Новостроек без изъянов не найти?

Первичный рынок столицы пестрит предложениями, как говорится, на любой вкус и цвет. Однако при ближайшем рассмотрении оказывается, что у каждого из них есть серьезный недочет.

Либо жить здоровым

Как бы ни позиционировались столичные новостройки в рекламных материалах (которые, честно говоря, очень слабо коррелируют с реальным положением дел), представители уважаемых в регионе аналитических и консалтинговых агентств уверяют: найти в Москве район, где экологическая обстановка соответствовала бы абсолютно всем нормативным параметрам, сегодня просто нереально. Максимум, что можно сделать, если очень захотеть, так это определить место, лишь в большей или меньшей степени приближенное к приемлемым показателям по загрязненности почвы, количеству вредных примесей в атмосфере и т. д.

Однозначными аутсайдерами здесь, по мнению специалистов, являются следующие районы города: Марьино, Лефортово, Соколиная Гора, Нижегородский, Басманный, Южнопортовый, Преображенское и Печатники. Здесь ситуация с экологией наиболее плачевна. Потенциальные покупатели могут утешить себя лишь тем, что в них сконцентрировано всего 2,5 тысячи квартир, что составляет не более 8% от всего объема предложения на «первичке». Если же принимать во внимание только лоты эконом-класса, получается и того меньше, ведь из двенадцати расположенных тут жилых комплексов лишь 4 принадлежат массовому сегменту (из оставшихся восьми 5 приходится на бизнес-класс, а 3 — на «элитку»).

А вот районов, где с экологией дело обстоит заметно лучше, по мнению знатоков рынка, с учетом данных МГБП «Общественная экология» и лаборатории «Московский регион» (а также ряда других организаций), больше ровно в два с половиной раза. Они сосредоточены в следующих административных округах столицы: Восточном, Западном, Северном, Южном, Северо-Восточном, Юго-Западном, Северо-Западном, Зеленоградском и Троицком.

Однако здесь следует отметить, что последние два округа находятся слишком далеко от исторического центра. А между тем в их границах сосредоточено 7 локаций из относительно благополучной с точки зрения экологии «двадцатки». Плюс к этому еще 3 локации примыкают к МКАДу с внешней стороны. Таким образом в «классических» границах города (т.е. внутри «кольца») есть только 10 сравнительно чистых районов. Предметно говоря, всего 3700 квартир (чуть более 11% от всей «первички» столицы) в полутора десятках жилых комплексов, из которых массовому сегменту приходится только 8.

Из этой десятки на нижние строчки списка «экологически благополучных» в настоящий момент столичные аналитики помещают районы Измайлово, Строгино, Ясенево и Крылатское, а на верхние — Лосиноостровский и Зюзино. Если же брать в расчет все 20 районов сразу, то в глубоком арьергарде окажется Филимонковское поселение (Новомосковский АО), а звание самого экологичного получит Крюково (ЗелАО).

В последнем, кстати, нижняя планка стоимости квартиры располагается на отметке в 1,7 миллиона рублей, тогда как во «внутрикольцевых» она начинается с позиции в 6,31 миллиона. Получается, за возможность жить в чистой атмосфере и без излишне обременительных ипотечных долгов покупателю придется заплатить транспортной доступностью.

Либо ездить без пробок

Потому что в списке столичных локаций с наиболее развитой, по мнению московских экспертов по недвижимости, инфраструктурой вышеуказанные локации не присутствуют. Единственным исключением является Зюзино (с минимальной ценой предложения в 6,31 миллиона рублей), но оно болтается практически в самом низу списка вместе с Нагорным районом столицы.

Конечно, если не принимать в расчет особенности каждого столичного района, а оперировать, так сказать абсолютными показателями, то безоговорочным чемпионом по транспортной доступности должны бы, по идее, стать районы Центрального административного округа. Однако лоты в них для подавляющего большинства покупателей на «первичке» не по карману. Так что из реально доступных обычным россиянам районов с наилучшей транспортной доступностью лидером стал Южнопортовый. Да, экологическая обстановка в нем — одна из наиболее плачевных по столице, но зато от центра столицы его отделяет всего 5,4 километра, преодолеть которые можно за 13 минут на метро или посредством наземных видов общественного транспорта.

Правда, его преимущество не бесспорно. К примеру, район Аэропорт (помещенный московскими аналитиками на третью позицию по транспортной доступности, хоть и расположен от центра столицы дальше (7,3 километра), но зато преодолеть их, не имея собственной машины, можно за 11 минут. А аналогичный путь из Басманного района (ставшего по степени развитости инфраструктуры вице-чемпионом) в среднем займет лишь 2 минуты. Во-первых, к сердцу столицы он находится ближе своих конкурентов (всего 3,6 километра). Во-вторых, соотношение станций метро к остановкам наземного транспорта в его границах составляет 7 к 130 (тогда как Южнопортовый может похвастаться соотношением на уровне 3 к 79, а Аэропорт — 3 к 67). Преимущество Южнопортового заключается лишь в том, что плотность наземных остановок в его пределах выше, чем у двух других — 17,45 на каждую сотню гектаров площади (против 15,53 в Басманном и 14,63 в границах Аэропорта).

Пул «середнячков» по развитости транспортного сообщения включает в себя следующие районы:

• Бескудниково (24 минуты до центра, 55 автобусных остановок и 2 станции Московского центрального кольца)
• Хорошево (14 минут до центра, 102 остановки для «наземки», 3 станции метро и 4 — МЦК)
• Черемушки (24 минуты от центра, 88 остановок наземного транспорта и 3 станции метро)
• Фили-Давыдково (13 минут от центра, 5 станций метро и 91 наземная остановка)
• Бутырский (16 минут в пути до центра, 3 остановки метро и 65 «наземок»)

При этом аналитики рынка предупреждают: такая классификация районов довольно условна и ее не стоит воспринимать как безоговорочную. В частности, потому, что минимальное расстояние от границы локации до центра столицы отнюдь не является гарантом высокой скорости перемещения «безлошадных» граждан. Оно довольно условно по двум причинам.

Во-первых, само по себе наличие станций МЦК (как со 2 июля этого года официально называется Московская кольцевая железная дорога) ни на что не влияет, так как этот проект еще не запущен, и его комфорт для жителей, соответственно, не оценен. А, во-вторых, несмотря на все усилия столичных властей по «разруливанию» транспортной ситуации в городе, таковая, к сожалению, продолжает год от года ухудшаться. Правда, неравномерно, что и позволяет экспертам рынка недвижимости составлять подобные рейтинги.