Домик за городом обходится все дороже

По мнению риелторов, нынешний «высокий сезон» в Подмосковье заметно отличается от предыдущего. В чем именно заключаются отличия, и на какие локации в их свете стоит обратить внимание покупателей?

Мало кто будет спорить с тем, что объекты на загородном рынке отнюдь не напоминают типовые квартиры в типовых же многоэтажках и по-своему уникальны. Однако в 2013 году, отмечают специалисты компании «МИЭЛЬ», их кадастровая стоимость определялась не по отдельным методикам, а как раз по усредненным параметрам. В результате применения такого механизма на выходе она получилась ожидаемо завышенной, причем довольно сильно.

И примеров этому масса. Так, в 2014 году налог на недвижимость для владельца обычного шестисоточного надела в одном из садовых товариществ Истринского района составил 3 600 рублей (ранее он был в три раза меньше). А все потому, что, согласно кадастру, этот участок стоит 1,2 миллиона рублей. Тогда как реальная рыночная цена аналогичных участков в этой же локации колеблется в районе 600 000 рублей. В этом году за не самый большой коттедж (площадь 300 «квадратов») и не самый внушительный участок (15 соток) собственнику предстоит заплатить в казну в общей сложности уже около 63 000 рублей, 39 из которых придется на землю (до этого сумма была ниже более чем в 4 раза). Конечно, если бы кадастровая стоимость объекта соответствовала бы рыночной (32 миллиона рублей), налог был бы ниже, но кадастр неумолим — 60 миллионов за объект и точка.

И это, по словам руководителя отдела продаж одного из «миэлевских» офисов Светланы Вольской, еще не предел. Впереди, отмечает эксперт, пятилетний переходный период и постепенное повышение ставок. Таким образом, проводит она расчеты, в следующем году налог на вышеупомянутый коттедж с землей обойдется хозяину уже в 87 тысяч рублей, в 2018 — в 111 тысяч, в 2019 — 135 тысяч. Полная ставка в 2020 году составит уже 159 тысяч рублей. Собственникам менее дорогих объектов также не стоит расслабляться, ведь, как показывает пример, через 5 лет платить им придется 10 раз больше.

Однако, констатирует эксперт, такая перспектива не отпугивает покупателей от сегмента «загородки». По прогнозам Светланы Вольской, спрос на недвижимость, приобретаемую для собственных нужд, а не с целью инвестирования, к концу года не «просядет». К тому же опрос потенциальных покупателей, инициированный «МИЭЛЬ», показал — граждане не готовы отказываться от сделок в этом сегменте. Скорее всего, предполагает Вольская, они будут более внимательно изучать кадастровую карту и чаще обращаться в суд для оспаривания кадастровой оценки.

Для оптимистичных настроений относительно ближайшего будущего загородной недвижимости столичного региона есть и еще один повод — нехарактерное для сегмента усиление активности выходцев из других областей России.

Как отмечает управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов, особенный интерес к подмосковным объектам проявляют жители отдаленных субъектов. Основную причину такого поведения эксперт видит в стремлении граждан найти гарантированную работу в главном мегаполисе страны или его окрестностях, поскольку уровень безработицы здесь, в отличие от подавляющего большинства остальных регионов, не превышает 5%.

Еще одна причина востребованности формата загородного жилья среди «немосквичей» — привычка. Поскольку в провинциальных городах довольно сильно развит частный сектор, считает Владимир Яхонтов, то при переезде в центр граждане прикладывают максимум усилий, чтобы сохранить привычный для них жизненный уклад. Кроме того, по данным риелторов, порядка 20% всех переезжающих — это люди предпенсионного возраста, а такую категорию покупателей традиционно привлекает в первую очередь именно загородное жилье.

Примечательно, что многие сделки в этом секторе рынка недвижимости столичного региона совершаются очень быстро, особенно если покупатели — выходцы из отдаленных регионов страны. Так, приводят пример «миэлевцы», уроженцам Ханты-Мансийска достаточно однодневного визита в столицу для ознакомления с объектами, и еще одного такого же — для проведения операции купли-продажи. Наибольшей популярностью у «регионалов», по свидетельству московских агентов, пользуются коттеджи и таунхаусы без отделки (как более доступные из предлагаемых вариантов).

Но при этом, подчеркивают специалисты «ИНКОМ-Недвижимости», тем, кто задумывается о покупке загородного жилья, крайне важно учитывать в расчетах не только «голую стоимость» объекта, но еще и принимать во внимание сложную транспортную ситуацию вокруг столицы. И в их словах есть хорошая доля здравого смысла.

В частности, пусть за один только год загородная «первичка» вдоль Горьковского и Щелковского шоссе и поднялась заметно в цене (соответственно, +18,5% и +13,5%), но эти локации все еще остаются самыми низкобюджетными в регионе. А средние цены на загородные дома вдоль Можайского шоссе за тот же год снизились гораздо заметнее (по данным «ИНКОМа», падение составило более 46%, до 2,1 миллиона рублей). Таковой факт, несомненно, привлечет покупателей с ограниченными финансовыми возможностями.

Однако, свидетельствуют «инкомовцы», восток области по-прежнему остается самым напряженным в вопросах транспортной доступности регионом области. Во многом потому, что из-за высокой плотности застройки населенных пунктов по данному направлению расширение дорожного полотна в них не представляется возможным, а хордовых направлений крайне мало. Пожалуй, единственный выход для увеличения пропускной способности — возведение эстакад и пуск дорог в обход. Но это, во-первых, довольно дорого, а, во-вторых, очень долго.

Что же касается Можайского шоссе, то это до сих пор узкая двухполосная дорога, которую пересекает добрый десяток железнодорожных переездов. А призванный разгрузить трафик платный «Северный обход Одинцова» ситуацию не спас, уже став самой дорогой трассой Европы, причем тарифы на проезд по этому шоссе продолжают расти.

Искать недорогие объекты руководитель одного из «инкомовских» офисов Алексей Сенчук предлагает в других направлениях. В частности, он обращает внимание на Пятницкое шоссе, где в связи с открывшейся 4 года назад одноименной станцией метро стали появляться таунхаусы эконом-класса. Правда, уточняет специалист, возможность добраться до столицы, не тратя на это более часа, приводит к поэтапному удорожанию объектов в локациях, где появляются новые станции метро.

Обратить внимание покупателям с невысоким бюджетом можно и на юго-восточные направления — Каширское или Новорязанское шоссе. Там по сравнению с прошлым годом средняя цена предложения снизилась до отметок в 3,6 (-21,7%) и 1,7 (-19%) миллиона рублей.

Довольно большое количество недорогих загородных домов расположено и на севере (18% совокупного спроса сегмента в регионе), вдоль Ленинградского, Дмитровского и Алтуфьевского шоссе, в южном направлении (на Варшавское и Симферопольское шоссе приходится сейчас 15% спроса), а также на северо-западе (уже упомянутое Пятницкое шоссе плюс «Волоколамка»). Кстати, последнее направление, как и запад области вообще, хорошо тем, что там между радиальными направлениями имеется достаточное количество хордовых трасс, позволяющих варьировать маршруты следования в столицу на собственном транспорте. Конечно, общий километраж при этом может возрасти, но эта потеря легко нивелируется скоростью передвижения.