Зачем Минстрой делает ставку на ЖСК

Замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин 17 февраля заявил, что Минстрой усиленно работает над законодательным обеспечением возможности получения членами жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) жилищных кредитов под залог своего пая (по аналогии с ипотечными кредитами под залог договора долевого участия). Сейчас, по его словам, пай не может являться залогом при ипотечном кредитовании, что затрудняет развитие этого института.

В ведомстве рассчитывают, что необходимые поправки будут приняты Госдумой уже в ходе весенней сессии. Как заявил Никита Стасишин в беседе с журналистами, ЖСК — это ещё одна возможность для обеспечения доступности жилья. Правда, чиновник особо подчеркнул, что если регион создаёт кооператив, то он обязан его контролировать.

Однако многие эксперты рынка не раз отмечали (в том числе и на страницах «СП»), что система ЖСК крайне ненадежна и опасна, часто являясь превосходным плацдармом для различного рода махинаций с недвижимостью. Ее степень защиты от мошенничества гораздо ниже, чем в случае с договорами долевого участия (ДДУ). Кстати, именно активная реализация механизма ЖСК привела в итоге к банкротству гиганта отечественного рынка недвижимости — СУ-155.

Интересно, зачем же тогда Минстрой анонсирует поддержку именно этому формату, если договор долевого участия (ДДУ) гораздо надежнее? Это непростительное для ведомства такого уровня неведение, или все же за этим кроется какой-то тонкий расчет?

Андрею Комиссарову, руководителю коллегии адвокатов «Комиссаров и партнеры», данная инициатива видится ни чем иным как очередной попыткой создать видимость бурной деятельности власти, чтобы не давать повода народу лишний раз усомниться в том, что чиновники не зря едят свой хлеб.

— Узаконивание возможности использования пая в строительном кооперативе в качестве предмета ипотечного залога не имеет никакого смысла, — поясняет он. — В настоящее время довольно много крупных застройщиков являются кооперативами. Выбор данной организационно-правовой формы объясняется тем, что к недобросовестному ЖСК невозможно применить санкции, установленные Федеральным законом № 214-ФЗ и законом о защите прав потребителей. Несмотря на это, многие банки кредитуют покупку такого жилья. Обеспечением на этапе строительства обычно является поручительство физического лица (в случаях, когда кредит предоставляется одному получателю, без созаемщика, а после регистрации права собственности на квартиру — залог (ипотека) приобретаемого жилья. Таким образом действующий механизм приобретения жилья, возводимого в ЖСК с использованием кредитных средств, уже существует и без каких-либо поправок в законодательство.

Однако, как говаривал герой одной из песен Владимира Высоцкого, «жираф большой, ему видней». Значит, перед тем, как выдвинуть эту инициативу, чиновники разработали какие-то надежные механизмы защиты гражданина, взявшего кредит под залог пая в ЖСК. Ведь если, предположим, ЖСК окажется мошенническим или по каким-то иным причинам прекратит свое существование, гражданин мало того что окажется без квартиры, так еще и будет выплачивать банку деньги практически за воздух.

В России, констатирует Андрей Комиссаров, приобретение жилья в новостройке — это всегда риск. Поскольку вернуть назад свои деньги при банкротстве любого застройщика крайне сложно (да и не всегда возможно), так как у последнего уже отсутствуют активы, достаточные для удовлетворения требований кредиторов. Таким образом гражданин остается без квартиры и без денег, в то же время являясь должником по ипотечному кредиту.

— Не совсем понятно, — развивает мысль эксперт, — по какой причине Стасишин видит спасение долевого строительства именно в кооперативах, ведь эта организационно правовая форма застройщика является одной из самых мошеннических и коррумпированных. Председатель правления там царь и бог, общие собрания обычно не проводятся годами, а после ввода дома в эксплуатацию кооператив вносит изменения в устав с целю установления дополнительных взносов. Тот, кто платит добровольно, получает квартиру, а несогласные вынуждены обращаться в суд с исками о признании права собственности. Кроме того, действующее законодательство существенно ограничило возможность строительства кооперативов — по этажности, по количеству пятен застройки и так далее. Таким образом, законодатель предпринял действия к сокращению, числа кооперативов на рынке. К слову, согласно действующему законодательству государство не может являться членом кооператива, поэтому о каких региональных кооперативах ведет речь господин Стасишин, пока не ясно. Регион не может ни создать кооператив, ни вступить в него. Прежде чем делать публичные заявления и готовить ненужные законопроекты, следовало бы хоть поверхностно ознакомиться с действующим законодательством.

Известно, что если звезды зажигают, значит, это кому-нибудь нужно. Так кому же на самом деле выгодно все это движение вокруг системы ЖСК вообще и кредита под залог пая для рядового гражданина в частности, собственнику, государству или кому-то другому?

— Выгода будет только для руководства ЖСК, — уверен заместитель генерального директора по юридическим вопросам АНО Экспертный центр «Консультант» Сергей Воронин. — Так у него появится защита от рейдерства, поскольку все активы в залоге у банка и немного даже у государства, которое будет иметь возможность регулировать оборот долевого строительства. Также инициатива будет дополнительно стимулировать получение и формирование направленного пула кредитования для граждан, а это — и дополнительное стимулирование банковского сектора, и снижение процентных ставок, плюс застройки будет иметь больше возможностей для развития деятельности компаний.

Тимур Нигматуллин, аналитик ГК «ФИНАМ», четко видит в этой инициативе интересы государства:

— Из-за значительного ужесточения законодательства по ДДУ ряд небольших игроков рынка фактически не смогут вести деятельность, а цены на первичную недвижимость станут слишком высоки, что затормозит развитие рынка. Таким образом регулятор стремится параллельно развивать сектор ЖСК, на котором будут работать более опытные или терпимые к риску инвесторы, в том числе и физлица.

Когда Минстрой поддерживает такие инициативы, — подчеркивает член Генерального совета Общероссийской общественной организации «Деловая Россия» Алексей Головченко, — мне кажется, за этим кроется лоббистская составляющая строительной сферы, поскольку с ДДУ стало гораздо труднее получать деньги. Например, появились обязательные банки-посредники и другие сложности. ЖСК же фактически не предполагает никаких гарантий на получение объекта для физлица.

Неужели в условиях завершения программы госсубсидирования ставок по ипотеке кроме этой (довольно сомнительной, по мнению большинства экспертов) новации больше никаких действенных вариантов для поддержки первичного рынка у государства не нашлось? И, кстати, есть ли они вообще в принципе? И почему к ним не спешат прибегать?

Опрошенные «СП» эксперты сходятся в одном: единственный способ эффективно и при этом безопасно простимулировать «первичку» — снижение ставок по кредитам для населения. Вопрос лишь в механизмах реализации этой идеи.

В частности, Тимур Нигматуллин считает, что было бы достаточно просто ввести очередную программу по субсидированию ставок ниже 10% годовых.

Сергей Воронин предлагает другой инструмент: проведение оборота только между банком и застройщиком и выдача кредитов на жилье под снижение ставки.

— Если, — полагает эксперт, — государство, банк и застройщик будут общаться между собой, то и экономия достигнет более 2−2,5% от процентной ставки по ипотеке. Но к таким механизмам не спешат прибегать из-за высоких рисков. Минимальный кредит для застройщика с учетом ставок по страхованию — 6,5%. Для развития нужна маржа не менее 12−15% прибыли. Для человека, соответственно, ипотека должна стоить 15−18%. Это очень много. Если кредит для строителей будет 0,5−1,5%, а для граждан ипотека составит 6−8%, то и развитие будет гораздо быстрее идти.