Выбор есть, а покупать некому

Аналитики зафиксировали в марте серьезный рост объема предложения и заметное сокращение реального спроса на подержанные жилые объекты. В чем причина такого явления и не пора ли говорить о перенасыщении рынка?

Специалисты «ИНКОМ-Недвижимости», проведя мартовскую ревизию объема предложения на вторичном рынке недвижимости столичного региона, выяснили, что в настоящее время на экспозиции в этих границах находится в общей сложности 43456 объектов. По сравнению с аналогичными периодами 2014 и 2015 года прирост составляет 4,1% и 8,9% соответственно. Но стоит отметить, что это всего лишь усредненная информация по рынку в целом. Если же рассматривать его отдельные сектора, процентные соотношения выглядят совершенно иначе.

В то время, как сегмент подержанной недвижимости премиального класса (преимущественно в домах, возведенных по монолитной технологии) демонстрирует умеренное сокращение объемов предложения, в эконом-классе наблюдается кардинально противоположная ситуация. Так, общее число подобных объектов на экспозиции выросло на 22,1%, прирост числа лотов в ценовом диапазоне до 5 миллионов рублей составил 81,9%. Причем с точки зрения типологии зданий и вовсе можно рассуждать о «затоваривании» — в марте 2016 года число объектов в блочных домах увеличилось на 117,4%. И к такой диспропорции, подчеркивают эксперты, привело, в первую очередь, снижение цен на жилые объекты.

Вместе с тем, отмечают специалисты по продаже недвижимости, после мартовских праздников рынок лишился определенной части потенциальных покупателей. Тех самых, которые, по словам руководителя «инкомовского» департамента вторичного рынка Сергея Шломы, обладая инвалютными накоплениями, оперативно переводили их в недвижимость. Они заметно активизировались на «вторичке» в декабре прошлого года и в течение последних трех месяцев «делали погоду» в сегменте: формировали, по наблюдениям эксперта, порядка 50% актуального спроса в этом сегменте, полагая, что курс рубля по отношению к мировым валютам вплотную приблизился к своим минимальным значениям. При этом некоторые из них смогли даже получить определенные преференции от ситуации. В частности, утверждает Марина Толстик, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», граждане, планировавшие разжиться в столице хотя бы комнатой в коммуналке, смогли позволить себе купить полноценную «однушку».

В результате, по предварительной оценке специалистов, к настоящему моменту «проседание» реального спроса на вторичном рынке составило примерно 25% от аналогичного периода в прошлом месяце. Потери эти тем ощутимее, что эти «валютные покупатели», как уточняют эксперты, отнюдь не в полном составе входят в категорию приобретателей объектов недвижимости премиального класса. Дело в том, что произошедшее в течение последних полутора лет более чем двукратное падение рубля встревожило практически всех обладателей валютных накоплений, а таких потенциальных покупателей хватает во всех сегментах «вторички».

А ушли они с рынка по одной простой причине — из-за несоответствия реальности ожиданиям. То есть, приводят пример эксперты по продаже недвижимости, если 27 января обладатель 87,6 тысячи американских долларов (в пересчете по курсу ЦБ на 27.01.16 — 7,2 миллиона рублей) мог позволить себе купить современную однокомнатную квартиру в столице, то к 24 марта из-за некоторого роста отечественной денежной единицы держатель той же суммы в долларах при переводе по курсу ЦБ получал уже 5,9 миллиона рублей. Значит, максимум, на что он мог рассчитывать, так это на однокомнатную квартиру в типовой «панельке» времен первого периода индустриального домостроения с соответствующими габаритами. Поскольку, образно выражаясь, печь пироги на 6 квадратных метрах для многих сейчас уже «не комильфо», а возможность приобрести жилье с более «продвинутыми опциями» уже миновала, то последствия в виде ожидаемого и предсказуемого ухода с рынка не заставили себя долго ждать.

Соответственно, на исходе первого весеннего месяца рынок вторичной недвижимости столичного региона вплотную столкнулся с проблемой переизбытка объектов для продажи на фоне сжимающегося спроса.

Несмотря на это, прогнозы аналитиков на ближайшую перспективу выглядят довольно оптимистично.

Во-первых, отмечают знатоки вопроса, несмотря на сокращение реальной конверсии обращений в авансовые обязательства и конкретные сделки, потенциальный спрос в секторе подержанного жилья все же остается довольно высоким (+15% к уровню марта 2015 года). А такое положение дел позволяет экспертам надеяться на не меньший рост общего количества сделок в сегменте по итогам текущего года.

Во-вторых, предполагают знатоки рынка, нынешняя потеря столичной «вторичкой» четверти клиентов — явление, которое следует квалифицировать, скорее, как тайм-аут, а не стабильную тенденцию. Настанет время, уверяют они, и потенциальные покупатели вернутся в сегмент. Просто произойдет это либо чуть раньше (если доллар и евро вновь начнут ощутимо расти на торгах), либо чуть позже (когда собственные представления о покупке жилья придут в равновесие с новыми реалиями на фоне стабилизации рубля).

Наконец, в-третьих, эксперты рынка считают, что никакое «затоваривание» рынку не грозит. Все дело в том, что такой большой процент прироста объектов выявлен в сравнении со статистикой 2014 года, в конце которого случился ажиотажный спрос на объекты недвижимости, продлившийся и в январе 2015 года. А тогда, естественно, подчистую «подмели» в первую очередь самые доступные варианты. Следовательно, в настоящее время ситуацию на рынке вторичного жилья можно охарактеризовать как «эффект низкой базы»: это не сейчас переизбыток доступного жилья в продаже, это ровно год назад его было слишком мало в экспозиции. Теперь же рынок просто вернулся к своим докризисным показателям, только и всего.

Но, кажется, аналитики упускают из вида одну немаловажную деталь. Предложение-то, возможно, и вернулось «на круги своя». Только вот, к сожалению, этого нельзя сказать о финансовых возможностях населения. Им этот процесс в обозримом будущем точно не грозит.