Как дешевая недвижимость может влететь в копеечку

Как утверждают эксперты рынка недвижимости, доля апартаментов на столичном рынке планомерно увеличивается. Всего 4 года назад, свидетельствуют эксперты «Метриум Групп», на них приходилось 14% всего объема предложения в регионе, а сегодня это уже 24,5%. Чем завлекают покупателей продавцы подобных объектов, и чем чревато их поспешное приобретение?

Маркетинговые «завлекалки»

1. «Апартаменты стоят дешевле, можно серьезно сэкономить»

Да, самым мощным инструментом воздействия на умы выбирающих себе в эти непростые времена жилье граждан является, прежде всего, стоимость предложения. И минимальный ценник на апартаменты к настоящему времени, согласно данным ведущих игроков столичного рынка недвижимости, достиг беспрецедентно низкого уровня — чуть менее 2,3 миллиона рублей в сегменте бюджетного жилья. По сравнению со стоимостью квартиры аналогичного уровня разница в пользу апартаментов составляет без малого 17%. В процентном соотношении это, конечно, звучит солидно. Но по деньгам это всего лишь порядка 46 тысяч рублей, так что экономия получается мизерной.

2. «Фактически это та же самая квартира, достаточно сравнить метражи и планировку».

Да, нередко застройщики не руководствуются определением апартаментов (которое до сих пор прописано лишь в классификации гостиничных номеров за авторством Министерства культуры), и строят не номера из двух и более комнат с кухонным уголком общей площадью не менее 40 квадратных метров, а нечто иное. Тем не менее, статусом жилого помещения, которое соответствует действующим санитарным и иным законодательным нормам и предназначается для постоянного проживания граждан, апартаменты не обладают. В глазах служителей Фемиды таковой имеется лишь у квартир, жилых домов и комнат.

3. «Ребенка в школу, а взрослого к врачу и без регистрации запишут»

Конечно, современное законодательство предусматривает возможность зачисления ребенка в ближайшее к месту фактического проживания учебное учреждение. Граждане могут также выбирать по своему усмотрению и наиболее комфортное с их точки зрения медицинское учреждение. Однако постоянная регистрация по месту жительства, которую могут получить только собственники квартир, жилых домов и комнат (а также долей в них), позволяет ее обладателю рассчитывать на целый ряд ощутимых преференций. Например, в Москве это региональная социальная выплата для пенсионеров, льготы на проезд в общественном транспорте (для пенсионеров и несовершеннолетних), возможность голосования на выборах всех уровней, а также субсидирование затрат на оплату коммунальных услуг. Максимум же, на что может рассчитывать покупатель апартаментов, так это на временную (сроком до 5 лет) регистрацию, да и то лишь в том случае, если новостройка с апартаментами по документам приравнена к гостинице. Если же нет, озвученные выше дотации и выплаты собственнику апартаментов становятся недоступны.

4. «Владельцы комплекса дорожат хорошими отношениями с собственником»

Под этим высказыванием, как правило, подразумевается, что если хозяин апартаментов решит, к примеру, вместе с соседом обустроить на этаже отдельный отгороженный тамбур, возражать ему не станут. Это действительно так, но только с одной оговоркой: поскольку право долевой собственности на коридоры, чердаки, подвалы, крыши и прочее общедомовое имущество на жильцов апартаментов не распространяется, «квадраты» для того же тамбура придется выкупать за отдельную плату или брать в аренду у владельца комплекса. По этой же причине проживающие в апартаментах граждане никак не могут воспрепятствовать последнему распоряжаться общедомовым имуществом по своему усмотрению, в связи с чем абсолютно не застрахованы от нежелательного соседства.

5. «У ипотечников тоже жилье за долги забирают»

Действительно, если приобретенная с привлечением заемных средств квартира находится в залоге у банка-кредитора до момента полного погашения задолженности, жильцов могут выселить за долги, даже если это единственное жилье. Но это самая крайняя мера, которой обычно предшествуют другие процедуры вроде реструктуризации задолженности, предоставление «налоговых каникул» и так далее. Поскольку апартаменты по факту являются нежилым помещением, то попросить жильцов «очистить помещение» судебные приставы могут сразу, без долгих церемоний, вне зависимости от того, имеется ли у выдворяемых какой-либо «запасной вариант» или нет.

6. «Налог на жилье будет невысоким»

В октябре этого года Мосгордумой ставка налога на имущество для апартаментов площадью менее 300 квадратных метров и стоимостью до 300 миллионов рублей (по кадастру) была установлена на уровне 0,5% (вместо существовавшего ранее диапазона в 0,-2%). Однако несмотря на то, что кадастровая стоимость полноценных квартир примерно в полтора раза выше, налоговая ставка на данный вид недвижимости составляет всего 0,1%. При этом в процессе определения конкретной суммы налога на недвижимость из общей площади квартиры вычитается 20 квадратных метров, в то время как подобная мера на апартаменты не распространяется. К тому же получить положенные налоговые вычеты при покупке или продаже жилья собственник апартаментов, в отличие от владельцев домов, комнат и квартир, не сможет.

7. «Хороший девелопер все равно строит на совесть»

Чаще всего эти слова слышит сомневающийся клиент, который очень хорошо знает, что застройщик, занимающийся возведением апартаментных комплексов, законодательно не обременен обязательствами (в отличие от девелопера полноценных жилых комплексов) по возведению социальной и транспортной инфраструктуры (школы, детские сады, подъездные дороги и т. п.) округ своих объектов. Кроме того, он также не обязан соблюдать действующие для жилых помещений нормы инсоляции, а требования к шумоизоляции, пожаробезопасности и вентилированию для апартаментов заметно ниже, чем в случае с квартирами.

Да, сейчас в борьбе за покупателя понимающие девелоперы в принципе согласны идти на необязательные затраты. Но если работы по возведению апартаментов будет вести застройщик, стремящийся сэкономить (что сейчас происходит практически повсеместно), покупателю нужно отдавать себе отчет в том, что на выходе он вполне может получить жилье без инфраструктуры. И заставить застройщика что-либо изменить и «довложиться» он вряд ли сможет, даже несмотря на то, что требования закона № 214-ФЗ, одинаково распространяются и на него.

Пожалуй, единственным достойным аргументом в пользу покупки именно апартаментов, а не квартиры, является тот факт, что первые локализуются в основном в «старых» границах Москвы, а сопоставимые по стоимости квартиры — за МКАДом или вообще в Подмосковье, что дает простор для экономии на транспортных расходах. Но не стоит забывать о том, что размеры коммунальных платежей в апартаментах, хоть и базируются на тех же нормативах, но оказываются заметно больше благодаря использованию повышенных коэффициентов в формуле расчета. Так, сейчас тарифы на водоснабжение выше «квартирных» на 12%, на водоотведение — на 8%, а на тепло — на 25%. Принимая во внимания постоянное удорожание коммунальных услуг, сложно сказать, покроет ли «дорожная» экономия эту разницу.