Вторичное жилье набирает вес

Специалисты столичного рынка подержанного жилья, подведя итоги мая и проанализировав положение дел в сегменте, сделали небольшой перспективный прогноз о возможных сценариях его развития.

Что питает оптимизм продавцов

По общему мнению специалистов по продажам жилой недвижимости, покупательская активность в последний месяц весны традиционно является самой низкой в году (конкуренцию маю в этом плане могут составить только июнь и декабрь). При этом, как отмечают аналитики «ИНКОМ-Недвижимости», в конце весны прошлого года на рынке подержанных квартир столичного региона случился самый настоящий обвал: число обращений потенциальных покупателей по всем вопросам, связанным со сделками купли-продажи недвижимости снизилось в 2,3 раза (-126% в годовом выражении).

Фактически, отмечает Сергей Шлома, руководитель соответствующего «инкомовского» департамента, за всю историю наблюдений за рынком (а они ведутся с 2005 года) такие показатели клиентской активности стали абсолютным минимумом, что символически можно было расценивать в качестве пресловутого «дна» рынка.

Если взглянуть на только что закончившийся май с чисто математической точки зрения, то может показаться, что тенденции падения вторичного рынка сохраняются. Так, в нем, по отношению к апрелю уровень потенциального спроса снизился на 23%, а реального — почти на 20%. Однако здесь, отмечаю риелторы, следует принять во внимание один существенный момент — наличие длительных «праздничных периодов», которые и дали «на выходе» подобную отрицательную коррекцию. Если же эти дни отдыха не принимать во внимание, то тогда получится, что статистика покупательской активности в последние два месяца этого года была практически одинаковой.

Более того, по сравнению с маем 2015 года в аналогичном периоде этого года был зафиксирован как минимум полуторный прирост покупательской активности. Так, в том же «ИНКОМЕ» количество обратившихся с различными вопросами о возможности проведения сделок купли-продажи граждан позволило говорить про рост потенциального интереса в годовом выражении на 55,2%, а реального, выражаемого в количестве озвученных финансовых обязательств по сделкам, на 45,5%.

Некоторого оптимизма может добавить и тот факт, что объем предложения в сегменте столичной «вторички», пусть и не семимильными шагами, но сокращается. Так, снизившись по отношению к началу года на 0,1%, а к середине весны — на 0,2%, в мае количество вторичных квартир на экспозиции составляло почти 43,3 тысячи объектов. При этом нельзя не отметить, что за последние 12 месяцев сама структура предложения претерпела довольно существенные изменения. В частности, в два раза возросла доля лотов, входящих в ценовую категорию «до 5 миллионов рублей» (в конкретных цифрах — с 1,2 до 2,6 тысячи объектов, +103% в годовом выражении).

Чему могут радоваться покупатели

Примечательно, что на текущий момент, по признанию самих риелторов, выставленное на продажу число столичных объектов по-прежнему превышает реальную потребность потенциальных покупателей, придавленных грузом экономических проблем. Причем разрыв составляет 2,5 раза.

То, что происходит с ценами на подержанное жилье, также не добавляет оптимизма собственникам. Так, немногим менее месяца назад представители ГК «МИЭЛЬ» информировали представителей СМИ: средневзвешенная стоимость квадратного метра вторичного жилья в Москве колеблется на отметке в 212,5 тысячи рублей, «просев» по отношению к марту этого года на 0,4%. В начале июня «Инкомовцы» подтвердили: понижающий вектор движения рынка никуда не делся. По итогам минувшего мая средневзвешенная стоимость «квадрата» на вторичном рынке, по их данным, опустилась до 184,2 тысячи рублей.

Если говорить о цене конкретных предложений, то в долларовом выражении среднестатистическая ее величина к началу текущего месяца составила 2,79 тысячи. По сравнению с прошлогодними майскими итогами регресс составил свыше 28%.

Таким образом на сегодняшний момент на звание самой дорогая квартиры на вторичном рынке столицы претендует объект, расположенный неподалеку от станции метро «Арбатская». Двухуровневая квартира в доме постройки конца XIX века имеет общую площадь 432 «квадрата» (17 из которых приходится на кухню). Помимо трех спален и комнаты для обслуги объект может похвалиться отдельной бильярдной. «На круг» это оценивается в общей сложности примерно в 2,5 миллиарда рублей. Звание же самой дешевой квартиры в пределах кольцевой автодороги, по признанию столичных риелторов, получает по итогам мая однокомнатная квартира (жилая площадь — 19,1 квадратного метра), расположенная на первом этаже одной из кирпичных четырехэтажек в Капотне с заявленной стоимостью 2,8 миллиона рублей.

По мнению представителей риелторского сообщества, очевидная регрессивная ценовая динамика вторичного рынка не оказывает сколько-нибудь заметного влияния на поведение потенциальных покупателей.

Правда, средний срок экспозиции объектов в нынешнем мае составил 71 день (-4 дня к итогам предыдущего месяца), наконец-то вернувшись к своим средним значениям за последние 4 года. Однако риелторы не испытывают никаких иллюзий относительно ее будущего. Для майских периодов, уверяют они, вообще характерны короткие сроки нахождения объектов на экспозиции, поскольку те, кто способен их купить, стараются полностью закрыть сделку до начала сезона отпусков. Поэтому специалисты по продажам уверены — в ближайшей перспективе сроки экспозиции на «вторичке» вновь будут расти. Вот только насколько существенно и будет ли при этом побит рекорд февраля 2015 года (100 дней) — неизвестно.

Что касается подержанного жилья, продаваемого с дисконтом к заявленной стоимости, то здесь таким образом с июля прошлого года по-прежнему уходит с рынка 81% объектов (незначительные колебания в ту или иную сторону на 1−2% в том или ином месяце можно спокойно записать на счет статистической погрешности).

При этом, подчеркивает тот же Сергей Шлома, важное принципиальное значение для рынка подержанной недвижимости имеет настроение участников рынка. Ни продавцы, ни покупатели не строят относительно будущего сегмента никаких иллюзий. Первые в большинстве своем абсолютно не ждут в обозримом будущем какого-нибудь роста цен на жилье. Вторые не питают иллюзий относительно их резкого, обвального падения, хотя и по-прежнему считают, что они несколько завышены. На этом фоне прогноз «инкомовского» эксперта на ближайшие несколько месяцев выглядит вполне логичным и естественным: снижение стоимости объектов в результате торга на 10% от существующего уровня.