Случится ли в этом году ипотечный взрыв

С начала года эксперты разных уровней наперебой заявляют о радужных перспективах сегмента жилищного кредитования. Так, сначала о скором снижении ипотечных ставок заявил журналистам первый вице-премьер Игорь Шувалов, а вслед за ним Герман Греф пообещал Владимиру Путину, что уже в течение этого года возглавляемый им «Сбербанк» выйдет на рекордно низкий уровень годовых процентов по жилищным займам. На первый взгляд, для подобных оптимистических предположений имеются все основания.

Так, к настоящему времени общая сумма взятых гражданами ипотечных кредитов достигла отметки в 4,49 триллиона рублей. Из них, по свидетельству представителей Национального агентства финансовых исследований (НАФИ), в течение одного только 2016 года было выдано 1,47 триллиона рублей, что превышает аналогичные показатели предыдущего периода на целых 27%.

Конечно, за период с января по декабрь минувшего года совокупный объем просроченных платежей по займам на покупку жилья тоже вырос: в общей сложности 70,3 миллиарда рублей сейчас против 66,4 миллиарда в последнем месяце 2015 года. Но, как подчеркивают эксперты агентства, темп его роста явно стал замедляться, что особенно заметно в отношении рублевых кредитов, где доля просроченной задолженности продолжает оставаться практически неизменной со второго квартала 2015 года (диапазон колебания 1,0 — 1,1%). Такую позитивную динамику аналитики НАФИ склонны объяснять общим улучшением экономической ситуации, ростом платежеспособности населения, а также тем, что кредитно-финансовые организации предпочитают теперь практически не продавать долги коллекторам, а работать с просрочкой посредством собственных внутренних служб.

Кроме того, еще одним драйвером роста аналитики НАФИ называют снижение топовыми банками процентных ставок. Так, в декабре их фактические средневзвешенные значения колебались на отметке в 11,56% (вместо 12,9% в марте 2016 года), однако уже к концу 2017 года, предполагают эксперты организации, они могут вплотную приблизиться к уровню в 11%. Таким образом итоги 2017 года обещают быть довольно радужными: НАФИ прогнозирует объем выдачи ипотеки на уровне 1,6 триллиона рублей и совокупный рост кредитного портфеля до 5 триллионов рублей.

И вроде бы этот прогноз также не выглядит утопией: например, 27 февраля пресс-служба ВТБ24 заявила о том, что с 1 марта этого года банк опускает минимально возможную ставку по кредитам на покупку жилья в новостройке до 10,4% годовых (правда, при условии заключения с клиентом договора комплексного страхования).

К тому же, сейчас и другие кредитно-финансовые организации предлагают подобные ипотечные продукты. О некоторых наиболее выгодных из них обобщили информацию представители компании Est-a-Tet. Так, АИЖК, уточняют они, предлагает гражданам свою «Переменную ставку»: 10,7% годовых в период с января по март 2017 года (впоследствии +5,9% к текущему официальному размеру инфляции) при первоначальном взносе на уровне 30% стоимости объекта на срок до 27 лет. А, к примеру, «Сбербанк России» пока предлагает ставку от 11,5% годовых на срок до 30 лет, однако при этом размер минимального первоначального взноса гораздо ниже — от 15% заявленной рыночной стоимости приобретаемого жилья.

Неужели недавнее свертывание программы государственного субсидирования ставок, о которой буквально до последнего дня подавляющее большинство экспертов отзывалось как о самом настоящем «спасательном круге», не имело для первичного рынка абсолютно никакого значения, раз ставки, пусть и медленно, но все же ползут вниз?

Все-таки имело и далеко не самое позитивное, уверены, в частности эксперты IKON Development.

Сопоставляя динамику продаж жилых объектов в собственных проектах в течение нескольких последних месяцев, они пришли к неутешительному выводу: отказ от продления программы господдержки привел к более чем двукратному сокращению числа ипотечных заемщиков. Если еще в декабре 2016 года в заключении договоров долевого участия принимало участие 83% покупателей, то в январе 2017 года их набралось всего лишь 30%.

При этом, добавляют представители «Метриум Групп», после завершения этой программы практически все без исключения банки-лидеры свои ставки по ипотеке оперативно подняли. «Вилка» составила от 0,1% до 2,5%. Особенно отличились на этом поприще, помимо коммерческого «Транскапиталбанка» (+2,5%), компании, так или иначе контролируемые государством: уже упомянутый выше «Сбербанк» (+1,1% в январе), «Россельхозбанк» (+1,6%), а также «Связь банк» (рост от 0,5% до 1,25%).

Большинство рядовых заемщиков прореагировало на такие решения банков не слишком хорошо, отмечают в IKPN Development. Чуть более трети клиентов на рост ставок никак не отреагировало, сочтя рост финансовой нагрузки незначительным, однако 13% покупателей приняли решение об увеличении первоначального взноса с целью нивелировки возросших процентов, еще 19% были вынуждены увеличить срок кредитования, а еще 10% отложили оформление кредита в надежде на пересмотр ключевой ставки ЦБ. Конечно, соглашается гендиректор IKON Development Евгения Акимова, говорить о том, что без программы госсубсидирования первичный рынок жилья все-таки остался на плаву, в принципе можно. Только нельзя не отметить тот факт, что на первый план теперь все же вышли некие альтернативные способы приобретения квартир.

Государство правильно и своевременно приняло решение о прекращении программы господдержки сегмента ипотечного кредитования, резюмирует управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Февральское решение банков по снижению процентных ставок тоже выглядит вполне логичным — конкурентная борьба за клиента не оставляет им, в принципе, иного выбора. Но даже в этом случае минимальная планка годовых процентов едва ли опустится ниже 10% (действующей на сегодняшний момент ключевой ставки Центробанка).

И до тех пор, пока она не пробьет этот психологический барьер, а минимальный совокупный доход среднестатистической российской семьи при этом не составит хотя бы 73,1 тысячи рублей (для Москвы и Московской области, по данным Национального бюро кредитных историй, 159 и 113,3 тысячи рублей соответственно), по-настоящему массового спроса на ипотечные продукты ожидать не стоит.