Можно ли «навариться» на столичной «хрущевке»?

Как сообщают крупнейшие игроки столичного рынка недвижимости, по мере появления новой информации от властей о «второй волне» сноса старых пятиэтажек квартиры в этих домах прибавляют в цене. Так, к концу первой декады апреля рост составил уже 10%. Правда, покупательского ажиотажа вокруг этих объектов эксперты еще не наблюдают. Однако они не исключают, что в мае, когда властями будут определены первые серии и районы под снос, он может случиться. А пока для тех, кто рассматривает покупку московской «хрущевки» как перспективное вложение средств, аналитики рынка взвесили все «за» и «против» такого решения.

Что можно выиграть?

Во-первых, знатоки вопроса обращают внимание на то, что в хорошо обжитых районах столицы внутри МКАДа качественное новое жилье практически недоступно массовому покупателю. Если даже такие варианты и встречаются, то очень и очень редко. Поэтому большинству потенциальных собственников жилья с ограниченным бюджетом на выбор остается два варианта: либо вселяться в невзрачную и не слишком удобную «панельку» в хорошем месте, либо выбирать что-то более приличное, но уже «с той стороны» кольцевой автодороги, на присоединенных территориях или даже вообще в Подмосковье.

Там же, где стоят «хрущевки», в большинстве случаев все уже обжито и налажено. И в свете обещания столичных властей давать будущим переселенцам новые квартиры в пределах того же района (в крайнем случае — округа) они выглядят особенно привлекательно. Ведь стоит потерпеть несколько лет, как морально устаревшее жилье превратится во вполне современное.

Во-вторых, отмечают эксперты рынка недвижимости, в новостройках вспомогательные помещения и места общего пользования, безусловно, гораздо просторнее, чем в зданиях времен первого этапа индустриального домостроения. Однако реалии современного строительства таковы, что размеры самых недорогих объектов первичного рынка в подавляющем большинстве случаев не превышают или даже оказываются заметно меньше, чем среднестатистическая «хрущевка» (40 квадратных метров).

Тем временем практика подходящей к концу «первой волны» сноса пятиэтажек свидетельствует: несмотря на заявленный властями принцип соблюдения равнозначности предоставления жилплощади, новые квартиры нередко оказывались на 5−10 «квадратов» просторнее. Анонсируя новую программу, чиновники обещали, что «лишние» метры будут предоставляться гражданам абсолютно безвозмездно. Таким образом переселенцы получат прибавку к стоимости новой квартиры, если вдруг решат ее продать после получения.

Кстати, она, судя по оценке аналитиков, может получиться очень даже неплохой. На фоне того, что цены на подержанное жилье в столичном регионе неуклонно падают уже третий год подряд, говорят они, стоимость квадратного метра в новостройке периодически скачет то вверх, то вниз, но при этом в принципе остается неизменной.

А в пояснительной записке к законопроекту о реновации «хрущевок» (который, к слову, думский Комитет по транспорту и строительству 13 апреля рекомендовал принять в первом чтении) говорится, что разница в стоимости сносимых и предоставляемых взамен квартир будет составлять до 35% в пользу последних. Аналитики же компании «Метриум Групп» предполагают, что в наименее неудачных с точки зрения ликвидности вторичного жилья локациях ценовой разбег между старым и новым «квадратом» и вовсе будет достигать 50%.

Наконец, переселенцы могут неплохо сэкономить на косметическом ремонте. Так, по оценкам риелторов, порядка 86% «первички» массового сегмента вводится в эксплуатацию без чистовой отделки. Значит, чтобы привести среднестатистическую 45-метровую квартиру придать ей более-менее приличный вид, собственник должен потратить дополнительно еще около 0,7−1,2 миллиона рублей. Проект грядущей реновации предполагает, что новое жилье для жителей «хрущевок» будут выделять сразу с отделкой. Кроме того, документ подразумевает возможность перепланировки жильцами новых квартир при желании.

Что можно потерять?

При всех известных на данный момент положительных моментах программы реновации московских «хрущевок» в ней все еще остается довольно много неизвестных факторов. Прежде всего, это отсутствие четких правил переселения. Какие именно районы для переезда могут быть предложены в каждом конкретном случае, появится ли возможность их выбора или замены — неизвестно. Зато уже ясно, что в так называемую «группу риска» однозначно попадают обитатели старых домов Центрального, Зеленоградского, Троицкого и Новомосковского АО, которым в любом случае придется перебираться за пределы своих округов. В схожей ситуации могут оказаться и жители Царицыно и Южного Тушина (нельзя исключать, что первых «перебросят» в Чертаново, а вторых вообще «выпрут» за МКАД в Митино). Так что риск потерять привычную среду и оказаться в итоге где-нибудь в бывших промзонах, велик.

Из этого прямо проистекает опасность иного плана: рыночная ценность нового жилья при смене расположения может сильно потерять в цене. Например, в Кузьминках, приводят пример риелторы, метр «вторички» в среднем оценивается в 145 тысяч рублей, а вот в соседнем Люблино средневзвешенная новостройка торгуется на отметке в 132 тысячи рублей. Конечно, не во всех стыкующихся друг с другом районах такая ситуация, но реальность такова, что даже при очень хорошем раскладе ценовое преимущество нового жилья перед старым будет составлять не обещанные чиновниками 35%, а максимум 10−15%.

Также стоит задуматься и о сроках претворения программы второго переселения в жизнь. Сейчас идут разговоры о двух с половиной десятках лет. Но не стоит забывать, что фронт предстоящих работ на этот раз составляет не 1700 домов, а целых 8000. И уж если на «первую волну» властям потребовалось целых 18 лет (многие из которых пришлись на «тучные» для рынка недвижимости времена), то в условиях крайней экономической (да и политической) нестабильности поверить в то, что чиновники уложат вчетверо больший объем работ в заявленные сроки, весьма проблематично. Следовательно, перед определенной категорией «переселенцев» встает вполне серьезный риск получить обещанное комфортабельное жилье не завтра-послезавтра, а как лет эдак через 30.

Наконец, нельзя сбрасывать со счетов вполне реальный риск того, что программу реновации могут просто-напросто элементарно свернуть. Как будет развиваться ситуация с финансами даже в ближайшей перспективе, эксперты толком не знают, а уж долгосрочные прогнозы — вещь вообще малонадежная. Тем более что Минфин честно предупредил, что вплоть до 2034 года не ждет от экономики ничего хорошего, кроме снижения доходов и уменьшения расходов бюджета относительно ВВП. И как будет в этих условиях проводится реновация, которая по самым скромным прикидкам стоит 3,5 триллиона рублей, когда годовой бюджет Москвы почти в два раза меньше, большой вопрос.