Когда начнут дорожать новостройки

Могут ли застройщики позволить себе и дальше снижать цену на вводимые в эксплуатацию новостройки или предел уже наступил?

Оптимизация не поможет

Аналитиков столичных консалтинговых и риелторских компаний, рассуждающих о состоянии и перспективах рынка первичной недвижимости, пожалуй, можно назвать безоглядными оптимистами.

Пребывать в приподнятом настроении им помогает, во-первых, статистика Росреестра. Согласно ей, число зарегистрированных в первом квартале этого года ДДУ более чем вполовину превысило показатели аналогичного периода прошлого года (6616, +52,9%). При этом, правда, знатоки вопроса соглашаются — не будь зимой слухов и разговоров о возможном завершении госпрограммы субсидирования ипотечных ставок, а также снижения минимального уровня цен на объекты в новостройках до отметки в 2,5 миллиона рублей, такого уровня продаж едва ли удалось бы достичь.

Во-вторых, надежды добавляет и опубликованный недавно отчет международных брокеров Knight Frank. В нем, в частности, говорится, что в течение трех весенних месяцев жилая недвижимость в стране подорожала в среднем на 3,2% (+1,5% в годовом выражении). И это позволило России в конечном итоге занять пока 37 место в рейтинге Global House Price Index, отыграв с прошлого года сразу 9 позиций.

Так что на этом фоне, заявляют брокеры по недвижимости, никаких реальных предпосылок для дальнейшего падения цен на жилье в новостройках не существует. Средняя цена за 1 «квадрат» московской новостройки эконом-класса к началу лета и так уже опустилась почти на 12% к прошлогоднему уровню (до 141,2 тысячи рублей, по данным «Метриум Групп»). И сейчас рентабельность девелоперских проектов уже на критической отметке — 25% рентабельности. Но это предельный максимум, по факту нередко получается гораздо ниже. А работать над проектом с рентабельностью ниже 20% при том, что банковские средства привлекаются в него по ставке 15% годовых, никакого резона, конечно же, нет.

Следовательно, гражданам, лелеющим надежду на то, что в ближайшие пару лет цена «новопостроенного» квадратного метра упадет до сотни тысяч рублей, с подобной мечтой придется распрощаться. И вообще, как еще в мае заверил общественность зампред подмосковного правительства Герман Елянюшкин, квартиры в новых домах уже к сентябрю подскочат в цене на 20%.

Сейчас все застройщики прекрасно понимают, что никакими сверхприбылями в строительном бизнесе уже не пахнет. Поэтому максимум, что они могут сделать, так это сохранить расценки и рентабельность на существующем уровне, не поступившись качеством продукции.

Конечно, некоторые могу резонно возразить — пусть, дескать, девелоперы, как все бюджетные организации, займутся оптимизацией своих затрат, давно пора. А как, что и где они могут сэкономить сейчас, чтобы продолжать кушать свой хлеб как минимум с маслом?

Логично предположить, рассуждает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая, что в первую очередь застройщик может рассматривать возможность экономии средств на строительно-монтажных работах. Доля которых в себестоимости новостройки достигает сейчас 50%. Но, как известно, взятый властями страны после введения санкций курс на импортозамещение в общем и целом себя не оправдал, оказавшись, по сути, не выходом из положения, а входом в тупик. Потому что практически сразу после заявления о подобной инициативе отечественные производители стройматериалов враз подняли цены на свою продукцию. Причем даже на ту, производство которой со скачками валют вообще никогда и никак не было связано.

В принципе, уверяют застройщики, «расходники» российских производителей могут довольно легко и быстро подешеветь процентов на 10−15 (а возможно, и сильнее). Но при одном условии — рубль должен стать крепче, а экономическая ситуация будет застрахована от нестабильности. Естественно, никаких гарантий того, что вышеперечисленное случится в скором времени, никто дать не может. Цены на нефть, несмотря на их некоторый подъем, нестабильны, а дефицит бюджета продолжает расти (к концу мая он достиг почти 1,5 триллиона рублей).

Однако даже если экономическое чудо все же произойдет, то выгадать на этом смогут только застройщики, начинающие свои проекты «с нуля» и сейчас. А тем, кто уже ведет стройку год или два, перезаключить контракты на поставку стройматериалов по более выгодным условиям, что называется, «не светит».

Гораздо более реальный вариант — попытка сократить затраты на проект за счет экономии средств на обустройстве социальной инфраструктуры. По сравнению с СМР гипотетическая преференция, конечно, не так велика, но все же достаточно ощутима. Например, если 3 года назад возведение соцобъектов типа парковок, поликлиник и детсадов в рамках проекта «оттягивала» на себя в среднем 10% себестоимости, то теперь эта цифра минимум в два раза больше. Причем в существующих экономических реалиях сравнительно безболезненно выполнять подобные обязательства, по мнению самих застройщиков, могут только те, кто занимается крупными стройками общей площадью не менее 250 тысяч «квадратов». Например, в рамках комплексного освоения территорий.

Более мелкие застройщики «распылять» затраты на инфраструктуру по большому количеству метров не могут, так что возведение даже одного подобного объекта не самым лучшим образом отражается на конечных потребительских ценах, нередко сразу уводя их в неконкурентоспособный сектор.

Плацдарм для ценового маневра у девелоперов появился бы, предоставляй им муниципалитет определенные преференции при подключении инженерных сетей, или при условии снижения налоговой нагрузки. Но, сетуют застройщики, этого не случается. Так что все, что можно сделать в этом случае, так это особенно тщательно оценивать перспективы земельного участка и детальней разрабатывать концепцию самого комплекса.

На двух последних моментах, кстати, уверяет Мария Литинецкая, можно выгадать процентов 20 от первоначальной сметы затрат. Но за это приходится расплачиваться временем, которое требуется на детальную проработку всех нюансов. А в большинстве своем российские застройщики к такому не привыкли. В угоду скорости разработка проекта всегда осуществлялась в максимально короткие сроки, и уже потом, в процессе возведения, проект, что называется «после сборки дорабатывался напильником».

Получается, ни один из вышеприведенных вариантов экономии реально не работает. А значит, «ценовое дно» в сегменте новостроек, по идее, можно считать достигнутым?

Но не все так однозначно. На застройщиков продолжают медленно, но верно давить сжимающийся покупательский спрос вкупе с расширяющимся объемом предложения (только за счет городского бюджета, как сообщает пресс-служба столичного Департамента строительства, в мегаполисе до 2018 года будет введено в строй не менее 2 миллионов квадратных метров жилья).

Поэтому никакие другие «фишки», кроме продолжения снижения цены, восстановить статус-кво рынку едва ли существенно помогут. Так что неудивительно, что продажи жилья в новых проектах уже стартуют с пятнадцатипроцентным дисконтом к рынку. Для того, чтобы ценовая политика первичного рынка сменила свой вектор движения с понижательного на повышательный, следует дождаться баланса спроса и предложения. Но произойдет это, считают многие эксперты рынка, не ранее чем к середине 2017 года.