Квартиры в новостройках растут в цене?

Аналитики выявили последние тенденции в сегменте столичных новостроек, а также разъяснили их движущие механизмы.

Предложение растет, а расценки «виснут»

В октябре, утверждают сотрудники аналитического центра компании Est-a-Tet, объем выведенного на рынок первичной недвижимости столичного региона жилья более чем в три раза превысил показатели первого месяца осени: 203,7 тысячи квадратных метров. Таким образом, сейчас только в старых границах Москвы на реализации находится 2,9 миллиона «квадратов», сосредоточенных в 576 корпусах.

Наибольший прирост объемов (по сравнению с сентябрем) был зафиксирован специалистами в эконом-классе (+54%). Второе место, значительно отставая по динамике, занял сегмент элитного жилья (+8,5%). На третьей ступени оказался комфорт-класс (+3,6%), а премиальные квартиры и жилье бизнес-класса по этому показателю заняли, соответственно, четвертое (+3%) и пятое (+1,7%) места.

Что касается стоимости квартир, то она фактически осталась на прежнем уровне. Конечно, уже ставшее традиционным снижение случилось, однако его уровень составил, по оценкам аналитиков Est-a-Tet, всего лишь 0,03%.

Удержать средневзвешенную стоимость объектов на уровне в 236,1 тысячи рублей (без учета расценок на «элитку») позволили два разнонаправленных фактора. С одной стороны, стадия строительной готовности квартир повысилась, что, по идее, должно бы подтолкнуть цены наверх. С другой стороны, объем предложения заметно возрос, а это всегда тянет ценники в обратную сторону.

Правда, если посмотреть на московскую «первичку» в посегментной разбивке, картина со стоимостью жилья получается несколько иной.

Так, к началу ноября на практике цены снизились только на элитное жилье, а в классах «бизнес» и «комфорт», напротив, подорожали (но не более чем на 0,6%). А вот самые доступные рядовым россиянам квартиры (и, соответственно, самые раскупаемые), в цене поднялись заметнее всего — на 4,3% (до 120 тысяч рублей за квадратный метр).

В принципе, такое удорожание бюджетных квартир легко объяснимо.

По данным компании «Метриум Групп», в течение октября было зарегистрировано 3383 договора долевого участия (в 2,5 раза выше, чем в аналогичном периоде прошлого года). Этот показатель, по заверениям «метриумовцев», является самым высоким за всю историю ДДУ (предыдущий «потолок», кстати, был зафиксирован в августе этого года — 3356 договоров за 1 месяц).

По словам управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой, к началу ноября в столичном регионе уже было заключено в общей сложности 26918 договоров долевого участия, тогда как за весь прошлый год Росреестр зарегистрировал только 19, тысячи ДДУ. Даже в более благополучных для рынка недвижимости 2013 и 2014 годах, утверждает она, подобных значений достичь не удавалось (21,2 и 24 тысячи договоров соответственно).

Основных причин для такого ажиотажа, считает эксперт, как минимум две: помимо грядущего окончания программы госсубсидирования ставок по ипотеке это еще и ожидание падения курса национальной валюты (каковое, кстати, эксперты «СП» предсказывали еще в начале октября в материале от 8 октября «Доллар вырастет, резервы иссякнут»). В совокупности именно они подстегивают рядовых россиян как можно оперативнее решать свой жилищный вопрос.

И коль скоро гражданам, как говорят в народе, некуда деваться с подводной лодки, ничего удивительного в том, что девелоперы решили «сделать деньги» именно на покупателях-бюджетниках, нет.

Между тем самих покупателей, свидетельствуют аналитики рынка, повышение цен в проектах нисколько не пугает. Гораздо важнее для них то, что до времени окончания подачи заявок на льготную ипотеку остаются считанные недели. Следовательно, до второй декады декабря (именно тогда, говорят многие банкиры, наступит тот самый «час Икс») спрос на бюджетные квартиры будет только увеличиваться, несмотря на все изменения расценок.

В то же время способы сэкономить на покупке недвижимости у россиян все же остаются. Как заявляют представители компании «ИНКОМ-Недвижимость», более трети покупателей бюджетных квартир в Москве и Подмосковье в конечном итоге приобретают жилье без отделки. Их можно поделить на две большие группы. В одну входят те, кому пришлось сделать этот выбор под давлением обстоятельств (таковых, кстати, большинство), а в другую — те, кто изначально нацеливался на подобную покупку.

Главная мотивация представителей первой группы заключается в том, что на рынке попросту нет такого количества квартир, чтобы удовлетворить спрос на них. Так что максимум, что им удается, так это приобрести жилье с черновой отделкой (с межкомнатными перегородками, стяжкой пола и первичной разводкой электропроводки).

Среди принципиальных же охотников за «голыми» стенами «инкомовцы», в свою очередь, выделяют три группы покупателей.

Во-первых, это люди, твердо придерживающиеся принципа «если хочешь сделать что-то хорошо, сделай это сам» и не желающие тратить собственные средства на переделку ремонта от застройщика. В подавляющем большинстве, отмечает директор «инкомовского» департамента новостроек Юлиан Гутман, такие граждане скупают квартиры в монолитных и монолитно-кирпичных домах, как говорится, на перспективу, а не для срочного решения жилищного вопроса.

Во-вторых, это те, кто ищет жилье подешевле (а ремонт от застройщика, как правило, добавляет к итоговой стоимости объекта минимум 10%), но располагает необходимыми строительными материалами или рабочей силой для проведения отделочных работ.

В-третьих, это собственники, разумно считающие проведение каких бы то ни было ремонтных работ в квартире до того момента, как дом «усядется», нецелесообразным. Таковых, правда, меньшинство (не более 5,6%).

Примечательно, что среди представителей всех вышеперечисленных групп довольно распространена практика сдачи приобретенных объектов третьим лицам «под ремонт». В случае выполнения таких работ квартиросъемщиками арендодатели либо снижают размер арендной платы на 10−20%, либо вообще не взимают с них плату за проживание. На подобных условиях, резюмируют «инкомовцы», сейчас сдается каждая пятая квартира в новостройке.