каждому покупателю понравится перспектива в доме, где едва не на каждом этаже будет порядка десяти квартир.

Чтобы сохранить за собой преимущество, считают некоторые специалисты, застройщика из области надо не увлекаться «нарезкой» максимального количества студий в каждом проекте в погоне за прибылью, а все-таки думать об элементарном комфорте будущих жильцов, памятуя о том, что довольный клиент — лучшая реклама.

Помимо этого необходимо также расширять набор доступных инструментов для покупки первичного жилья. Например, приводят пример специалисты, на сегодняшний день на рынке имеется заметный объем отложенного спроса со стороны собственников «вторички», которые и хотели бы, да не имеют возможности реализовать свою недвижимость, чтобы вырученные средства использовать для покупки новостройки. В этом случае областным девелоперам стоило бы задуматься о более широком внедрении услуги так называемого «длительного бронирования» (когда стоимость новой квартиры фиксируется на определенном уровне под конкретного клиента сроком на 2−3 месяца).