Можно ли «навариться» на столичной «хрущевке»?

Плюсы и минусы покупки квартиры в доме под снос

  
2256
Можно ли «навариться» на столичной «хрущевке»?
Фото: Дмитрий Серебряков/ТАСС

Как сообщают крупнейшие игроки столичного рынка недвижимости, по мере появления новой информации от властей о «второй волне» сноса старых пятиэтажек квартиры в этих домах прибавляют в цене. Так, к концу первой декады апреля рост составил уже 10%. Правда, покупательского ажиотажа вокруг этих объектов эксперты еще не наблюдают. Однако они не исключают, что в мае, когда властями будут определены первые серии и районы под снос, он может случиться. А пока для тех, кто рассматривает покупку московской «хрущевки» как перспективное вложение средств, аналитики рынка взвесили все «за» и «против» такого решения.

Что можно выиграть?

Во-первых, знатоки вопроса обращают внимание на то, что в хорошо обжитых районах столицы внутри МКАДа качественное новое жилье практически недоступно массовому покупателю. Если даже такие варианты и встречаются, то очень и очень редко. Поэтому большинству потенциальных собственников жилья с ограниченным бюджетом на выбор остается два варианта: либо вселяться в невзрачную и не слишком удобную «панельку» в хорошем месте, либо выбирать что-то более приличное, но уже «с той стороны» кольцевой автодороги, на присоединенных территориях или даже вообще в Подмосковье.

Там же, где стоят «хрущевки», в большинстве случаев все уже обжито и налажено. И в свете обещания столичных властей давать будущим переселенцам новые квартиры в пределах того же района (в крайнем случае — округа) они выглядят особенно привлекательно. Ведь стоит потерпеть несколько лет, как морально устаревшее жилье превратится во вполне современное.

Читайте по теме

Во-вторых, отмечают эксперты рынка недвижимости, в новостройках вспомогательные помещения и места общего пользования, безусловно, гораздо просторнее, чем в зданиях времен первого этапа индустриального домостроения. Однако реалии современного строительства таковы, что размеры самых недорогих объектов первичного рынка в подавляющем большинстве случаев не превышают или даже оказываются заметно меньше, чем среднестатистическая «хрущевка» (40 квадратных метров).

Тем временем практика подходящей к концу «первой волны» сноса пятиэтажек свидетельствует: несмотря на заявленный властями принцип соблюдения равнозначности предоставления жилплощади, новые квартиры нередко оказывались на 5−10 «квадратов» просторнее. Анонсируя новую программу, чиновники обещали, что «лишние» метры будут предоставляться гражданам абсолютно безвозмездно. Таким образом переселенцы получат прибавку к стоимости новой квартиры, если вдруг решат ее продать после получения.

Кстати, она, судя по оценке аналитиков, может получиться очень даже неплохой. На фоне того, что цены на подержанное жилье в столичном регионе неуклонно падают уже третий год подряд, говорят они, стоимость квадратного метра в новостройке периодически скачет то вверх, то вниз, но при этом в принципе остается неизменной.

А в пояснительной записке к законопроекту о реновации «хрущевок» (который, к слову, думский Комитет по транспорту и строительству 13 апреля рекомендовал принять в первом чтении) говорится, что разница в стоимости сносимых и предоставляемых взамен квартир будет составлять до 35% в пользу последних. Аналитики же компании «Метриум Групп» предполагают, что в наименее неудачных с точки зрения ликвидности вторичного жилья локациях ценовой разбег между старым и новым «квадратом» и вовсе будет достигать 50%.

Наконец, переселенцы могут неплохо сэкономить на косметическом ремонте. Так, по оценкам риелторов, порядка 86% «первички» массового сегмента вводится в эксплуатацию без чистовой отделки. Значит, чтобы привести среднестатистическую 45-метровую квартиру придать ей более-менее приличный вид, собственник должен потратить дополнительно еще около 0,7−1,2 миллиона рублей. Проект грядущей реновации предполагает, что новое жилье для жителей «хрущевок» будут выделять сразу с отделкой. Кроме того, документ подразумевает возможность перепланировки жильцами новых квартир при желании.

Что можно потерять?

При всех известных на данный момент положительных моментах программы реновации московских «хрущевок» в ней все еще остается довольно много неизвестных факторов. Прежде всего, это отсутствие четких правил переселения. Какие именно районы для переезда могут быть предложены в каждом конкретном случае, появится ли возможность их выбора или замены — неизвестно. Зато уже ясно, что в так называемую «группу риска» однозначно попадают обитатели старых домов Центрального, Зеленоградского, Троицкого и Новомосковского АО, которым в любом случае придется перебираться за пределы своих округов. В схожей ситуации могут оказаться и жители Царицыно и Южного Тушина (нельзя исключать, что первых «перебросят» в Чертаново, а вторых вообще «выпрут» за МКАД в Митино). Так что риск потерять привычную среду и оказаться в итоге где-нибудь в бывших промзонах, велик.

Из этого прямо проистекает опасность иного плана: рыночная ценность нового жилья при смене расположения может сильно потерять в цене. Например, в Кузьминках, приводят пример риелторы, метр «вторички» в среднем оценивается в 145 тысяч рублей, а вот в соседнем Люблино средневзвешенная новостройка торгуется на отметке в 132 тысячи рублей. Конечно, не во всех стыкующихся друг с другом районах такая ситуация, но реальность такова, что даже при очень хорошем раскладе ценовое преимущество нового жилья перед старым будет составлять не обещанные чиновниками 35%, а максимум 10−15%.

Также стоит задуматься и о сроках претворения программы второго переселения в жизнь. Сейчас идут разговоры о двух с половиной десятках лет. Но не стоит забывать, что фронт предстоящих работ на этот раз составляет не 1700 домов, а целых 8000. И уж если на «первую волну» властям потребовалось целых 18 лет (многие из которых пришлись на «тучные» для рынка недвижимости времена), то в условиях крайней экономической (да и политической) нестабильности поверить в то, что чиновники уложат вчетверо больший объем работ в заявленные сроки, весьма проблематично. Следовательно, перед определенной категорией «переселенцев» встает вполне серьезный риск получить обещанное комфортабельное жилье не завтра-послезавтра, а как лет эдак через 30.

Читайте также

Наконец, нельзя сбрасывать со счетов вполне реальный риск того, что программу реновации могут просто-напросто элементарно свернуть. Как будет развиваться ситуация с финансами даже в ближайшей перспективе, эксперты толком не знают, а уж долгосрочные прогнозы — вещь вообще малонадежная. Тем более что Минфин честно предупредил, что вплоть до 2034 года не ждет от экономики ничего хорошего, кроме снижения доходов и уменьшения расходов бюджета относительно ВВП. И как будет в этих условиях проводится реновация, которая по самым скромным прикидкам стоит 3,5 триллиона рублей, когда годовой бюджет Москвы почти в два раза меньше, большой вопрос.

Новости СМИ2
Новости 24СМИ
Новости Лентаинформ
Последние новости
Цитаты
Максим Шевченко

Журналист, член Совета "Левого фронта"

Вадим Кумин

Политический деятель, кандидат экономических наук

Михаил Делягин

Директор Института проблем глобализации, экономист

Комментарии
Новости партнеров
В эфире СП-ТВ
Новости СМИ2
Новости 24СМИ
Новости Лентаинформ
Выборы мэра Москвы
Выборы мэра Москвы
Новости Финам
Рамблер/новости
Новости НСН
Новости Жэньминь Жибао
Новости Медиаметрикс
СП-ЮГ
СП-Поволжье
В эфире СП-ТВ
Фото
Цифры дня