Кто на «загородке» главный

Куда смещается покупательский спрос столичного региона

  
2598
Кто на «загородке» главный
Фото: Михаил Фомичев/ ТАСС

С 2012 года до настоящего времени генеральный план застройки Новой Москвы так и не обрел окончательного варианта. В связи с этим возникает вопрос — какие перспективы светят загородному рынку недвижимости в этих границах? Выкладки экспертов оставляют двоякое впечатление.

Дорогу экономной «малоэтажке»

Некоторые эксперты склонны оперировать фактом, что с момента присоединения «новой» Москвы к «старой» средняя цена загородных объектов на присоединенных территориях в целом снижается. Но если оценить состояние дел в каждом конкретном сегменте «загородки» в этих границах, то станет ясно, что «средняя температура по больнице» уменьшилась только за счет резкого падения стоимости дуплексов (-41,7%, в среднем с 20,4 миллиона рублей до 11,9 миллиона), другие же сегменты все-таки продемонстрировали заметный рост цен.

Так, по данным некоторых крупных риелторских агентств, с 2011 года по настоящее время таунхаусы и коттеджи «потяжелели» на 19% (до 13,1 и 43,7 миллионов рублей соответственно), участки без подряда — на 27% (до 9,2 миллиона рублей). Аутсайдером по этому показателю стали малоэтажные дома (+9%, до 7,7 миллиона рублей)

Одновременно с этим знатоки рынка утверждают, что спрос на загородную недвижимость Новой Москвы сократился за последние четыре года практически на треть (-32%). При этом сильнее всего пострадали участки без подряда и таунхаусы. Первые от своих 47% в структуре покупательского спроса потеряли 13%, а вторые — 12% от своих 20%.

На этом фоне нынешние продажи малоэтажных объектов на уровне 48% выглядят по-настоящему впечатляющими, ведь всего 4 года назад интерес к ним проявляли лишь 24% покупателей. Правда, стоит отметить, что подавляющее большинство сделок с «загородкой» Новой Москвы — порядка 77% — в конце 2015 года совершалось в сегменте эконом-класса, в то время как остальные продемонстрировали более чем двукратное снижение (на комфорт-класс пришлось всего 10% против 21% ранее, а на бизнес-класс — 8% вместо 17%).

С точки зрения локационного приоритета покупатели малоэтажной «загородки» отдают предпочтение преимущественно Калужскому шоссе (56% в структуре спроса). Такой выбор, считает руководитель одного из сетевых офисов по продаже недвижимости Дмитрий Мокшин, обуславливается тем, что это направление не перегружено промышленными предприятиями.

Как выяснили в конце 2015 года специалисты известной своими аналитическими исследованиями в столичном регионе риелторско-консалтинговой группы, всех покупателей жилья в «малоэтажках» можно разделить на несколько категорий.

С точки зрения возраста потенциальных собственников их три. В первую (и самую многочисленную) входили молодые люди в возрасте от 25 до 35 лет. Как правило, это либо неженатые мужчины, либо молодожены без детей. Их доля в общем потоке покупателей, интересующихся малоэтажными проектами, доходила на тот момент до 40%. В следующую категорию (30% приобретателей) были включены уже семьи, где возраст супругов также колеблется в диапазоне 25−35 лет, но уже с одним или двумя детьми. Третью из наиболее значимых категорий покупателей подобного жилья составляли люди старше 50 лет (порядка 10%).

С точки зрения «региональности» и мотивированности эксперты немногим более квартала назад выделяли две группы покупателей «малоэтажек». По этому критерию лидерство удерживали за собой приезжие из бывших союзных республик и других регионов страны, а коренные москвичи уступали им с четырехкратным перевесом (соответственно, 12% против 3%).

Основные мотивы для покупки «малоэтажки», по мнению представителей другого крупного игрока на столичном рынке недвижимости, заключаются в следующем:

приобретение или сохранение котирующейся во все времена московской регистрации (прописки); повышающаяся транспортная доступность новомосковских и подмосковных загородных локаций (строительство и реконструкция дорожных развязок, состоявшееся и планируемое открытие новых станций метро и т. д.); улучшение качества инфраструктуры, благоустройство прилегающих территорий и хорошая экологическая обстановка; пока еще сохраняющееся на достойном уровне качество строительства (хотя руководитель социальных и коммерческих проектов отдельных жилых комплексов Елена Соболева не исключила, что при сохранении негативных тенденций в экономике через пару лет покупатель вынужден будет присматриваться к менее качественному жилью).

Однако как раньше, так и сейчас роль главного катализатора сделок с подобным жильем в подавляющем большинстве случаев берет на себя экономический кризис. У одних покупателей элементарно не хватает денег на приобретение жилья в столичной локации, а другие просто не могут позволить себе содержать постоянно дорожающий объект недвижимости в границах главного мегаполиса России. Поэтому в 2016 году наиболее востребованными малоэтажными объектами становятся студии с минимальными площадями и одно- и двухкомнатные квартиры (без «излишеств» в виде кладовых и гардеробных), цена которых не превышает 5,5−6 миллионов рублей.

Да и те приобретаются по большей части в ипотеку. Если в настоящее время на первичном рынке Новой Москвы и Подмосковья в среднем половина всех сделок проводится с участием заемного капитала, то на долю малоэтажных объектов приходится 27% от этого уровня, констатирует финансовый директор одной из крупнейших в этом сегменте компаний Людмила Цветкова. И в течение года количество таких сделок, продолжает эксперт, скорее всего будет расти. Главным образом потому, что продлена программа государственного субсидирования ставок по ипотечным кредитам.

Но при этом представители банковского сектора отмечаю, что хоть процент отказов в оформлении кредита и снизился, средняя сумма займа неуклонно увеличивается. Если в 2014 году его средняя величина колебалась на отметке в 2,77 миллиона рублей, то в прошлом году уже достигла уровня в 3,02 миллиона (+9%). Также возрос (в среднем на 2%) и размер первоначального взноса: на сегодняшний день он достигает 36% от стоимости приобретаемого жилья. И как будет развиваться ситуация дальше — пока большой вопрос.

Новости СМИ2
Новости 24СМИ
Новости Лентаинформ
Последние новости
Цитаты
Михаил Делягин

Директор Института проблем глобализации, экономист

Павел Грудинин

Директор ЗАО «Совхоз им. Ленина»

Сергей Обухов

Член Президиума, секретарь ЦК КПРФ, доктор политических наук

Комментарии
Новости партнеров
В эфире СП-ТВ
Новости СМИ2
Новости 24СМИ
Новости Лентаинформ
Новости Финам
Рамблер/новости
Новости НСН
Новости Жэньминь Жибао
Новости Медиаметрикс
СП-ЮГ
СП-Поволжье
В эфире СП-ТВ
Фото
Цифры дня